酒店业现金流压力测试报告关键数据解读

栏目：旅游资讯时间：2023-02-17

　　遇上冷风雨，休太认真

　　自信满心里，休理会讽刺与质问

　　笑骂由人，洒脱地做人”

　　——沉默是金

　　在新冠疫情的大背景下，酒店的业主当下普遍对自己的现金流感到担忧，不少业主虽然已经采取了缩减成本措施，但需要对未来的走势有个判断。博士君上周紧急写了一个现金流压力测试算法（以下简称STA），并用MatLab程序实现。不同于澎润在日常酒店投资项目上所用的现金流详细预测，STA主要为在捕捉行业内关键指标的前提下，能够快速仿真全行业的大量样本，最终产出具体酒店在乐观、中性、悲观三种疫情预期下未来一年每月现金流情况，回答现金流最大压力可能发生在哪个月份，每个月大致需要筹集多少资金才能维持酒店的正常运营，酒店现金存量为负的持续时长等定量问题，从而给业界人士申请或筹集资金提供决策参考。

　　基于澎润所掌握的酒店信息和过往数据，此次STA分析的酒店类型有高端商务需求驱动型酒店、高端旅游休闲需求驱动型酒店和中端酒店，通过控制各种关键参量的组合，STA各分析了7,560个高端商务酒店及高端旅游酒店样本，同时分析了324个中端酒店样本。

　　STA依赖的关键参量有：酒店的现金储备、房间数、2019年度酒店的平均房价、入住率、客房收入占比、毛利率、人工成本率、能源成本、社保成本、利息、租金、疫情后的恢复速度等（恢复系数假设，后文将具体介绍），同时STA也纳入了国务院于2020年2月18日所发布的最新的社保减免政策以及公积金缓交政策。STA对疫情的预期分为乐观情况：除湖北省外，新冠疫情将在3月底结束；中性情况：除湖北省外，疫情将在4月底结束；悲观情况：除湖北省外，疫情将在5月底结束。

　　报告提供了在乐观、中性、悲观预期下，每种酒店类型中现金流平均、最差和最好的样本，并对所有样本取每月现金存量的平均值。鉴于样本量较多，报告中仅提供了各类酒店的典型样本现金流数据，各位行业同仁可以选取与自己酒店最为接近的样本数据作为参考，估算自己酒店的情况。如果报告中提供的样本与自己的酒店差距较大，也可以通过公众号留言向我们索取比较接近的数据。受限于公众号中文章不能过长，我们仅展示了报告中的部分结果——即中等规模的高端酒店及较大体量的中端酒店，其他类型酒店的数据在完整版报告中提供，如需要请在公众号下留言邮箱。最后也非常欢迎同事们的批评指正，因为事起仓促，算法和报告一定有很多不足之处。如果批评指正能促进模型的改进，并进而为行业提供更多帮助，则幸甚至哉！

　　核心发现

　　1.酒店普遍需要筹资：无论在何种疫情预期下，STA模拟出的现金流数据都证实酒店将大面积出现负现金存量，大多需要通过筹资活动维持运营。

　　2. 2020年春末和夏天将是酒店最缺钱的时候：如果疫情于3月底结束，高端商务酒店和中端酒店将于5月初出现现金流谷值，高端旅游酒店则于6月初到达现金流谷值。疫情结束每推迟一个月，现金流谷值也将推迟一个月。如果疫情于5月底结束，各类酒店在7、8、9月的现金短缺都基本处于峰值高位，三个月份差距不明显。

　　3. 酒店应为最坏的情况做准备：在悲观预期下，大型奢华旅游酒店现金短缺最高可达人民币6000万元，大型奢华商务酒店现金短缺最高可达5000万，而较大中端酒店资金缺口最高可达600万规模。虽然湖北以外省份的新增确诊病例多日连降，但依然不能确定社会公众客流何时可以开始自由流动，何时WHO能够解除警报，因此应遵循“发上等愿，结中等缘,享下等福”的信条，积极开展筹资，为最坏的情况做准备。

　　4. 降低人工成本率至关重要：在其他条件同等情况下，酒店人工成本率每高出10%，现金存量转正将多花约1个季度的时间。

　　5. “黑天鹅”事件下，市场未必“优胜劣汰“：STA中的数据显示，如果无法通过筹资获得足够现金流，最先倒下的可能是利润率高、服务最好的酒店，而现金流一贯具有挑战的酒店则因为“习惯性屯粮”而有了喘息机会，愈是困难的酒店愈要坚定克服困难的信心。

