怎么才能做好文旅项目及如何理性看待中国旅游市场的投资机会

　　PLUS周二的“文旅入门篇”希望已让大家对文旅有了不一样的了解！那么今天，小编就来点有深度的干货吧！

　　听人谈“文旅投资”无数，却总感觉雾里看花，但你现在只要3分钟读完这篇文章，这个看似高大上且距离感的“文旅投资”，“高富帅白富美”秒变“枕边人”！

　　

　　文旅真的那么热吗？

　　文旅虽热，但危机四伏：

　　在利好政策导向之下，全国各地掀起了一波文化旅游产业园建设热潮。北京、上海、广东、山东、江苏是文化旅游产业园发展最快的省市。

　　文化旅游产业园是随着文化创意产业和旅游产业的快速发展而出现的新型事物，兴起和发展的时间较短，在快速崛起的同时也暴露出了种种问题：

　　1. 盲目建设。各地一哄而起建设文化产业园，规划不够、创意不足，导致园区重复建设严重，造成了资源的极大浪费和行业的恶性竞争；

　　

　　

　　2. 圈地现象严重。文化产业园的建设大多是在地方政府和地方开发商的共同介入下得以形成。许多产业园没有构建科学的盈利模式，仅仅是打着旅游产业开发的旗号，抢占土地资源，拿到土地后大张旗鼓的开发地产；

　　3. 产业化水平低下。一些产业园没有构建良性的产业体系，产出效益很低。政府特殊政策和卖地、租地度日，很难形成可持续发展的局面。

　　

　　

　　圈地现象严重，但有些拿地做地产并不做文旅项目

　　2019年投资文旅到底赚不赚钱？

　　PLUS分享文旅投资者的声音：

　　“2018年全年国内文旅项目投资及签约接近4万亿，如此巨大的市场，一定有钱好赚。”

　　“旅游宏观仍保持强劲增长态势，国内旅游人次创新高，为旅游投资创造良好基础。”

　　“旅游投资还是要小心，万达都做不下去了，这是旅游投资的至暗时刻。”

　　“之前我在河北做的项目非常畅销，但是来到佛山做就歇菜了。”

　　“旅游发展会议化，敢情又到年底。”

　　

　　大家各抒己见，究竟孰是孰非？

　　PLUS小编在下面的解析中给出答案！

　　怎么做好文旅项目？

　　策略一：创意核心吸引物

　　创意是文化旅游产业园区形成的基础，旅游核心吸引物是文化旅游产业园生命力所在。文化旅游产业园需整合地方具有鲜明地方特色的历史文化资源，围绕文化主线打造创意性旅游项目，聚集人气，引爆区域，形成对广域旅游市场的持续吸引。

　　

　　

　　“创意”是文旅的灵魂

　　策略二：创新旅游体验模式

　　传统文化旅游项目以文物古迹和静态展示为主，缺乏体验性和深度游览性，现代人对于文化旅游有了新的要求，强化文化旅游项目的竞争力需将文化与世界级品牌、科技和资本的高效对接，引进高新科技作为技术手段，采用情境体验、动漫形象、创意理念、游戏玩法、影视场景、建筑景观及丰富演艺将文化活化，呈献给游客完美的深度文化体验。

　　

　　手游：王者荣耀

　　

　　动漫：海贼王

　　策略三：创建大产业体系

　　以旅游业、文化产业作为主导，复合其他相关产业，旅游和文化产业之间相互转换、相互影响和相互驱动。在产业耦合作用下形成多种新的旅游业态、旅游产品，既能够带动旅游的综合消费，又能提升文化产业的附加值、延伸产业链条、拓展产业空间，真正实现产业之间的互融与共荣。

　　策略四：创立多元盈利模式

　　盈利模式的设计是项目开发的重要环节。构建销售地产项目盈利、旅游经营项目盈利、树立项目品牌盈利、升值项目价值盈利的四大盈利模式，不仅确保了项目快速回流资金、降低项目投资风险的需求，也保障了项目长期、持续的现金流以及无形资产和有形资产的升值。

　　

