未成年人房产抵押是否有效？

　　原标题：未成年人房产抵押是否有效？

　　随着我国房地产市场的迅猛发展和人们物质生活水平的不断提高，未成年人成为房屋产权人或共有人的情况越来越多。司法实践中，经常会遇到未成年人的监护人将未成年人所有的房屋或与未成年人共有的房屋进行抵押的情况，用未成年人房产份额设定抵押有效吗?

　　目前尚无专门针对认定以未成年人财产份额进行抵押效力的法律规定，但《中华人民共和国民法通则》第十八条规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”《房屋登记办法》第十四条规定“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”

　　以上法律可以得知只要符合“为被监护人利益”的原则，其就应属于有效的民事法律行为而受到法律的保护。因此，判断抵押行为是否有效，关键就在于判断该行为是否符合“为被监护人利益”。而《房屋登记办法》的规定也说明，法律允许监护人为未成年办理包括抵押登记在内的房屋登记事宜，但需出具为未成年人利益的书面保证。对于未成年人财产份额抵押的效力认定，主要还是出于抵押担保行为本身是否为未成年人利益，并以此为判断标准。如抵押所担保的贷款本身主要是住房按揭贷款、留学等消费类贷款，能直接或间接地体现系为未成年人向银行贷款，客观上能提高未成年人的生活、学习环境的，该类抵押担保一般能认定为有效。但用于企业流动资金借贷等纯商业行为而提供抵押担保时，该类业务项下的抵押行为可能就会存有较大风险，且不能体现为保护未成年人利益的原则。虽然办理监护人以未成年人财产份额抵押并未为法律所禁止，但该业务也可能存在一定潜在风险，根据《民法通则》第十八条的规定，监护人处理未成年人财产份额的行为应符合“为未成年人利益”，否则就可能会被法院认定为该行为违反法律的强行性规定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”如果办理未成年人房屋份额抵押不符合法律规定的情形，很有可能被认定为无效。

　　我国现有法律并未禁止监护人以未成年人的财产份额进行抵押贷款，但监护人出于为公司或第三人企业经营提供抵押担保时，因不完全符合“为未成年人利益”的条件，该抵押行为的有效性存在较大法律风险。因此，涉及未成年人财产抵押交易中，债权人应客观、全面地评估监护人处理未成年人财产行为给未成年人带来的利弊，明确贷款用途，并要求监护人对贷款用途进行承诺，对监护人自身的还款能力进行严格审查，对借款人的经营状态、抵押房屋的情况都应尽可能做到及时、全面、客观的了解，切实降低交易风险，同时，对于监护人承诺、贷款用途保证等方面的文件材料都应妥善保管并尽可能办理公证。

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