世界正在发生3年来最大变局，可惜只有10％的人知晓

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　　对投资者来说，2022年绝对是印象深刻的一年。

　　这一年，全球股指、国债价格和除美元外主要的货币汇率都在大跌，俗称“股债汇三杀”。

　　更关键的是，像这样的市场一片哀嚎的年份，在过去的一百五十年里，只发生过四次。2022年的惨烈程度，在这四次里排名第二。

　　然而，如果你只看到2022年有多惨，那也就意味着选择性忽略了其中的投资机会。

　　更重要的问题是，当这样的年份过去之后，2023年你应当做出什么样的投资决策呢？

　　2022年，在美联储的疯狂加息下，强势的美元杀死了一切。各国的房地产市场自然也受到贷款利率升高而出现程度不同的价格下跌情况。

　　不过，有一个地方除外。

　　4月18日，日本不动产经济研究所公布数据显示，过去12个月东京23区新建公寓的平均价格同比上涨17.2%，涨至9899万日元（约合人民币507.79万元），按年度来看，创出有可比数据的1990年度以来的历史新高。

　　近一亿日元的房屋均价，寸土寸金的世界级都市东京，再度刷新了自身记录。

　　但这就是全部了吗？并不是。

　　东京一些高价楼盘正在被爆买。在东京市中心，最近开盘的“三田Garden Hills”大型楼盘，最低价格都要2.3亿日元（约合人民币1179.85万元）。但据三井不动产透露，该楼盘的销售情况“超出预期，反响很好”。

　　受到这个楼盘的销售拉动，不动产经济研究所公布的2023年3月新建公寓价格数据显示，东京23区均价达到2.175亿日元（约合人民币1115.73万元），是一年前的2.7倍。东京圈（东京、神奈川、埼玉、千叶）均价达到1.436亿日元（约合人民币736.64万元），涨至一年前的2.2倍。两个区域的均价分别首次突破2亿日元和1亿日元大关。

　　即便剔除掉这个楼盘的影响，东京市中心的住宅楼价格上涨趋势也在持续，销售也很强劲。这背后是因为各种各样的成本（地价、建筑原材料价格）都在上涨，以及越来越多的资金在流入东京。

　　第一，地价在上涨。

　　2023年，日本（住宅用地和商业用地）等全部用途的全国平均地价同比去年上涨1.6%，连续两年上升，创下仅次于金融危机前的2008年（1.7%）最大幅度。其中全国住宅用地价格增长1.4%，连续第二年“升值”。

　　东京、大阪、名古屋三大都市圈的住宅用地平均价格上升1.7%，反映出人口重新出现回归都市中心的趋势。

　　值得一提的是，主要都市以外的日本地方（农村）住宅地价，居然也出现了自1995年以来的28年首次上涨，说明城市地价上涨趋势正向农村地区蔓延。

　　土地价格的上涨，一定会反映在后续的房价上。

　　第二，建筑原材料价格也在上涨。

　　经济调查会的数据显示，东京都3月的建筑材料价格指数达到157.1（2015年度为100），较2年前上涨约4成。而且这些材料价格的上涨今后肯定会全面转嫁到房屋售价上，让买家买单。

　　第三，亚洲范围内的新中产也在把财富注入日本东京，做好资产的分散配置。

　　房地产调查公司东京KANTEI的主任研究员高桥雅之预测：“2023年度住宅楼价格或将上涨10%左右”，并且认为这一上涨趋势还将持续下去。

　　日本房地产的暴涨，在哀鸿遍野的2022年似乎显得是一个异类。日本甚至算得上是全球范围内唯一上涨的房地产市场。

　　但这些敢于在去年押注日本的投资者，难道都是盲目地赌一把吗？还是说跟巴菲特一样，又一次“贪婪”成功了？

　　我觉得，这些聪慧、勇敢、前瞻的投资者们，至少做对了两件事。

　　首先，在“股债汇三杀”的年份仍然坚持主动投资。

　　在宏观疲软的趋势下，总会存在结构性的投资机会。如果一棒子打死，就很难优化自己的投资组合。除了日本东京的房产，还比如去年的能源板块和今年初的人工智能板块，都是具备结构性上涨趋势的。

　　其次，坚持多元投资的理念。

　　多元投资，不仅仅指的是地域上的多元，当然这是最基本也最为人熟悉的一方面。它还更多地指投资品的多元、投资群体的多元、投资需求的多元、投资时机的多元，等等。

　　归根到底，现在的投资环境比以往都更为看重个性化的投资决策了，再也没有什么放之四海而皆准的投资法则。

　　这就要求投资者必须终生学习，时刻更新投资认知，比如每个市场的特点是什么、规则有哪些、套利的空间在哪里。

　　恰逢世界读书日来临，更新投资认知的最好机会也来了。TOP10财经新媒体智谷趋势旗下海外投资平台海外掘金团队，将过去五年的全球投资市场的亲历见闻和研究成果集结出版——《海外淘金（全球房地产投资手册）》，一起用全球的视角去看待投资，用全球化眼光做资产配置，找到低增长下的掘金机会。

　　如何在美国做土地投资？

　　中国人既熟悉又陌生的东南亚地区，还藏着什么样的投资机会？

　　日本是如何成为世界避险圣地的？

　　后疫情时代，全球房地产投资发生了哪些变化？

　　高通胀、高利率、高风险的“三高时代”，不动产还是最为防守的投资策略吗？

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　　这一系列的问题，都在《海外淘金》中能够找到答案。

　　这本书还分享了一个重要的观点，我认为非常适用于当下这个动荡的不确定时代，那就是全球配置资产，是追求红利，也是规避风险，更是体验多样的人生。

　　请一定永远不要囿于自己的一方天地。