　　6. 相较而言最幸运的当是那些刚好处于爬坡期的酒店：业绩处于自然谷底，对市场做了最坏的打算，初始的现金存量较多，因此部分酒店现金存量尚可在乐观预期下维持。

　　7. 旅游酒店将度过最困难的一年：根据算法的假设，旅游度假型酒店从疫情中恢复较慢，现金流情况最不容乐观，在中性和悲观预期下，大部分高人工成本率的旅游酒店现金存量将全年无法回正。

　　8. 中端酒店现金存量从转负到抵达谷值最快：因此现金短缺的冲击更加迅猛，但转正的速度在中性和悲观疫情预期下，却没有明显的加快，因此中端酒店业主更应安排好资金计划。

　　核心假设

　　任何结论都基于显性或者隐性的假设，因此在以此结论为参考时，博士君建议您认真阅读以下相关假设，如果假设条件和您的酒店实际情况不同，请根据影响大小调整结论或联系澎润为您调整假设进行重算。

　　· 高端酒店假设都为自有物业，因此不存在租金支出，但每月需要支付抵押贷款的利息；中端酒店假设皆为租赁物业，因此存在较高比例的租金支出。

　　· 对于高端商务酒店和中端酒店，我们假设在疫情后的恢复速度较快，疫情后第一个月恢复去年入住率的50%，第二个月80%，第三个月回归正常。而旅游度假驱动型酒店则需要4个月的恢复期，恢复系数为30%、50%、80%，100%。

　　· 在现金储备方面，高端酒店为1个月的营运资金，在疫情发生后，不少酒店可能通过延长或冻结账期的方式增加了现金储备，但我们未将此视为普遍现象，有更多现金储备的酒店可以在STA给出的数据上加上自己额外储备的资金，估算自己的每月现金流。中端酒店我们假设初始现金储备为2个月的营运资金，这主要考虑了租赁物业多为3月一付租金，而毛利又较高，因此需要更多月份的营运资金。

　　高端酒店：

　　酒店规模：分为200、300、400间客房三档

　　2019年的关键指标假设

　　入住率：40%-90%，每档间隔10个百分点;

　　平均房价：600-1200，每档间隔100元人民币

　　客房收入占比：50%-80%，每档间隔10个百分点；

　　毛利率：10%-50%，每档间隔10个百分点

　　人工成本率：20%、30%、40%三档

　　2020年2月初始现金：1个月的营运资金；

　　公积金单位缴纳比例：7%

　　医疗保险单位缴纳比例：9%

　　养老、失业、工伤单位缴纳比例合计：24%

　　贷款利息支出占营收比例：20%

　　能源成本占营收：10%；

　　中端酒店：

　　酒店规模：分为100、200间客房两档

　　2019年的关键指标假设

　　入住率：70%、80%、90%三档

　　平均房价：400、500、600元三档

　　客房收入占比：100%、90%、80%三档

　　毛利率：40%、50%、60%三档

　　人工成本率：20%、30%两档

　　2020年2月初始现金：2个月的营运资金；

　　公积金单位缴纳比例：7%

　　医疗保险单位缴纳比例：9%

　　养老、失业、工伤单位缴纳比例合计：24%

　　贷款利息支出占营收比例：20%

　　能源成本占营收：7%；

　　报告未纳入计算的因素及局限性：

　　· 大型、中小型酒店划分标准影响：企业规模的大小将影响社保减免政策，受业主公司治理结构的影响，酒店规模的划分未必与酒店的营收及员工人数直接挂钩，另外大部分酒店营收仍然在1亿元以下，因此STA默认所有酒店享受中小企业社保减免政策。

　　· 疫情期间开业与否：STA假设所有酒店在疫情期间开业，但入住率为10%。鉴于过低的行业平均入住率，开业与否不会对现金存量结果产生重大影响。

　　· 品牌管理费：因疫情期间及过后不同管理公司政策差异较大，因此STA将此部分费用留给业主自行判断。

　　· 推迟应付：部分酒店在疫情发生后，已经冻结了应付账款，因此可以动用原本应按期支付供应商的资金，STA未将此部分资金纳入初始资金。

　　· 1月份疫情对现金存量的影响：STA中的初始资金为2月初的资金存量，高端酒店为1个月营运资金，中端酒店为2个月营运资金。但考虑疫情在中下旬已经开始冲击部分酒店，因此部分酒店在2月初可能不能拥有足额的初始营运资金。

　　· 成本削减措施：不少酒店在疫情发生后已经通过员工轮休、协商降薪、关闭楼层等措施降低成本。但因为各个酒店力度差别较大，因此如果您的酒店已经采取类似措施，请将STA模拟出的现金存量加上每月削减的成本金额。

