城市更新的加减乘除算法和ABC模型丨城市更新

　　比如在深圳的白石洲城中村里就能看到时间的因素，其中有瓦片房这种上百年历史的老房子，有城中村的握手楼，从改革开放初期到现在大概有四十年历史，也有边上的一些高楼、别墅区以及一些工厂等等。我们观察城市就会发现， 它就像一个考古现场，其中不同的存量时间叠加在一起，就像是不同的时间地层一样。

　　所以，城市更新面对的是存量空间，同时也是存量时间，是从古至今的时空连续体，它如同生命体一样， 具有长期自然生长、演化和进化的特征。所谓“有机更新”就是将城市修复成更加自然的状态，而不是简单的拆旧建新。

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　　古代存量与当代存量 / 现货存量与期货存量

　　从时间的角度进行细分，我们会有古代存量和当代存量之分，也有现货存量和期货存量的差异。

　　

　　城市更新在处理城市的一些存量空间的过程中，其对象可能会有非常大的差异性。有些空间是古代的、上百年历史的遗产，这样的遗产其实每个城市都有，比如说北京的胡同，上海的里弄，包括深圳其实也有很多古代村落。

　　经过几十年的发展，大家已经认知到古代的东西是非常珍贵的，需要尽量保留。但实际上，城市更新面对的存量还有当代的遗产。如果将四十年作为一个周期，四十年前的东西对我们今天的人来说已经是一种遗产、一段历史了，而且这个历史也非常重要，可能对很多人来说都意味着小时候的生活场景。 当代遗产跟我们今天每个人的生活可能更加切身相关，因为我们还记得三四十年前的生活，所以它们可能对我们更重要。

　　而现货存量和期货存量，则在于城市更新意味着要改变一些东西。要把存量进行重新设计，甚至拆掉，然后重新建造，也就是说今天更新的这些成果， 再过四十年、一百年就又变成了未来的遗产。

　　著名建筑师卡洛·斯卡帕在一座古老的城堡中设计了一座博物馆，而他在处理古代遗产时并没有一味地进行原封不动的保留，而是做了一些非常有价值的改变和设计。今天这座博物馆本身已经成为一个非常重要的遗产，它的价值可能和古堡一样大，甚至更大，这就是一位好的设计师和一个好的设计创造出来的新的价值，同样可以成为遗产。

　　城市更新要处理几百年前的历史遗产，也要处理几十年前的历史遗产，比如当代工业遗产、老旧小区、城中村等。另一方面，城市更新所形成的空间也将成为“未来遗产”，这种未来遗产是决定城市未来价值的期货，也非常重要。

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　　城市更新的两大原则

　　这里就涉及到城市更新的两条非常重要的原则。

　　

　　（1）平等性原则

　　即在一个连续的存量时空中，既包含了古代几百年的历史信息，也包含了当代几十年的历史信息；既包含了王侯将相的历史信息，也包含了平民百姓的历史信息。 城市更新在处理这些历史信息时，必须是完全平等的。这也是城市更新与文物保护、考古等最大的区别，因为更新的对象不应该是“物”，而是活生生的城市生活和城市人的生活现场，是人与空间的关系，我们去更新、保护或者活化的对象应当是完整的， 而不是孤立的文物或者历史建筑。

　　（2）高精度原则

　　因为离现在近，当代存量空间的信息精度一般都比较高，往往可以追溯到非常详细的信息。但是古代遗产的高精度信息常常被忽视，这种 信息衰减必然意味着价值衰减。在还原历史的过程中，应当遵循高精度原则。我们在城市更新的过程中面对存量，首先要做的就是对它进行深度的信息挖掘， 而不应简单粗放地给它贴上“古老的”“宋代的”等等这样的标签。

　　信息挖掘得越多，将来在保护、转化或者更新的时候存量的价值就越大。比如一座老房子如果能和它建成年代的一段历史或者一个故事联系起来，就会与人产生关系，从而产生价值。在当今的信息时代，我们要从信息的角度去发现一个存量或者遗产背后的价值，并认识到这样的价值是远远超过其自身的。

