2004年土地招拍挂制度的全面推行，2005

　　我国房地产市场的发展，大概可分以下6个阶段

　　一.第一阶段（1978-1987年）

　　第一阶段是房改探索和试点阶段。

　　1978年之前几乎我国没有房地产业，1978-1987年，住房制度改革和土地使用制度改革的启动与探索，房地产价值逐渐显化，房地产市场开始慢慢形成。

　　

　　二.第二阶段（1987-1991年）

　　第二阶段是房改全面推进和房地产起步阶段。

　　20世纪80年代初的土地使用制度还没有为土地使用者转让土地使用权开绿灯，其弊端随着开放的发展逐渐暴露，改革土地使用制度的任务被提上议事日程。

　　《土地管理法》的修订建立了以土地使用权为核心的土地使用市场模式，自此国有土地有偿使用模式在全国展开，被称为我国城市土地使用制度改革的“第一次革命”。

　　

　　三.第三阶段（1992-1993年）

　　第三阶段是房地产市场波动阶段。

　　1992年10月，我国房地产业进入高速发展阶段。这一时期，房地产发展的同时，也出现了因过分膨胀而造成的不良局面，主要表现在：第一，房地产的开发规模严重失控，房地产开发投资超高速增长。1992年完成房地产开发投资比上年增长117%，其中海南省增长211%，1993年房地产开发投资的增长速度更是高达165%。另外，土地的出让、转让过多，1992年全国出让土地2.2万公顷，是上年的11倍；

　　第二，房地产投资结构失衡。虽然到1993年上半年全国房地产开发公司将近2万家，但质量高、规模大的企业并不多。从房地产开发项目的结构上来看，大多数房地产开发公司热衷于开发高档公寓、写字楼和商用住房等回报率高的项目，而需求量大、价廉利薄的普通住宅，则少有企业问津；

　　

　　第三，房地产市场行为很不规范。各地以炒地皮、炒项目为主的房地产活动异常活跃。

　　1.房地产市场过热成因分析

　　（1）经济过热

　　尽管1991年，当时中央高层的提法还是“保四争五”，但1991年当年经济的增长率比上一年提高了50%以上。1992年10月，党的十四大宣布要建立“社会主义市场经济”，确定了以经济建设为中心，全国各地掀起建设的浪潮，1992年国家投资预算是8000亿元，本已是规模空前，但实际投资达11829亿元。

　　进入1993年，建设热潮高涨，每天都有500家新公司注册，每周有140家老工厂改头换面成为股份企业；全国都在争建特区赶超深圳，中央政府批准了119个经济开发区，可实际上开放了8700个开发区；1000家房地产公司和10万建筑公司开进了广西小城北海，作为当时全国最大的特区，海南省的房地产比北海更疯狂。

　　

　　1993年，全国经济出现迅猛扩张，但我国脆弱的基础设施和原材料工业无法承受，导致出现高通胀现象。1992年末，商品零售价格上升了6.7%，大城市的生活物价指数上涨17%，粮价上涨了43%，燃料价格上涨了69%，建筑材料上涨了25%，到1993年，原材料价格上升了40%，通胀率的峰值达到时24%。

　　（2） 房改全面启动

　　1992年，房改全面启动，房改机构开始着力健全相关制度；企业房改率先推进，房地产经营管理向企业化、社会化和专业化方向转变；住房公积金制度全面推行。1992年，房地产开始成为我国经济发展的一大热点。

　　（3） 土地使用制度继续推进

　　自1992年起，地方政府将许多未开发或待开发的土地以各种方式给房地产开发商，使大量土地分散进入市场，从而造成土地供应规模失控，价格波动幅度很大。同时在对外批租土地中，土地使用权价格也出现失控，出现了竞相降价、竞相优惠外商之内，在一定程序上形成了买方市场，使我国的经济利益受损。

　　

　　（4）房地产金融跟进转型

　　同时，与国家全面推进住房制度改革同步，房地产金融进入跟进转型阶段。1991年，建设银行接受上海市政府委托，率先为住房公积金制度提供配套金融服务，这一强制性住房储蓄制度开始在我国推行。1992年，建设银行率先推出职工购建房抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消费信贷领域，进一步刺激了房地产业的发展。至此，全国绝大多数地区出现了房地产急速膨胀的现象。

　　2.房地产市场过热治理

　　为应对当时经济过热问题，1993年提出了16条办法：提高存贷利率和国债利率；限期收回违章拆借资金，削减基建投资，清理在建项目；削减行政费用的20%，重新审查开发区；停止地方当局向企业和农民集资；改革外汇留成制度；停止用“白条”支付农民的粮款；停止出台新的价格措施等。

　　中央采取紧缩银根、地根措施，有力地遏制了高通胀，到1996年上半年基本上实现了我国经济的“软着陆”。

　　