　　· 租金削减措施：本月各地密集出台了对于中小企业的扶持政策，其中租赁国有企业物业的可以享受租金减免政策，但酒店特别是中端酒店租赁的物业类型难以判明，因此STA未将此因素纳入。

　　· 人力成本中外包与全职员工的比例，因前者可能不需要为其缴纳社保及公积金，因此会影响社保公积金因素对现金流的呈现。在这个算法中我们使用了固定比例，社保和公积金占总工资支出（含外包）的33%。

　　· 中端酒店的贷款因素：部分中端酒店业主在房租及人力成本以外，使用了装修贷款，因为贷款来源多样，包括银行抵押、民间借贷等，因此STA未再对中端酒店此部分杠杆进行压力测试。

　　· 样本的分布问题：不少商业决策问题服应服从简单的正态分布而不是均匀分布，但行业内对国内酒店的规模、营收等样本服从的概率分布缺少理论研究，因此STA中采取均匀分布并计算了均值。

　　数据报告的结构与阅读：

　　报告分为三个部分，乐观、中性、悲观三种预期，在每种预期下研究高端商务酒店、高端旅游酒店和中端酒店。每类酒店下将遵循类似以下结构：

　　高端商务酒店

　　总体情况

　　l 平均、最差、最好样本

　　小型高端商务酒店

　　l 平均、最差、最好样本

　　l 典型样本

　　中型高端商务酒店

　　l 平均、最差、最好样本

　　l 典型样本

　　大型高端商务酒店

　　l 平均、最差、最好样本

　　l 典型样本

　　受限于报告篇幅和可读性，典型样本仅提供了行业内常见的样本，数量有限，未尽样本数据可以个别索取。

　　01 疫情乐观预期

　　- 高端商务酒店 -

　　总体

　　现金流将在5月初抵达谷值，该月商务酒店平均现金存量为-2,515,124元人民币，总体上商务酒店平均从4月初进入负现金存量，7月初现金存量转正，现金短缺持续三个月。但人工成本压力较大的酒店将在9月初才能结束现金短缺，极端案例则能将持续到10月。

　　典型分析：300间客房高端商务酒店

　　300间客房的高端商务酒店在市场上较为常见，此类酒店基本在10月初都已经现金转正，只有一个最差案例延迟至11月，可以看到中型酒店中样本中最差现金存量者依然短缺约1,600万，最差样本的特点是ADR为最高的1200元，入住率90%，客房收入占比为50%，人工成本率40%。这种特点的酒店在正常的年份为资产组合中的“现金牛”，拥有非常强劲健康的现金流，以高人房比、高服务质量著称，同时餐饮收入也颇为显著，因此往往业主留给酒店的运营资金较少，甚至我们还发现了不少遇事再临时划拨的案例。但是在疫情冲击之下，长处暂时变为短处，从而拖累了现金流。而最好样本则为低入住率、低毛利率、低人工成本率的酒店，这类酒店多刚刚开业，现金储备较多，业主对运营资金的“宽容度”也较大。

　　我们如下也列出了部分典型样本，其中ADR分为600、800、1000元三档，OCC为70%，客房收入占比60%，基本可以代表国内三线、二线、一线城市商务酒店的平均水平。但限于篇幅和可读性，我们无法在公众号里展示更多内容。

　　- 高端旅游酒店 -

　　总体

　　现金流将在2020年6月初抵达谷值，该月高端旅游酒店平均现金存量为-5,069,599元人民币，总体上商务酒店平均从4月初进入负现金存量，8月初现金存量转正，现金短缺持续4个月。但人工成本压力较大的酒店将在12月初才能结束现金短缺，极端案例则可能持续到2021年1月。

　　与高端商务酒店相比，STA中假设高端旅游酒店有更小的恢复系数（恢复周期更长），因此高端旅游酒店的现金存量短缺普遍更为严重，均值及最差样本的现金谷值约为商务酒店的2倍。

　　典型分析：300间客房的高端旅游酒店

　　除三亚等位于热带的旅游目的地以外，我国大部分旅游地存在较明显的淡旺季，因此在高端旅游酒店中，我们选取了客房营收占比为70%，ADR为50%的酒店作为典型样本，这符合澎润及行业协会对旅游度假酒店的统计结果。

　　人力成本影响的显著性在旅游酒店中尤为显著，从典型样本中横向比较中可以看出，在人工成本率较高的酒店现金短缺峰值明显，并随着酒店档次的上升（以ADR为指示）而扩大短缺规模和持续长度。