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　　空间存量 / 功能存量 / 权益存量

　　到实操层面，城市更新的存量还可以继续细分， 包含空间存量、功能存量和权益存量。

　　

　　空间存量很好理解，而到今天每个空间都是有其用途的。一栋原本用作居住的老房子，如果要去改变它的业态，做一些商业，那么就会涉及到功能的变化。更进一步，更新面对的每一个物质空间背后都是有主人、有权益所在的，任何变动都会涉及到权益的交涉和变化。今天的中国， 所有城市都是基于功能至上的现代主义框架建立起来的，而现代制度的核心在于产权。我们在进行城市更新的时候，面对每一个空间都必须意识并考虑到其背后有空间、功能和权益这三样东西在施加影响，否则将寸步难行。

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　　硬件存量 / 软件存量

　　更进一步，我们在分析城市更新的存量对象的时候会发现，它还有硬件存量和软件存量之分。

　　

　　硬件是物质空间、基础设施等等城市的物理界面，改变是相对容易的。如果把所有这些看得见的固化状态称为城市硬件，那么， 还有许多看不见的规则就是软件，包括涉及城市土地、规划、产权、产业、消防、城管等的一系列法律、规则、制度、政策、标准、规范、指引、图则、导则等等。

　　最简单的例子就是，如果一个空间规划的功能是住宅，那就很难在更新中改变为商业。往往，在一张白纸上建立一套规则是相对容易的， 但是要对已经存在的规则进行调整、优化和更新，则是非常困难的。所谓牵一发而动全身，某种程度上，城市更新 首先需要启动的，其实就是规则更新、政策更新、规划更新。

　　当然现在我国各个城市的城市更新制度发展也非常快，像深圳今年3月份刚出的“深圳经济特区城市更新条例”，现在已经变成法律了，也就说明 深圳从2009年开始城市更新到现在，已经进入了法定化的阶段。而上海也刚刚在9月1日发布了他们的城市更新条例，包括北京也已经立项。制度先行，后面的流程也会非常清晰。

　　软件存量的另一方面则是非常重要的市场规则，其作用在于计算价值。一个更新项目的拆建需要计算投入和回报，其背后是一整套有关价值和价格的组合算法，涉及的因素非常多， 类似一个方程式，不同的组合可以得出不同的结果。这一套规则能否产生效益对于城市更新来说至关重要，所以制度需要 围绕市场的算法来制订，从政策上引导对不可持续的算法进行改变，并支持合理的、能够产生价值的算法。

　　拿深圳的湖贝旧村举例，怎样在这个项目的更新过程中将古村保护下来就涉及到一整套经济利益的测算。其目的在于建立一套规则，让发展商投入保留古村的同时，还可以对它进行运营和活化，从中盈利，甚至将来这样的保护和运营能够带动周边的地产项目升值，从而赚更多的钱，使得发展商愿意主动保护古村和其中的历史遗产。

　　

　　从大的架构设计来看，当前城市更新最迫切需要研究、探索和实验的，是基于市场规则的“算法更新”。算法创新是政策创新的基础，同时也是技术创新的支撑。有必要对现有算法所存在的问题进行深入反思，才能找到新算法。

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　　城市更新的原理

　　牛顿的万有引力公式和爱因斯坦的广义相对论公式看上去都很简单， 但它们决定了全人类几百年的发展，可以想见这样的算法对人类有多么重要。反观40年的高速城镇化过程，本身就是一次超级城市更新。 40年的“中国造城运动”创造了巨量的城市财富，这种基于大规模增量的土地经济原理（或者称为土地经济算法）在局部时空内具有合理性，但也亟需迭代更新。

　　万有引力公式与广义相对论公式

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　　土地经济 - 增量 / 加法

　　土地经济就是一种增量的算法，也就是加减乘除中的“加法”。

　　

　　土地经济的地租曲线

　　简单来说就是，原本的空地用来盖房子，建得越多，加的东西越多，价值就越大，利润就越高，对城市、对发展商、对所有人都是共赢的，于是就形成了一整套算法体系， 继而塑造了我们今天绝大多数的城市。其核心是一整套要素控制体系，通过将土地以及土地之上建筑空间的价值予以“抽象化”，并以地租曲线的形态呈现出来。它有三个基本原理： 可达效应+类聚效应+规模效应。对应着三个指标，分别是 交通条件、功能分区和容积密度，也正是这三个指标决定了我们今天绝大多数城市的状态。

