最高院判例解读｜非消费者对房屋享有的权利劣于工程款优先权人

　　

　　【裁判要旨】

　　1.案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

　　2.符合《执行异议复议规定》第二十九条之规定的商品房消费者对房屋享有的权利优于工程款优先受偿权人；非消费者对房屋享有的权利不能对抗工程款优先受偿权人。

　　【案件基本事实】

　　2017年2月10日，一审法院对中某公司与海某公司建设工程施工合同纠纷案作出第49号民事判决：1.解除中某公司与海某公司于2012年9月20日订立的建设工程施工合同；2.自判决书生效之日起十日内，海某公司向中某公司支付尚欠工程款58582806.77元；3.自判决书生效之日起十日内，海某公司向中某公司支付尚欠工程款逾期利息；4.中某公司对于位于××小区××＃楼××层商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃商业在尚欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权；5.驳回中某公司的其他诉讼请求。

　　海某公司不服该判决，提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　第49号民事判决生效后，中某公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年11月16日作出第35号执行裁定：1.冻结、划拨被执行人海某公司在金融机构存款6391.96万元。2.如上述冻结、扣划款项不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人海某公司价值相等的其他财产和财产权益。

　　2019年1月21日，一审法院查封了被执行人海某公司名下位于××小区××＃楼商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃等共计95个商铺（含案涉2个商铺）。四某公司提出异议，一审法院作出第9号执行裁定，裁定中止对被执行人海某公司名下案涉商铺的执行。中某公司不服，向一审法院提起本案执行异议之诉。

　　另查明，2018年10月16日，四某公司（甲方）、海某公司（乙方）、盛某某（丙方）签订《三方协议》，约定：四某公司向海某公司购买案涉4个商铺，上述四处商业房产丙方已购买持有且已到房屋登记管理部门备案登记，现丙方在满足本协议条件下同意向乙方退还上述已购商铺，解除原乙丙方签订的商品房买卖合同，并配合乙方撤销上述四处商业房产的备案；乙方愿意将上述四处房产再次销售给甲方。上述四处房产销售价格为1900万元；乙方目前因“龙湖湾”小区与施工方存在建设工程款支付、竣工验收等事项的涉诉纠纷，小区暂未办理综合验收和交房手续，房产办证实际可能迟延。对此，乙方有义务协调好相关事宜。

　　2018年10月19日，四某公司与海某公司签订商品房买卖合同（预售），约定：所购商品房的规划用途为商业；房屋号分别为1、3商业幢1单元1-3层1-1号、1-2号、2-1号、3-1号；预测建筑面积2175.51平方米，总价款为1900万元；买受人应当在2018年10月20日前支付该商品房全部价款。商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告（实测数据）；3.该商品房已取得规划、消防、人防等部门单项验收合格证明。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。同日，案涉购房合同在房管部门备案。

　　四某公司于2018年10月16日向海某公司转账支付100万元，10月17日转账支付8441200元、470万元、958800元、276万元，海某公司于2018年10月19日向四某公司出具收据，收到四某公司购房款1786万元。

　　2019年7月23日，四某公司（甲方）、海某公司（乙方）、振某公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方于2018年11月购买了乙方开发的××号××幢××号建筑面积2175.51平方米商铺。该房一直没有电、水，丙方是乙方该项目的配电工程施工方，经三方协商达成协议如下：一、由甲方从未付的购房余款中先支付20万元给乙方，乙方再支付15万元给丙方，由丙方给甲方商业店铺施工接电。甲方支付款项冲抵购房款，丙方收到的款项冲抵乙方拖欠的电力工程款。四某公司于2019年7月24日转账支付20万元给海某公司，海某公司同日出具收据收到购房款20万元。

　　2022年1月30日，海某公司、龙某物业服务中心出具《物业交付证明》，载明：四某公司与海某公司于2018年10月19日签订商品房买卖合同（预售），同日我司将某小区1-3幢商业1-1、1-2、2-1、3-1号等房产钥匙交付四某公司并与其办理相应交房手续。由于时过境迁，相应的交房手续的原始档案遗失，故我司特出具本证明证实以上交付房产的事实。

　　【原告诉讼请求】

　　中某公司诉讼请求：1.准予执行××小区××幢××单元××层××号××号××号商铺；2.本案诉讼费由四某公司承担。

　　【法院裁判】

　　一审判决：继续执行海某公司名下××小区××幢××单元××层××号××号××号房产。

　　最高院二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　【争议焦点评析】

　　本案焦点问题是：四某公司对案涉房产所享有的民事权益能否排除强制执行。

　　一、不同权利主体对同一执行标的享有权利顺位认定规则

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议复议规定》）虽是人民法院在审查执行异议和复议案件时适用法律的规定，但鉴于人民法院关于权利冲突解决规则应协调一致，在法律尚未就执行异议之诉中关于权利冲突解决规则明确规定的情况下，人民法院在审理执行异议之诉案件时可以参照适用前述规则确认权利顺位问题。

