未成年人名下的房产抵押问题

　　客户申请一笔流动资金贷款，用其儿子名下的房产抵押，客户经理拿来资料一看，抵押人还是个高中一年级学生，未成年！

　　客户经理提出个问题：未成年人名下的房产抵押能不能接受？

　　业务团队在讨论时形成两种意见，一种意见是能接受，需要抵押人的监护人出具同意抵押的书面承诺。另一种是不能接受，因为抵押人是未成年人，处置时比较麻烦。

　　我们来分析一下，先说第一种意见，接受未成年人名下的房产作为抵押物。

　　作为限制行为能力的未成年人，实施的民事法律行为由其法定代理人或者经其法定代理 人同意、追认。用大白话说，就是小朋友主智尚不健全，处理大额财产，他没那么大的权利，再说，一个十几岁的孩子，通常情况下，他个人不大可能通过自己的劳动收入买一套房产，当然，如果一个十六岁以上的孩子，以自己的劳动收入为主要生活来源的，我们视同他是个完全民事行为能力人，这种情况不具有普遍性。即使他能够以自己劳动收入作为主要生活来源，买一套房可有还是有点困难的，毕竟现在房价这么高。

　　一旦日后抵押物被处置，他的家长跳出来说，住手，那是我的房产，不许变卖！

　　你说不动产登记证书上明明写着孩子的名字，凭啥说是你的呢？家长说，你动动脑子就会想到，他哪来的钱买房？那是我们老两口积蓄一辈子替他买的，登记在他名下，并不代表他有权用来抵押。最后告上法庭，法官说，你有啥证据说是你们买的而不是孩子自己买的？家长说，不信你看，这是我们买房时的银行流水，有发票，有定金条，我们打工一辈子，一个汗珠子摔八辨干出来的，一笔一笔省吃俭用攒出来的，种种证据证明，这套房就是家长买的、登记在孩子名下。

　　为了避免麻烦，让孩子家长签个承诺，你不能再出来找麻烦了吧？

　　不一定。假如这套房子并不是家长买的，而是孩子的二舅买的，二舅是个土豪，想提前给外甥送个结婚礼物，有钱任性，你拦不住。

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　　这种情况下，家长签的书面承诺有用吗？万一处置房屋时，二舅跳出来大喝一声，呆，哪里来的胆大毛贼，竟敢卖我的房子，且吃我一棒！

　　同样不好处理对吧，这里的二舅还有可能是三大爷，大姨夫等等，无法穷尽。

　　再说第二种情况，不能接受，因为抵押人是未成年人，处置时比较麻烦。

　　这是根据第一种情况发展来的，嫌麻烦，不接受。

　　事实上，很多银行都是不接受的。他们的法律依据十分清晰，且看《民法典》第十九条：

　　八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理 人代理 或者经过其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

　　纯获利益的可以例外，就是针对未成年人的民事法律行为，白给他可以，拿走不行。

　　未成年人名下的房产抵押是纯获利益吗？当然不是，不仅不是，而且风险巨大，说不定就没了，这种针对未成年人十分不利的民事法律行为，即使是未成年人同意、法定代理人追认，未来仍然存在巨大的风险。

　　此前有先例，未成年人名下的房产被他爸爸用来抵押贷款，贷款到期不能归还，银行要变卖拍卖抵押物，正好此时未成年人已经成年，要求法院判定此前的抵押合同无效，说那是侵犯未成年人利益，他爸同意了也不行。

　　所以，为了减少这些麻烦，很多银行直接规定，不接受未成年人名下房产抵押。

　　更有甚者，还有的银行也不接受借款人直系亲属以外的第三方抵押人名下的抵押物，这不是怕处置时麻烦，而是怕贷款被抵押人挪用。