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　　土地经济的三大基本原理

　　这个控制体系本身，在生产土地价值的同时也存在巨大的反噬作用。 控制力越强，反噬力也越强，而反噬使得城市的发展与更新过程充满了悖论。如果按照土地经济的算法继续下去，就会导致从宏观系统到微观系统的整体内卷，也就是说做得越多，竞争越激烈，产生的效益就越低。土地经济算法最大的问题在于它是一个等级体系，整体基于中心和边缘的关系存在，基本逻辑是离中心越近的地方土地价值就越高。 它的主要悖论有三：

　　悖论一：

　　抽水式的城市发展与更新： 等级化和中心化体系存在先天性系统伦理问题，为了维持自身城市的更高等级，就要对更远地区进行能量抽取。这种“抽水效应”潜藏着系统性危机，必然造成越来越严重的不均衡，导致较远地区的年轻人流失，生活质量下降。

　　

　　悖论二：

　　增量式的城市发展与更新： 等级化和中心化体系存在先天性经济耗散问题，为维持能量输入-输出循环，需要更多填充和更大规模进行空间修复。空间修复背后其实是一种资本空间化和空间资本化过程，由于空间固定资产是最大的蓄水池，资本流入越多利润也越多，所以资本是天然对空间感兴趣的。这也就意味着整个城市不断地去拆旧建新，大拆大建。

　　

　　悖论三：

　　绅士化的城市发展与更新： 等级化和中心化体系存在先天性社会缺陷问题，为维持土地经济意义上的质量和品质，需要更加提纯、更加排异。这就必然造成对地方社区、地方文化、地方遗产等的损坏和摧毁。比如广州曾经最大的城中村冼村，现在已经没有了，哪怕以后发现了它的历史文化价值，也已经来不及了。

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　　空间经济 - 存量 / 减法、乘法、除法

　　所以，从土地经济走向空间经济是未来的必然趋势。所谓空间经济是指在真实三维空间中创造出符合人的基本身体属性的各种特质，用空间本身来吸引人，并吸附机构和产业，从而激发衍生出一系列经济价值、社会价值和文化价值。土地经济是加法，而空间经济面对的是存量，无法通过做加法来增加价值， 就必须用到减法、乘法和除法，通过设计或者其他各种各样的创新方法来实现。

　　空间经济同样有三大基本原理，分别是：

　　场域效应，也即身体感知的差异信息；

　　互聚效应，也即身体进行的组织交往；

　　微积效应，也即身体构建的独立单元。

　　三者皆指向身体自由，是对抽象体系的抵抗，构成了人们去往具体地点的 “主动性理由”。这样的价值不仅体现在人身上，也体现在企业身上。举个最简单的例子，一个大企业注册在一个小空间当中，其空间价值就非常大，但和它的空间规模并没有太大的关系。

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　　城市更新 - 土地经济与空间经济的结合

　　我们今天的城市更新，应该同时组合运用土地经济和空间经济的 四种算法，既有传统的加法，也有创新的减法、乘法和除法。

　　首先是加法，即增量开发空间。应该与城市发展的战略节点相匹配，把增量用在刀刃上，在合适的位置安排增量，用增量集聚能量、扩大规模。比如这里的轨道交通站点，如果是两线甚至三线交汇处，就应该限制最低容积率，做加法，做更高的超高层。只有这样的地方形成了集聚效应和规模效应，为城市带来了效益，其他地方才能去做减法。

　　

　　轨道站点示意

　　然后是减法，即减量留白空间。城市更新应该通过增减平衡，创造减量空间。城市的空白可以做成生态空间、公共开放空间或者白地。白地对于一个城市的未来就相当于期货， 是潜在的发展空间。所以减法实质上也是一种加法，但不是通过简单地盖房子去加，而是给城市增加未来的愿景，通过留下期待和希望的空间为城市增加价值。

　　

