房产交易风险：未成年人能否买卖房产？应该怎么做呢？

　　大家好，我是卖房的小轩。

　　90%的经纪人以及买卖双方都不知道，这种的交易风险。

　　今天我们说一下，无民事行为能力人或限制民事行为能力人的买卖房产风险；先给大家普及一下，相关几个法律概念。

　　1.

　　根据《中华人民共和国民法总则》第十七条至第二十四条的规定：无民事行为能力的人包括不满八周岁的未成年人及不能辨认自己行为的成年人。

　　不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为；不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为；八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。

　　2.

　　根据《民法总则》第十七条至第二十四条的规定：限制民事行为能力的人，包括8 周岁以上的未成年人；不能完全辨认自己行为的成年人。

　　8周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意；不能完全辨认自己行为的成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；（意思就是一般可以进行的只有得利活动，如接受赠与，接受礼物等）其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

　　3.

　　中国《民法总则》规定：十八周岁以上的自然人为成年人。成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。按照最高人民法院的解释，16周岁以上不满18周岁的自然人，能够以自己的劳动收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人。

　　4.

　　中国《民法总则》第一百四十四条：无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

　　综上所述，也就是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，未成年人以及意识不清的成年人是不能完全独立地进行房屋交易的；那么如果他们需要买房或者卖房时，该怎么办呢？

　　根据《民法总则》第二十三条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。

　　也就是说当他们需要房产交易的时候，需要到监护人作为法定代理人进行签约，对于未成年人来说，父母就是他们的监护人，但是对于成年人来说，需要向当地法院申请宣告他（产权人）为无或限制民事行为能力人，宣告之后才指定监护人，具体流程如下：

　　第一步，由近亲属向被申请人所在地基层法院提出申请，请求宣告他（产权人）为无或限制民事行为能力人；

　　第二步，经医院鉴定属实，法院宣告他（产权人）为无或限制民事行为能力人。

　　第三步，向法院或居委会，村委会民政部门等申请在其近亲属中指定监护人。

　　第四步，监护人持监护人判决书，或监护文书办理房屋交易手续。

　　提醒一下，如房屋所在区域的不动产权登记中心，认可居委会指定的监护人，那被申请人可以由居委会、村委会宣告监护人；如果不动产权登记中心不认可居委会或村委会指定的监护人，需要向法院申请宣告。在实际交易中，如果不幸又未成年人以及意识不清的成年人在房产交易中签约了，是不是无法挽回了呢？答案是否定的，根据《合同法》规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，合同为有效的。如法定代理人未作出表示，视为拒绝追认合同无效。根据《合同法》规定，合同无效因为该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方，应赔偿对方因此受到的损失，如双方都有过错，各自承担相应的责任。

　　总结，房屋交易当中，不管是经纪人还是买卖方，对于无法做出行为能力的，应该注意风险，同时不应该贪小便宜，防止被坑。

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