　　多元的盈利模式

　　做文旅到底怎么赚钱？

　　一、靠卖房和租房挣钱

　　目前大部分旅游地产项目中，

　　地产收益比重仍占主导。

　　1) 卖房可以快速回笼资金：

　　这是地产项目的利益根本，出售的物业类型可以有住宅、商业及写字楼，因为旅游开发让其区域的价值得到提升，旅游地产的售价可以比其他区域高很多；

　　2) 品牌影响力增加自持物业收益：

　　旅游地产中部分物业可以自持，取得经营性收入。比如主题酒店、大型商场、会展中心等物业，随着区域价值提升，人气聚集，以及品牌影响力的扩大，其收益将不断增长；

　　3) 低价拿地带来土地增值：

　　旅游地产项目一般位置都远离市中心，拿地成本相对较小，通过旅游开发和品牌价值的建立，所在区域价值大大提升。前期的低价土地成本，使得后期进行土地的二次转让或者合作开发时可以获得较高的土地增值。

　　

　　

　　旅游地产售价更高

　　二、靠娱乐赚钱

　　迪士尼的营利模式十分特别，是特有的“轮次收入模式”，亦即“利润乘数模式”，指的是迪士尼通过制作并包装源头产品——动画，打造影视娱乐、主题公园、消费产品等环环相扣的财富生产链。所有进了迪斯尼的客户都是重复消费的，就是滚动不断重复消费。根据福布斯的说法，迪士尼乐园的门票钱也就刚好更够覆盖运营成本而已。真正赚钱的地方反而是酒店、衍生品、食品以及饮料等等。

　　

　　

　　迪士尼及其赚钱的衍生品

　　三、 文旅能不能赚到钱关键还得看运营

　　1) 前期重心放在地产销售上，较快回收投资

　　在项目运营前期，重心应该放在房地产项目上，一般五年内要把销售型住宅售完，已达到快速回收投资的目的。相对城市住宅而言，要做好打持久战的准备；

　　2) 逐步加重旅游项目运营

　　在销售住宅的同时，加重对旅游项目的运营。在内部运营方面需要整合酒店运营商、主题公园运营商等合作资源，在外部资源导入方面需要整合旅行社、周边景点等协同资源；

　　3) 转入长期稳定的旅游运营部分

　　住宅产品销售完成之后，项目重心完全放在旅游运营部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的管理，进入长期稳定的经营阶段；

　　4) 建立自己的IP产业链

　　得IP者得天下，华谊总裁王中军曾说：“谁能提供最优质、最丰富、并拥有品牌影响力的娱乐内容，谁就能拥有最大的用户粘性，创造出最大的商业价值。”这句话用在文旅地产上也适用。

　　

　　

　　

　　卖房拢资 | 项目初步运营 | 项目长期运营 | 创IP

　　理性看待中国的旅游市场上的投资机会：

　　以下观点分享来自睿途旅创的总经理房希：

　　政府主导下的产业发展与市场有效竞争主体的相对缺失；

　　资源驱动下的产业发展与优质产品供应的缺失；

　　旅游投资强大的拉动效应与自身成熟盈利模式的缺失；

　　政府基础设施投资与房地产投资仍然是驱动旅游投资规模的重要因素；

　　成功项目中均有不可逆转的经济发展与制度变迁因素，复制难；

　　资源类项目历史问题难以解决，市场化过程需要商业模式的突破；

　　产品运营模式，技术中蕴藏着投资机会；

　　大众观光时代的旅游需求的主流性与个性化需求的多变性决定观光旅游大有可为；

　　资源、资产与资本是文旅项目投资的关键思维；

　　旅游投资中既需要企业家改变世界的激情，也需要深思熟虑的冷静与谨慎。

　　

　　投资者要做“赚钱”文旅

　　

　　不盲目投资，寻找适合的投资机会

　　文旅项目目的地思维：

　　场景+内容+生活方式=目的地

　　

　　睿途旅创总经理房希分享

　　希望本周PLUS的分享让大家进一步地了解了文旅，下周PLUS小编会为大家带来两篇与酒店业相关的“跨界”专题，请尽情期待！