　　现在很重要的还有乘法，即存量创生空间。在存量空间格局保持不变的前提下，测试面向未来的融合场景，包括创新空间、生长空间、弹性空间、临时空间等。

　　最后一个是除法，即存量保育空间。被认定为历史遗产和当代遗产的存量空间，应在保护前提下进行微改造和内容活化，并与存量创生空间进行融合。也就是说，在我们面对的存量当中，总有一些需要优先保留，不能改也不能增加太多东西。那么除法就是把不该有的都去掉，回归本源，将这里的历史价值还原成真正的历史，从而大幅增加它的价值。 历史遗产的价值越纯粹，其对未来城市的价值就越大，对未来商业项目的价值也越大。

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　　城市更新的方法论

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　　A-B模型 - 城市更新算法

　　如果我们将 加、减、乘、除都叠加在一起，就形成了一个模型或者说一种算法，为 “A-B模型”。其中A (Additional Space) 就是土地经济，是加法；而B (BlindBox) 则是空间经济，是一个盲盒，里面可能包含了减法、乘法和除法。为什么叫盲盒？因为它有无限的可能性，除了加法什么都可以，也恰恰是这种 不确定性成为了它最大的价值。

　　

　　算法关系

　　就像加、减、乘、除放在同一个方程式里会产生关系一样，我们将土地经济A和空间经济B放在一个长远的利益角度来看，也同样会形成一种正向的反馈效应， 我们称之为反哺和增益的关系。

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　　空间关系

　　从空间的角度去研究，A和B的关系可以总结为三种，分别为 并置、链接和内嵌。 并置： A和B相邻，其中A是土地经济，拆旧建新；B是不能拆的存量，需要进行修整和活化。同样地，A反哺B而B增益A。 链接： 与并置一样，但A和B不相邻，甚至离得很远，但可以将项目A与项目B关联捆绑在一起，这是一种看不见的链接，同样可以达到反哺和增益的关系。 内嵌： 在大的地产项目A当中保留一部分存量空间B，将它们进行无缝衔接，交融在一起。当然这样的形式对设计的要求会非常高。

　　这三种关系不仅仅可以在企业发展商内部以捆绑A、B项目来实现， 也可以在城市层面由政府部门通过捆绑A、B区域审批进行操控。

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　　基本方法

　　那么，如何主动去形成A-B模型呢？城市更新必然涉及到空间、功能和权益的腾挪和转移，所有这些腾挪和转移背后都需要政策支撑和精确利益计算。这里同样总结为三种基本方法：局部腾挪、相邻转移和异地转移。应对杂乱的存量空间，可以通过局部腾挪空出一片地，或是将其转移到相邻的地块去，甚至可以远程转移。

　　这么做的优点是可以把要保护、活化的存量空间释放出来，让它将权益存量等包袱交给周边增量空间， 从而能够更加自由地去进行改造或是孵化等等。

　　

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　　目标

　　所有这些的最终目的，都是要实现城市空间价值的整体平衡和整体增益。

　　整体平衡意味着组合效应和捆绑战略，原则上，用增量开发空间（A）的短期和中长期收益，去平衡其他三种空间（B）的建造、改造和运营的部分成本。

　　当然在实操中这涉及到银行贷款和企业内部绩效评估体系的改变。现行的银行体系在只看短期现金流的情况下往往很难支持长期经营。企业内部也需要改变绩效评估方法， 通过品牌化战略来化解长期经营的收益压力。

　　

　　整体增益代表着溢出效应和品牌战略，用其他三种空间（B）的长期效益，为增量空间（A）增益。更重要的是， 所有B类项目都将为整个城市增益。这在目前一些大企业内部已经部分实现了，而城市层面则更为重要。我们不仅仅需要关注单个项目，更要将其放在更大的体系当中进行整体评估，要看到 存量空间能够带来的新价值、新人流或是新产业等等附加值。

　　

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　　A-B-C模型

　　上述增量和存量的循环可以实现，只是可能在特大城市或是大型企业、发展商内部比较容易，因为能级高、能量大，可以支撑。但放在 中小城市或是中小企业上可能难度会比较大。好在我们身处这个互联网的时代，除了 增量、存量之外，还有一个非常重要的就是 流量，而流量价值逻辑的背后也是一个空间，就是虚拟空间。