　　- 中端酒店 -

　　总体

　　中端酒店平均从2020年4月初现金存量已经接近0值，并在5月初彻底转负，随后1个月快速反弹进入正值，因此中端酒店在乐观预期下，最困难的为5月，度过5月难关后仍将逐渐好转进入正轨。

　　但需要注意的是上述结论基于情况得出，因为中端租金支付周期在3-12个月之间，在疫情发生时已经将疫情期租金支付掉的酒店峰值压力可能较小，而在5月需要支付下一周期租金的酒店则面临较大筹资压力。

　　与高端酒店相比，中端酒店的现金短缺规模显著减小，平均现金谷值约为负31万，最差样本则约为负200万。但是鉴于中端酒店缺乏抵押物，筹资渠道单一，多依赖股东自有资金或民间借贷，因此筹资困难程度也需要关注。

　　典型分析：200间客房的中端酒店

　　中端酒店的最差样本同样为入住率高、毛利率高、人工成本率高的酒店。而最好样本则为低入住率、低毛利率、低人工成本率的酒店，这类酒店多刚刚开业，现金储备较多。

　　02 疫情中性预期

　　- 高端商务酒店 -

　　总体

　　在疫情中性预期假设下，高端商务酒店仅1%的样本未出现现金存量负值，在未转负的酒店中，现金存量谷值仅为约133万。现金存量谷值月份为6月，现金存量负值将平均持续至9月，而人工成本率较高的酒店则全年无法转正。

　　与乐观预期假设下相比，资金缺口规模显著上升，从前者的平均215万上升至后者的约617万。同时现金短缺的结束月份从6月显著延长至9月。

　　典型分析：300间客房高端商务酒店

　　- 高端旅游酒店 -

　　总体

　　在中性疫情预期下，与乐观预期假设相比，高端旅游酒店所有样本的现金存量谷值全部为负，因此所有酒店皆需靠筹资活动维持现金流。现金存量谷值将于7月份出现，现金短缺将平均持续至10月份，而对于人力成本较高的酒店，现金短缺将蔓延至2021年1月份以后，因此疫情对高端旅游酒店的影响实际已经持续到2021财年。

　　300间客房高端旅游酒店

　　观察中型高端旅游酒店样本的现金存量可以发现，虽然其谷值出现在7月，但是6、7、8月份的现金短缺规模大多比较接近谷值，因此在这3个月中，高端旅游酒店都有大量的资金短缺，相对于商务酒店，融资成本也将更高。

　　- 中端酒店 -

　　总体

　　在中性疫情预期下，中端酒店并将于6月抵达现金存量谷值，并平均持续至9月份，同时，所有样本都出现了负现金存量谷值，样本中最困难的酒店现金短缺将持续至12月份。不同于在乐观预期下，中端酒店的谷值资金缺口规模平均已经达到百万级，最差的样本已经趋向500万。

　　典型分析：200间客房中端酒店

　　在200间客房的中端酒店中，虽然4月份平均现金存量为37,781元，虽然维持了正值，但已经接近零点。人工成本率较高的中端酒店在6、7月的现金短缺规模接近，不仅短缺峰值高，而且持续时间长。

　　03 疫情悲观预期

　　- 高端商务酒店 -

　　总体

　　在悲观疫情预期下，高端商务酒店将于7月抵达现金存量谷值，平均现金短缺持续时间将延长至12月，其中6、7、8月将是现金短缺的高峰期。值得注意的是，高端商务酒店的平均现金短缺首次触及了1,000万规模，已经显著大于乐观和中性预期，风险明显增大。

　　对于人工成本等较高的高端商务酒店，现金短缺将明显持续至2021财年，酒店需要安排长期的资金借入计划。

　　典型分析：300间客房高端商务酒店

　　在下边的典型样本中，我们也能明显观察到人工成本率对酒店现金短缺的放大效应，尤其在悲观疫情预期下，放大效应更加明显，因此及早采取人力成本控制措施对于在疫情期渡过难关至关重要。

　　- 高端旅游酒店 -

　　总体

　　在悲观的疫情预期下，即使用“悲惨“形容高端旅游酒店的现金状况也不为过。样本酒店平均将于8月进入现金存量谷值，并将平均持续至2021年1月以后，现金的短缺规模则平均超过1,000万。对于高人力成本的旅游酒店现金短缺现象不仅将持续至2021财年腹地，其短缺规模也保持在几千万的规模。在现实中，旅游酒店在冬季又将迎来旅游淡季，可能进一步恶化现实中的现金流情况。如果疫情在3月底以后仍将持续，并若对酒店行业产生重大影响，博士君建议旅游型高端酒店要考虑除短期借贷以外的资金手段。