限购令持续 房企发展的天枰或偏向商业地产

　　一、典型开发企业向商业地产转型的特征趋势

　　2009年至今，在金融危机的影响下，越来越多的开发企业开始意识到商业地产对企业的风险影响与平衡。随着住宅市场竞争日趋白热化，加之2010年以来政府接二连三的重磅调控，使得能够专注住宅市场的开发商已经所剩无几。国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等开始纷纷加大介入商业地产开发领域的力度。可见，商业地产已成为大型住宅开发企业战略转型调整的领域。我们重点选取大型开发企业，解析其向商业地产转型的若干特征趋势。

　　战略趋势一：增加商业地产比重，尤其青睐城市综合体

　　住宅市场的政策频出让商业地产备受关注，大型房企逐渐重视商业地产价值。作为此轮调控下的“避风港”，众多开发企业将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发，在土地储备上也开始增加商业比例。如万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例。

　　商业地产也可以成为企业融资的良好平台。保利、金地等企业加大商业地产的投资一定程度上是为以后发行房地产投资信托基金(REITs)做好准备。根据保利的中期目标，到2012年保利地产将动用30％的投资进入商业地产领域，按照目前的投资额推算，预计到2012年，商业地产投资额将达到300亿元。

　　城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达、中粮等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而去年9月份以来，先后有世茂、万达、华润置地、绿地等企业与政府签署协议，投资重金打造城市综合体项目。同时，在杭州、沈阳等代表性二线城市则提出未来的城市建设、招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标。

　　战略趋势二：旅游地产成为房企新业务方向

　　住宅市场饱受宏观调控之困，纯商业地产又面临激烈的竞争和高风险，不少房地产企业都在进行战略转型，寻找新的领域和机遇。对于资金实力雄厚的企业而言，旅游地产是个不错的选择。万达、龙湖、万科、世茂等企业已经纷纷增加旅游地产项目的规模。海南“国际旅游岛”的建设，吸引了香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能等大批开发商，扎堆进军旅游地产开发。面在杭州千岛湖及成都等度假胜地，开发旅游地产的房企也纷纷在上演“围城计”。

　　根据经济发展的一般规律，人均GDP超过1000美元，是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期，但主要是观光需求；人均GDP超过2000美元，休闲需求急剧增长，形成对休闲的多样化需求和多元化的选择；人均GDP达到3000美元，度假需求普遍产生。而2010年我国人均GDP约为4300美元，超过3000美元，说明我国正处于度假需求加速发展的阶段。可以预见，未来随着国民收入水平的不断提升，旅游度假产品的需求仍将加速上升，旅游地产开发将步入加速发展阶段。

　　战略趋势三：部分企业与着名酒店运营商达成战略联盟

　　世茂、恒大、绿地、华润置地等企业纷纷表示将加大酒店业务的投入，与着名酒店运营商达成战略联盟将帮助企业迅速拓展酒店业务。如恒大地产，在广州、重庆两地的恒大酒店开业后，计划在上海、天津、成都、武汉、南京等地都陆续推出恒大酒店，拟打造酒店的高端品牌。而绿地集团也高调宣布战略转型，将在未来5年内重点发展包括酒店、写字楼、购物中心在内的综合性商业物业，酒店规模将在4年内达到100家。

　　雅高、喜达屋、洲际等酒店运营商，运营经验丰富，可以提升企业物业溢价，同时帮助企业快速实现产品线布局。就目前国内酒店企业的经营水平来看，与国际着名酒店管理公司还是存在着一定差距的。不仅是服务水平本身，酒店品牌、服务理念等各方面，拥有国际着名管理晶牌的酒店无疑更能吸引投资者和消费者，对于提升产品的整体知名度和档次也有着更大的作用。

　　二、未来商业地产机遇与挑战并存

　　从众多住宅开发商纷纷涉足商业地产领域，足见商业地产将成为未来房地产市场新的角斗珈从当前的情形看，商业地产由于面临的政策环境比较宽松，价格也比较合理，且随着我国经济的不断发展、国民收入的不断提升、消费需求的不断升级，未来商业地产的发展前景被普遍看好。这也是为何多数企业都要涉足商业地产这一领域的原因所在。

　　但是纵观近几年我国商业地产的发展情况，大型房企涉足商业地产领域也要面临不少的难题挑战。重数量轻质量，重规模轻效益，重开发轻经营，重策划轻规划，重形象轻使用的现象依然比较突出。部分城市的商业地产，特别是大型商业地产项目重复建设、盲目发展、资源浪费和无序竞争的现象日趋严重。很多开发商面临着资金、招商、运营、人才等一系列难题，成为我国商业地产发展所面临的艰巨挑战。

　　对于商业地产发展面临的这些挑战，建议开发企业要重点关注以下两方面。

　　，充分意识到商业地产的竞争性和复杂性。商业地产领域除了要考虑新涉足的开发商外，还有像万达、金融街、陆家嘴、soho等已有的以商业地产为主的企业；除了有众多国内开发商在竞争外，还有很多国际性的开发商或投资商也在纷纷进入，而且多属于高端商业物业；除了考虑当前的竞争态势外，还要考虑到未来一段时间的竞争压力。此外还要充分意识到商业物业的开发周期长，回收期限长，占用资金沉淀长、运营风险大等不同于住宅开发的复杂特点。对于初入商业领域的企业，宜选择快速销售型的商业项目为上策，不鼓励一开始就大规模的进入保有领域。

　　第二，要进一步注重商业地产因地因时制宜的开发策略，注重品牌与质量的提升，注重业态与形式的创新，注重与旅游休闲、文化创意、金融商务等现代服务业的融合。不同的城市、不同的地区、不同的区位、不同的消费能力、不同的商圈竞争环境等等都要求开发商进行不断的策略自我调整和创新：要根据当地实际情况而准确的选择产品开发定位，如商业街区、购物中心、城市综合体、社区商业、地下商业、交通枢纽商业等。

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