　　四、第四阶段（1994-1997年）

　　第四阶段是房地产市场调整推进发展阶段。

　　1994年开始，我国房地产市场经过了1992-1993年的大起大落后，继续1993年下半年的调控过程，市场逐步向理性化方向发展。

　　五、第五阶段（1998-2003年）

　　第五阶段是房地产市场平稳提升阶段。

　　1998年开始，我国房地产市场整体出现了飞跃，房价处于平稳提升阶段。这主要得益于我国住房制度改革的不断深化，特别是住房货币化分配方案的积极推进，土地使用权制度的深刻变革和住房信贷政策的调整，至此，房地产市场才真正进入市场化阶段。

　　

　　1.住房制度改革进入全新阶段

　　国家发布文件决定1998年起，停止住房实物福利分配的突破性的决定。这标志着在我国一直延续实行的住房福利制度宣告结束。

　　1998年个人购房的比例超过70%，到了2002年，个人购房的比例高达96%以上，这充分说明了我国房地产市场全面进入个人购房时代，住房市场化水平大大提高。

　　2.土地使用制度的深刻变革

　　1996年以来，我国首先在上海试行土地收购储备制度，随后土地收购储备制度在杭州、青岛、武汉等城市逐步实行开来。至此，全国各市、县都开始建立土地收购储备制度。据不完全统计，2001年底全国开展土地使用权招标拍卖的省份超过了90%，已有1435个市、县实行了土地使用权招标拍卖。

　　

　　3.房地产金融市场的重大变化

　　国家有关部门自1998年以来陆续岀台了一系列刺激住房消费，鼓励、扶持住房需求的配套政策。

　　六、第六阶段（2003—至今）

　　第六阶段是房地产市场宏观调控阶段。

　　2003年以后，房地产市场房价波动起伏、整体快速上涨。

　　2003-2004年是我国房地产业的快速发展期，2005-2008年初高速增长，2008年中-2009年初金融危机形成短暂的剧烈调整，2009-至今迅速反弹增长。

　　

　　总体上，房地产投资和房产供销呈现快速增长趋势，有效拉动了国民经济快速发展。除2008年为应对金融危机而出台了刺激住房消费的政策外，其他年份的政策主要是稳定房价、抵制投资性需求、增加住房有效供给，政策工具包括土地、税收、金融、行政等。2010年更是针对地方政府建立了考核问责制，并引入了多种行政手段。

　　1.房地产市场宏观调控概况

　　2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手，控制房地产投资过快增长。到2008年，为应对金融危机，国家出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，以刺激住房消费。

　　2009年房地产市场由于中央政府“GDP保8”和刺激内需的政策，全国大中城市房价整体回暖，2009-2010年两年房价连续快速增长，2010年房地产调控综合性、针对性、精准性前所未有。

　　

　　一年内3次出台严厉的、差别化的、强化行政手段的调控，以抑制不合理需求为历年力度最大，不仅使用金融、税收等政策，同时还对地方政府的考核也纳入调控中，2010年有16个城市政府先后出台了“限购令”，国家还出台“国十条”等政策，同时调控的另一个表现是保障性住房建设突飞猛进。

　　此轮调控的主要特点：一是调控重点由土地市场转向房、地市场；二是调控对象由供给管理为主转向需求管理为主；三是调控方式由单一调控转向综合调控；四是调控对象由整体市场转向结构调整；五是由防经济过冷或过热的调控工具转变为直接调控对象；六是对房地产的认识由产业经济向民生转变。

　　2.房地产市场宏观调控效果

　　2003年以来实施的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了一定作用，但总体上来看，调控效果不理想，问题一直存在。

　　

　　除此之外，房地产投资过热没有得到有效抑制，房地产市场秩序在一定程序上依然混乱，房地产市场调控短期措施变化过快，随时修改、终止或转向，使社会对市场、调控等的预期混乱，使许多普通消费者无所适从、房地产开发商观望，影响房屋供给，加之长期制度建设缺乏，导致市场短期预期不断变化，长期预期又不明晰。

　　此轮房地产市场宏观调控不到位，使得房地产市场存在的问题迟迟得不到解决，如果未来仍不想方设法加以解决，所潜藏的经济、社会和政治问题就有可能放大。

　　3.调控阶段房地产市场相关制度稳步推进

　　（1）土地招拍挂出让制度的完善

　　随着2004年土地招拍挂制度的全面推行，对房地产开发的资金门槛越来越高。

　　

　　由于土地招拍挂往往以地价高低作为衡量标准，因此财大气粗、具有集团以及金融平台支持的知名企业极易成为“地王”制造者和土地市场的垄断者，2005-2010年期间“地王”频出，全国各大城市房价、地价暴涨，土地招拍挂制度被多方诟病，认为这种制度直接推高了地价的非理性上涨，导致土地市场泡沫化。

　　因此，完善和改革土地招拍挂出让制度成为2009-2010年各界争论的热点。

　　（2）完善了住房保障制度此阶段，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。

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