　　今天的虚拟空间会影响到市场流量，最终反馈到存量和增量的价值上去。

　　其中还可以细分为 虚拟的流量和实体的流量，也就是现场人流和网络访问，这些和虚拟空间以及实体空间共同形成一个坐标系，决定了我们今天流量的价值。

　　

　　在今天的互联网时代， 对城市空间价值体系的更新和重塑，必须要考虑虚拟空间的价值逻辑。也就是说，实体空间的增量和存量，与虚拟空间的流量，应当组合在同一个算法方程之中，这样，也许才能找到存量空间更新的出路。所以，我们将前面的A-B模型推进到新的A-B-C模型，将增 量、存量、流量，土地经济、空间经济、虚拟经济组合起来，才是我们当今市场经济的一套完整算法，也是大量中小城市、中小企业乃至个人可以实际操作的一种模型。

　　

　　A-B-C模型

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　　微观价值与微观方法 - 城市更新方法

　　宏观的算法和模型有了，那么在微观层面，建筑师、开发商和业主有没有一些具体的做法呢？存量空间在不大幅增加容量的情况下，如何才能提升价值呢？这就需要我们建立一种“微观价值”的理念。

　　所谓微观价值， 是指深度挖掘空间的内在价值，以小见大，通过微观方法，增加空间的价值密度，提高单位空间的附加值。

　　电脑芯片就是典型的微观价值载体。借助于一整套微观方法，包括提纯、蚀刻、印刷、封装、集成等，最微小的硅晶颗粒就转变成互联网（人类最大造物系统）的基础。这给了我们一个启示： 微观价值和宏观价值是互为一体的。

　　城市更新的微观方法，有赖于大业主（土地开发商和发展商）、小业主（出售物业的拥有者）、租户（出租物业的商户）、建筑师和设计师、艺术家、基层政府和政府管理部门以及消费者的共同参与、共同实验、共同创造。 现有的方法可以简单总结为10种。

　　（1）低成本的更新

　　存量空间改造常常面临预算不足的情况，对设计师、建筑师和艺术家提出了很大的挑战。低成本也是国际上非常推崇的方式，为更多的人、更多的城市服务 是未来的一种趋势。

　　（2）微改造的更新

　　上海做昌里园项目是一个非常好的微改造案例，设计时仅仅是将原本的围墙进行了折线处理，就为街道和当地人创造了一种 微型园林一般的公共空间，带来了更大的价值。改造成本同样不高，但对设计创意的要求非常高。

　　（3）小尺度的更新

　　存量空间往往意味着需要将尺度做小，在非常小的尺度下做了一个能量和影响都非常大的设计，为空间带来了新的价值。

　　（4）自营造的更新

　　我们目前的规划体系是不支持自营造的，所以这其实是一种违章搭建。但其实每家每户都有微更新的需求，如果在适当范围内允许居民进行自营造，并且给他们提供搭建方法，包括材料、体系和技术等等，其实又未尝不是一种城市更新呢？也可 称之为“合法搭建”。

　　（5）接地气的更新

　　城市更新最终一定是要回到老百姓的生活当中去的，所以回到吃喝玩乐是最现实的一种做法。

　　（6）新业态的更新

　　新业态是城市更新中需要重点考虑的，目前大家都在摸索、在试验。

　　（7）高集成的更新

　　城市更新除了物质空间的改变，里面的内容其实更加重要。比如2017年深港双城双年展，临时改变了南头古城城中村，紧接着万科就对它做了更新。内容是链条上至关重要的一环。

　　

　　（8）多体验的更新

　　城市更新的对象是人和空间的关系，那么就会出现不同体验的场景，比如历史街区、工业遗址甚至是日常生活工作的场景等等都可以成为更新的对象。

　　（9）全信息的更新

　　若有些更新项目很小，但由于建筑师本身十分出名，带来的信息流量也会非常大，进而也会转化为价值。如果我们请这样的设计师来做设计，也是可以为项目增加附加值的。

　　（10）高集成的更新

　　面对特别小的更新项目，我们还可以将一些成熟的产品集成起来，直接放到存量空间中去。众建筑在城中村做的插件家让我们看到，现有的工业体系和存量空间可以无缝衔接，成本低的同时实现速度也很快。

