下半年，房市面临新一轮“出售浪潮”？业内人：未来房价超乎预期

　　目前房地产市场，呈现“奇特”的一面是房地产市场在继续升温，而另一方面则是房地产市场在继续升温。

　　首先就是房地产市场的复苏，要知道，这个“回暖”并非是指房地产价格上涨了，而是房地产市场的成交量有所回升。在房地产的销量上，根据中指研究院的资料，在2023年的一季度，TOP100的房地产公司的销售总数达到了17589.5亿元，平均销售金额为176亿元，与去年同期相比增加了8.2%，这也是自上一个5季度以来的首次增加。第一季度，100个城市的二手房房价比第四季度下降了0.18%，下降幅度比第四季度缩小了0.41个百分点。

　　在新的统计数字公布后，一些房地产经纪人以此为幌子，称房地产市场正在迅速回暖，并据此推断，未来的价格将会大幅上涨。但问题是，将这个周期拉长到2023年，根据统计，2022年排名靠前的100家公司平均销量为307亿，而2022年的销量却只有去年同期的58%，这意味着“回暖”的数字只有两年之前的二分之一，而且这还是因为首付比和房贷利率等一系列政策的影响，而在这一波政策落幕之后，三月中楼市上涨的势头已经逐渐消退。

　　

　　而在房地产价格回升的同时，二手房的成交量也在不断攀升。据“诸葛找房”调查显示，三月份100个被调查的城市中，住宅平均价格较上月下跌了0.1%，较上年同期下跌了0.27%。另外，全国十大主要监控城市的二手房市场共挂牌价为196万，较上月上升1.6%，较上年同期上升了81%。在这些市场中，深圳的成交价格上升了200%，而苏州和南京的成交价格则上升了170%。这意味着，全国十大主要城市中，二手房市场上的成交量已经达到了将近二十万，与2023年相比，差不多是原来的两倍，这意味着“越卖越多”。

　　总的来说，二手房交易是一个“晴雨表”，因为它是一个私人的交易，不会受政府的政策和政策的影响，所以它可以很好地反应出房地产的情况。根据以往的经验，当房地产价格上升时，很多炒家和投资人都会保持观望状态，等待价格达到最高时才会出手，所以，二手房市场数量不会有太大的增长。但是现在，伴随着房地产市场的升温，二手市场上的成交量呈现出一种不正常的成倍增长的现象。

　　

　　答案是显而易见的，很多人都有些“坐不住”了，开始卖房。或许有些人会以为是刚需群体在进行抛售，但这种说法明显是站不住脚的，理由很简单，对刚需群体而言，只要房价没有大跌，是不可能进行断供抛售的，目前楼市还处在回暖的阶段，还没有发生持续下跌。从这一点来看，做卖出的房子基本都是为了防止多个人“套牢”而做的业务。

　　

　　业内人士认为，2023年后的房地产市场，将会出现新一波的“抛售潮”，而未来的价格，将会远远超过人们的预期。

　　首先，房地产市场的拉动作用，会随着时间的推移而减弱。正如前面所说，从三月中旬起，楼市的势头就在不断地消退，有关资料表明，三月中旬，二手房的带看量显著减少，一些响应速度较快的城市，交易量只有二月份的二分之一左右，而价格上涨的楼盘也在快速减少，目前价格下跌的楼盘已经超过了价格上涨的4倍，更多楼盘继续“阴跌”，而在后半段，将会有更多的房子上市销售。

　　其次，目前的房屋供应和需求之间存在着显著的不平衡。为确定住宅“过度”与否，有专家建议用“空置率”作为衡量住宅“过度”的依据，即住宅“过度”的标准。在2017年，一份由西南财经大学发表的研究报告表明，我国的房屋空置率为21.7%，其中商品房空置率高达26%，城市空置房套数逼近7000万套，而近年来，随着住房的持续增加，据专家估算，总体空置房套数不会少于1亿套

　　

　　而对于房屋的需求来说，它的来源有两个，第一个就是城市化率，在最近的20年里，中国的城市化率一直在不断地提高，但是最近5年的平均速度却在不断地降低，从2017到2023年，中国的城市化速度大概在1.34个百分点左右，但是到2023到2023年，中国的城市化速度只有0.5个百分点，这说明中国的城市化速度在不断地变慢。二是新增人口，到2023年，我们国家将正式步入“负增长期”，届时出生的新出生的人将少于已经死去的人，房屋供给与需求之间的“剪刀差”将继续拉大。

　　第四，物业税和空置税这张国家调控的“大招”也即将到来。从这一系列的征兆来看，从2023年开始，目前的房产税进入了一个新的发展时期，在2023年中期召开的工作会议上，第一次将“试点”两个字提到了日程上，随后在年末召开的一次高级别会议上，又在全国范围内，确定了在全国范围内，在全国范围内进行房产税的试点工作。据官方数据，目前全国共有26个城市入选“数字转型”试点。当房地产市场转暖时，物业税将逐步加快。

　　

　　所以，这一轮的“小阳春”，又能维持多久？

　　就在不久前，招行发布了一份统计报告，其中，“个人”和“金葵”的用户，占据了全部用户的2%，但他们的资产，占据了80%，而其余的用户，则是98%，但他们的资产，只有20%。以往我们经常说，中国的经济发展遵循着“28定律”，也就是20%人口拥有80%的财产，而如今却是2%人口拥有80%的财产，而人均储蓄只有15000元，而富人和穷人之间的鸿沟却越来越大，这充分证明了物业税的实施意义和紧迫性，而一般的刚需很难承受得住大量的房屋存量。

　　

　　对刚需而言，现在我们不能再用以往的购房逻辑来看房地产了，以前的房地产价格大上涨的时代已经一去不复返了，现在的房地产价格正在逐步回归理性、回归亲民的水准。由于二手房的库存越来越多，将来的房价也会拉动新房子的房价，所以没必要背着一屁股债去买房子。除此之外，不管今后的房地产市场是持续升温，还是持续下跌，这都不用担心。升温就代表着房产税的落地速度会更快，而下跌就代表着房价会更快的回到合理的轨道上，不管如何发展，都是对刚需有利的。

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