在文旅地产价值评估中收益法是这样用的！

　　作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

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　　分析背景

　　1、文旅地产的概念

　　根据中国房协2019年8月发布的《文旅地产综合评价标准（讨论稿）2.0版》，明确了文旅地产的概念，文旅地产，不是传统的旅游地产，是文旅产业地产，是消费型服务业+文旅创意产业+生产性服务业的一体化结构：

　　一是产业融合（文旅康养多样化业态聚集）+产居融合的文旅康养产业园区的一体化模式；

　　二是后工业时代其核心价值体现为：产业结构升级+高质量发展+高品质生活+区域综合协调发展。

　　2、文旅地产的发展形态

　　文旅产业地产的发展形态分为文旅综合体、文旅小镇、文旅产业园区、文旅新城（新区）四类。

　　文旅综合体，为建设用地在40公顷-100公顷之间的产居融合项目，是基于一定的文旅资源与土地基础，以文旅休闲为导向进行土地综合开发，以互动发展的文旅吸引核、休闲聚集区、文旅地产社区为核心功能构架，以相关配套设施与延伸产业为支撑保障，形成的文旅休闲聚集区。

　　文旅小镇，为建设用地在100公顷以上的产居融合项目，是以开发当地具有价值的自然或人文景观为基础，以整体景区化为核心特质，以休闲核心为增长极，以旅游产业综合发展为目的的一种社会化的政府支持与市场化运作相结合的就地城镇化模式，与特色小镇要求一致。

　　3、文旅地产的分类

　　

　　4、文旅地产迅猛发展的动因

　　据克而瑞商旅文数据监测，截止2019年11月，有超过2/3的百强房企进入到文旅地产相关领域，有接近1/3的百强房企成立了文旅集团或者发布了文旅相关战略、产品线。文旅地产项目数量激增，文旅地产的规模迅速发展，离不开国家政策的支持和休闲人口数量增加等多种因素。

　　（1）政策支持

　　2018年，中华人民共和国文化和旅游部批准设立，被认为是“文旅元年”。2021年6月10日，为进一步推进公共文化服务体系建设，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》和《“十四五”文化和旅游发展规划》，文化和旅游部编制了《“十四五”公共文化服务体系建设规划》。

　　

　　（2）休闲人口数量增加

　　根据中国文旅部统计数据，2015-2020年国内旅游人数和旅游收入持续增长，旅游产业正在成为经济增长的重要引擎。2020年受疫情影响，我国旅游业受到较大冲击，国内旅游人数约为34.26亿人次，同比下降43%;国内旅游收入达3.19万亿元，同比负增长52%。由于国外疫情严重，这两年国内旅游市场相较于国外旅游市场而言，占比增加。

　　

　　5、文旅地产特点

　　本文通过对融创文旅城的发展进行分析，归纳总结了文旅地产发展所具备的特点：规模大、业态丰富、依托城市旅游资源。

　　（1）规模大

　　根据文旅行业官方指向标“TRUE文旅超级评价榜”权威公布，该榜单由中国房地产业协会商业和文化旅游地产委员会、易居克尔瑞、克尔瑞乐苇、微博房产等单位联合评选，全国超过70个城市、200个优质项目参与。2020年最佳文旅项目如下表：

　　

　　在2020年最佳文旅项目中，融创中国的项目占比15%，从企业占比来说，优秀文旅项目数位于首位。

　　2019年底，融创文旅已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。

　　截至目前，融创文旅现已全国布局13座文旅城（海口文旅城尚未开业）、5个旅游度假区、43个文旅小镇、9个会议会展中心、22个主题乐园、19个雪世界、19个水世界、6个海世界、4个体育世界、9个飞行影院、97个商业、150家高端酒店。（数据来源于“融创官微”2021年5月公布数据）

　　

　　（2）业态丰富

　　

　　无锡融创文旅城

　　

　　无锡融创文旅城总建筑面积340万平方米，拥有融创乐园、融创茂、雪世界、海世界、高端酒店群、太湖秀剧场和滨湖酒店街等业态。

　　济南融创文旅城

　　

　　济南融创文旅城占地236万㎡，建筑面积约535万㎡，规划有冰篮球馆、融创茂、室外乐园、五六星酒店、酒吧街、停车楼、宿舍等七大业态。

　　重庆融创文旅城

　　