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　　差异化策略 - 城市更新策略

　　算法和方法都有了， 那么在政府和制度层面，又可以采取什么样的策略去引导和支持呢？我们需要回到城市更新的目标以及城市本身来研究。差异性是自然生长城市的先天存在状态。同时，经过40年的高速发展，不同城市之间也产生了差异。城市更新的目的，就是要打破土地经济所带来的对多样性的全方位抹杀，通过微观方法创造差异化的城市景观和生活形态。城市更新的最终目标就是要创造多样性和差异性。 就此简单总结了10个方面。

　　

　　（1）一城一策

　　《北京市户外广告设施、牌匾标识和标语宣传品设置管理条例》于9月1日正式实施。其中规定：店铺招牌可以由设置人自主设计，同一街区内的店铺招牌不宜采取统一样式、统一色彩、统一字体等同质化方式设置。 这个政策非常好，和以前统一设计标牌的规定形成了鲜明的对比。

　　（2）城市策展

　　今年的上海城市空间艺术季，主题是15分钟社区生活圈，是以实验、临时搭建进行城市更新的一种形式。

　　（3）跨界融合

　　城市更新可以由建筑师、艺术家和社区工作者一同合作来进行，图中是一个网红菜市场。

　　（4）本地社区

　　更新最终需要本地的居民参与，也就是社区营造。在城市很多空地去种菜，并让周边的居民来和一起建花园。建花园事小，其背后隐含的是本地社区的重建，却是非常重大的。

　　（5）基层政府

　　基层政府对城市更新的意义非常重大。刘珩、朱震龙和我三名建筑师、规划师在深圳迳口村做 “趣城迳口”计划，就得到了他们街道办麦雄光书记的全力支持，项目推动很顺利。后来又将这里做成了深港双城双年展的分展场，整个村子很快就得到了活化，改造得非常好。这次城市更新中，麦雄光书记和他所代表的基层政府尤其是街道办起到的推动作用非常关键。

　　（6）一级主体

　　前面所述的A-B、A-B-C模型等，所涉及到的体量大、算法复杂，而由政府主导的央企、国企等是天然合适的一级开发主体， 可以在一个很大的体系下去计算并平衡，当然可以在下一级进行分包。

　　（7）长期运营

　　从企业的角度想要介入城中村的更新，就需要将 更新产品化，将产品颗粒化，这样才可以长期盈利。比如万科介入到城中村，租下一栋握手楼并改造成青年公寓，很快就可以盈利，并且形成了一个品牌。当一个企业拥有了很多这样的品牌，就可以将它们组合打包进行存量开发，并且长期运营。这样的运营是建立在单个可以盈利的空间产品之上的。

　　

　　（8）产业迭代

　　城市更新不仅限于老旧住宅区， 产业园也需要更新，且和住宅区的方法不一样。可以引进一些与产业相关的活动，从而激活并更新产业园。

　　（9）青年创业

　　老龄化社会最关注的是青年人，而要 将青年人吸引到社区中，就需要专门的机构去研究他们的生活方式。深圳高北十六和同济大学创意设计研究院合作成立 needs lab 未来城市生活实验室，改造的大量业态直接针对年轻人的创业和消费，非常成功，很快就将这个地区活化了。

　　（10）日常更新

　　城市更新到最后必然是走向日常化、常态化的，接下来的几十年可能都要每天更新。同时更新的对象可以是日常生活场景，这才是城市更新真正的主体。

　　所以，城市更新 需要从三个维度促进城市的全面升维，包含了城市更新算法维度，也即市场维度；城市更新方法维度，也即技术维度；城市更新策略维度，也即政府维度。

　　

　　三个维度的城市升维

　　日常生活将来会是城市更新最主要的对象。作为建筑师、艺术家等，我们首先应该学习它，然后从日常生活中提取一些细微的东西，并进行就地转化。

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