京东产发 21 亿并购英国物流资产包，逆势进军英国市场

　　自 3 月 30 日官宣赴港 IPO 后，京东产发开始了在英国买楼的动作。

　　4 月 24 日，市场消息称，京东产发将斥资 2.5 亿英镑（约合 21.43 亿元），收购高盛位于英国的大型物流资产包。

　　据了解，该资产包具体包括两处项目，分别为位于英格兰考文垂、面积约 10.2 万平方米的大型园区 Prospero Ansty Park，以及位于英格兰普雷斯顿、面积约 5.1 万平方米的物流仓库。

　　其中，Prospero Ansty Park 园区共有两期，包括办公空间、工业工厂和物流仓储空间。第一期目前已招募到不少租客，第二期将于 2024 年初完工。

　　公开信息显示，京东产发已经在英国收购了三项物流资产，而此次 2.5 亿英镑的交易金额或将刷新今年中资投资英国的最高纪录。

　　上市的同时，扩大海外市场

　　今年 3 月 30 日，京东集团（09618.HK）发布公告称，拟拆分旗下两个业务京东工业和京东产发于港交所主板独立上市，并在当天递交了两家子公司的 IPO 招股书。

　　这是继京东集团、京东健康（06618.HK）和京东物流（02618.HK）之后，京东体系内业务板块的再次上市。

　　招股书显示，京东集团间接持有京东产发 74.96% 的股份，分拆上市后，京东集团继续持有京东产发超过 50% 的股权。

　　据了解，京东产发成立于 2007 年，自 2018 年开始独立运营，其业务内容聚焦于物流基础设施并布局多元化产业园区，是京东集团智能物流仓储平台的唯一开发持有者，其主要资产是物流基础设施，包括京东旗下大型智能物流中心亚洲一号。

　　在京东集团的发展需求及中国电子商务行业长期增长共同作用下，京东产发由国内走向海外，实现向东南亚及欧洲等海外市场的成功拓展。

　　相关数据统计，截至 2022 年底，京东产发的园区总数量已达 236 个，分布于中国 29 个省级行政区及 4 个海外国家，在管各类园区建筑面积达 2330 万平方米，总资产管理规模约 937 亿元，管理规模位居行业前列。

　　钛媒体 APP 注意到，2022 年，京东产发曾先后两次于英国市场收购物流仓库，累计斥资 1.04 亿英镑。

　　具体来看，2022 年 7 月 22 日，京东产发以总价约 6000 万英镑（约合 5 亿元）买下伦敦卫星城的米尔顿凯恩斯（Milton Keynes）物流仓库，面积约 3.35 万平方米，这是京东在英国收购的首个物流基础设施。

　　三个月后（2022 年 10 月 27 日），京东产发再斥资 4400 万英镑（约合 3.68 亿元）收购了英国连锁超市 Tesco 位于英格兰北部城市唐卡斯特（Doncaster）的一个温控仓库，面积约 4.13 万平方米。

　　叠加最新一次的物流园收购，京东产发已在英国布局四个物流仓库，分布于伦敦、唐卡斯特、考文垂、普雷斯顿等城市。

　　此前，京东产发欧洲区负责人 Cen Shen 曾对外表示，" 收购英国仓库的投资，能够带来强劲的租赁回报和增值潜力，在未来几年会继续在英国和欧洲投资优质地段的资产。"

　　钛媒体 APP 了解到，欧洲市场拥有庞大的消费市场及全面的运输网络，是全球物流基础设施市场的主要地区，其物流基础设施市场目前仍供不应求。

　　有数据指出，2018 年至 2022 年欧洲绝大多数主要细分市场的出租率皆在 95% 左右，而 2021 年至 2022 年的有效租金水平大幅增长约 14.0%。

　　其中，英国及荷兰的物流基础设施市场保持稳定且前景可观，2022 年度吸纳面积均超过 300 万平方米，出租率均高达 97% 以上。

　　京东产发的海外版图首先选在英国，其原因不言而喻。

　　中资企业正在 " 撤离 " 英国市场

　　不仅有京东产发加码英国市场，钛媒体 APP 发现，很多中资企业十分 " 偏爱 " 英国市场，尤其是伦敦的写字楼物业。

　　在京东产发计划收购高盛物流资产包的同时，亦有市场消息称，世茂集团（00813.HK）完成了旗下英国伦敦金融城的写字楼交易。不同的是，世茂集团是出售写字楼。

　　据《英伦投资客》报道，当地时间 4 月 20 日，英国地产公司 Greycoat 和日本房产开发商三井不动产（Mitsui Fudosan）以 3.15 亿英镑（约合 27 亿元）的价格，正式完成了对世茂集团旗下伦敦金融城写字楼 Sancroft 的联合收购。

　　钛媒体 APP 了解到，这并不是世茂集团第一次出售旗下伦敦物业。自世茂集团出现流动性问题后，公司及其创始人许荣茂已前后出售超过 170 亿元的资产。

　　今年以来，世茂集团的债务问题有了进展。2023 年 1 月，其完成了部分境内债务的重组，对子公司世茂股份旗下的 5 只债券统一展期，存续金额超 44 亿元。境外债务方面，世茂此前公告称，已将重组方案的草案发送给美元债债权人小组及协调委员会的顾问。

　　除世茂集团外，近两年不断有国内房企抛售英国资产，其原因或有回笼资金解决债务问题，亦有套现离场的。

　　汇生国际资本总裁黄立冲告诉钛媒体 APP，中资企业卖出英国资产很正常，因为涉及到中介费、汇率差价等因素，对于不少企业而言压力较大。

　　据钛媒体 APP 不完全统计，2021 年至今，包括渝太地产（00075.HK）抛售伦敦的商业大厦、长实集团（01113.HK）出售瑞银集团伦敦总部大楼、保利置业集团（00119.HK）出售伦敦金融城的写字楼 5 Fleet Place、赌王何鸿燊家族出售圣詹姆斯广场 8 号，以及绿地集团出售了伦敦兰姆公馆项目、万科海外出售了伦敦投资物业 Ryder Cour 等等。

　　黄立冲补充道，中资企业出售伦敦项目，可能并不是很看好未来的伦敦市场，套现的资金或许为今后的企业部署作准备。 ( 本文首发于钛媒体 APP, 作者 | 陈伟纳 )

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