　　重庆融创文旅城总建筑面积63.32万平方米，总投资约120亿元，建有融创渝乐小镇、水世界、海世界、雪世界、融创茂、渝秀及高端酒店群七大业态。

　　融创文旅城目前基本都包含主题乐园（雪世界、海世界、水世界）、商业综合体（融创茂）、高端酒店等多种业态，涵盖购物、文化、旅游、体育等多行业。

　　（3）项目所在城市旅游资源丰富

　　目前，融创文旅全国布局的13座文旅城分别位于重庆、西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、成都、青岛、广州、无锡、昆明、济南、海口、桂林，基本城市布局选择的都是一二线旅游城市，旅游资源丰富。

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　　收益法评估文旅地产考虑的维度

　　1、收益法评估的相关公式

　　收益法是预测估价对象未来各年净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值，其理论依据是预期原理——说明决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

　　针对文旅地产，涉及乐园及商场，我们一般采用全剩余寿命模式测算收益价值，其公式如下：

　　

　　2、考虑维度（3*S*R）

　　（1）3：考虑区域、交通、人口三大属性

　　

　　（2）S：季节；R：资源

　　

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　　收益法在文旅地产

　　价值评估中的要点分析

　　收益法在文旅地产价值评估中要从区域、交通、人口、季节、资源等多个维度去综合考虑其对营业收入、运营成本的影响，如淡旺季人流变化、疫情等因素对收入的影响。本文重点结合国内较为成熟的文旅地产，对收益法中营业收入、成本进行要点分析。

　　1、乐园营收与运营成本部分的考虑

　　目前国内比较成熟的乐园运营基本就是迪士尼为主，迪士尼主题公园的收入来源包括门票收入、食品饮料和纪念商品销售收入、酒店收入、游轮收入及俱乐部的租赁和销售收入，其中乐园门票收入占比20%左右，迪士尼方面曾预测，门票仅为上海迪士尼乐园收入的一部分，在园区经营收入中，门票收入占50％，食品和饮料占24.5％，商品24.5％，其他收入为1％。

　　融创乐园项目主要分为水世界、雪世界、海世界，主要收入来源为门票收入、二次消费收入（含餐饮收入和商品收入）、游乐服务收入以及其他收入。本文结合融创乐园案例进行营收与运营成本方面的分析，具体如下：

　　（1）营业收入应当考虑因素如下：

　　渠道统计

　　一般乐园渠道来源包括直客、OTA、旅行社、大客户、直销团队、年卡等，具体由乐园运营确定，可以要求企业提供具体的渠道来源明细。

　　预测各渠道接待客流人次

　　

　　阶梯定价

　　考虑一年内是否有定价变化或者政策变化导致的阶梯定价变化，比如2020年疫情影响，导致票价下降，增长率为负值考虑。

　　门票收入预估

　　全年门票收入=各渠道接待客流人次×阶梯定价

　　乐园收入合计

　　乐园门票收入为主，占比较高，应根据企业提供财务报表及行业数据，综合确定门票收入占比，推算出乐园整体的收入。

　　（2）运营成本及费用影响因素

　　运营成本

　　

　　运营税费

　　运营税费主要包括增值税、城市建设维护税、教育费附加、房产税、城镇土地使用权以及印花税。

　　2、商业配套等收入与运营成本的考虑

　　文旅地产的商场比较特殊，更多的是依靠乐园来吸引客流，经营符合大型商业综合体的运营规律，但是又有其特殊之处，商场的经营阶段需要考虑前期的培育期，中期的快速增长期及后期的衰退期，但是文旅地产的商场与乐园相关，如果乐园培育期短，商场的培育期相应也会短一些。

　　（1）营业收入主要考虑因素

　　商场主要根据客户提供的租赁台账分析得出，通过租赁台账，考虑平均租金，租期外按照市场客观租金考虑，符合正常大型商业综合体的一般规律；包括租金收入、物业管理费收入、多种/广告收入以及其他收入。

　　（2）运营成本及费用影响因素

　　运营成本包括成本费用、旺场费/招商推广费；运营费用包括相关税费，与乐园一致；运营成本中还应考虑资本重置金，即考虑定期的大中修或者提升改造费用，按照预估年度总营业收入相应比例进行计提。

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　　结语

　　近年来，大型房地产企业逐步进行多元化转型，部分头部房企文旅地产销售额占比达20%~30%，并有继续扩大与上升的趋势，文旅地产货值占比也不断攀升。了解文旅地产的发展特点、发展形式，有利于我们更好的把握文旅地产的市场价值，文旅项目投资额大，培育期长，经营难度大，且其受区域人口、属地旅游资源、季节性等因素影响较大，因此充分了解文旅地产的发展特点、发展形式，有利于我们对文旅地产评估业务的拓展，更加有利于我们对文旅地产市场价值的把握。

　　

　　本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。

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