　　《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。

　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”。

　　根据前述规定，当事人对同一房屋享有的权利，消费者的物权期待权＞工程价款优先受偿权＞抵押权＞一般物权期待权＞其他债权。

　　需要说明的是，法释[2002]16号已于2021年1月1日被废止。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解（一）》（法释〔2020〕25号）并无消费者物权期待权优先于工程价款优先受偿权之规定。但司法实践中，基于生存权大于债权之基本原理，人民法院在审理执行异议及执行异议之诉时，通常依然会对消费者物权期待权予以特别保护。

　　特别值得一提的是，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”；第三条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。其所体现的原则及精神与法释[2002]16号第二条并无二致。

　　《执行异议复议规定》第二十八条要解决的是，房屋买受人对作为执行标的物的房屋享有的权利与一般金钱债权申请执行人（不包括房屋优先受偿权人、房屋抵押权人）权利冲突问题。

　　《执行异议复议规定》第二十九条要解决的是，商品房消费者对作为执行标的物、登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房享有的权利与工程价款优先受偿权人、房屋抵押权人权利冲突问题。

　　二、四某公司对案涉房产所享有的民事权利能否排除人民法院的强制执行

　　（一）四某公司对案涉房产享有一般物权期待权

　　2018年10月19日，四某公司与海某公司签订商品房买卖合同（预售），约定四某公司购买案涉房屋；总价款1900万元。同日，案涉购房合同在房管部门备案。

　　四某公司已向海某公司支付房款合计1786万元；海某公司向四某公司出具收款收据。

　　没有证据证实四某公司与海某公司签订的商品房买卖合同具有无效

　　情形。合同已经成立并生效，且四某公司已履行大部分合同义务。

　　按照当事人签订及履行房屋买卖合同时施行的《物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，四某公司与海某公司之间系合同债权债务关系；四某公司对案涉房屋仅享有要求协助办理所有权转移登记手续之请求权（或称为物权期待权），而非享有所有权。

　　（二）四某公司对案涉房产不享有消费者物权期待权

　　本案中，案涉房产的规划用途为商业而非住宅，并非用于人员居住，不属于消费者生存权保护的范畴。故四某公司对该房产不享有商品房消费者物权期待权。本案无适用《执行异议复议规定》第二十九条之余地。

　　（三）四某公司对案涉房产享有的权利不能对抗中某公司对案涉房产享有的权利

　　1.中某公司对案涉房产享有工程价款优先受偿权

　　生效的第49号民事判决第4项判决确认中某公司对于位于××小区××＃楼××层商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃商业在尚欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权。

　　2.四某公司对案涉房产享有的一般物权期待权不能对抗中某公司对案涉房产享有的优先受偿权

　　前已述及，当事人对同一房屋享有的权利，工程价款优先受偿权优于一般物权期待权。四某公司对案涉房产享有的一般物权期待权不能对抗中某公司对案涉房产享有的优先受偿权，不能排除人民法院的强制执行。

　　三、对生效判决商榷意见

　　一审判决支持中某公司诉讼请求，准予继续执行案涉房屋；二审判决予以维持。笔者对此深为赞同。

　　生效判决简要论述中某公司对案涉商铺在尚欠工程款范围内享有优先受偿权，故四某公司不能排除中某公司基于优先受偿权的执行。此外，该判决用了较大篇幅阐述四某公司公司排除法院强制执行之主张不符合《执行异议复议规定》第二十八条所列的全部条件。对此，笔者认为：

　　1.既然生效判决认为四某公司不能仅依其对海某公司的债权对抗中某公司对案涉房屋享有的优先受偿权，完全可以依据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，判决继续执行案涉房屋，完全没必要审查四某公司公司的主张是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的条件；生效判决论述四某公司公司主张不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定条件，有画蛇添足之嫌。

　　2.生效判决阐述四某公司主张排除人民法院强制执行不符合《执行异议复议规定》第二十八条所列条件，可能让人产生误解，误认为不属于消费者的房屋买受人只要满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的条件就可以对抗其他债权人对房屋享有的权利（包括房屋优先受偿权、房屋抵押权等），混淆《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用范围。这与《执行异议复议规定》第二十七条、法释[2002]16号规定并不一致，也不符合《执行异议复议规定》第二十八条立法本意。

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