正视现实，涨价预期逆转，二手房抛售潮愈演愈烈，学区房能幸免吗

　　前些天一些专家劝年轻人要多生孩子的新闻又被骂上了热搜，看了下这个所谓专家的言论，现在都丝毫不加掩饰，直接硬劝了！年轻人当然不会吃这一套，任何强加的劝言建议只会招致年轻人的反感而不会起到任何作用，因为事实就摆在眼前，年轻人在婚育上普遍遇到难以跨越的大山有：房价高企购房困难，工作收入不高而且长期不涨，各种生活成本高，教育医疗养老给大多数个人家庭带来比较大的负担！

　　如今经济增速换挡，随着经济体量的变大以及经济结构的调整，以后经济增速不会像以前那么高了。那么随之而来的是社会将更加内卷，年轻人通过努力就能出人头地的机会更少了！所以大家的生育观念也在迅速转变，毕竟辛辛苦苦一辈子到底图个啥。这事想明白了，很多年轻人也就没那么痛苦了。我养活自己就有点费劲，我就不生或者就生一个就行了，想让我多生不可能！

　　这是年轻人自我意识的觉醒！

　　其实生不生、生几个孩子，应该让年轻人自己想明白自己决定就好了。这不是任何人能劝得动的，口舌之争没有任何意义，除非能拿出真金白银。

　　其实不光年轻人逐渐想明白了，很多原来的炒房客的思维也正在发生巨大转变：过去二三十年中国经济高速发展，我们用短短三十年左右的时间走完了发达国家一百年才走完的路，所以这个高速发展机会也为炒房客提供了一夜暴富的良机！

　　然而正如年轻人在经济环境改变之后自我意识的觉醒，同样面临经济环境改变的炒房客，他们目前正在做的事情就是，不惜任何代价抛售手上加杠杆买入的房子！数据显示，在今年这个地产所谓的小阳春行情里，上海、杭州、成都等这些重点城市的二手房成交量同比大幅上涨，有的甚至创出历史新高。然而，与此同时却又另一个怪现象：在二手房成交量大幅增长的同时，不少城市二手房挂牌量却也在不断创出新高。这是为啥呢？

　　

　　其实答案很明显，过去自我国实行商品房市场化改革以来，伴随着我国经济的腾飞，各大城市的房价已经涨了快二十多年了，直到2021年情况才发生了变化——这一年商品房销售额终于迎来了拐点，一直到2022年，全国商品房销售额下降，销售均价也在持续下跌。

　　在一些事情上，总会有人先知先觉：以前房地产周期在上升的时候，炒房客即使背着高额负债加杠杆买房，由于房价持续上涨，到最后还是能赚钱！但是到了现在，很多人前两年买的房子，在成交价格下跌后，已经把首付全部亏进去还不止了。再耗下去资金链有断裂的风险，于是在今年这个疫情基本宣告结束的首个春天，房东们也终于觉醒了，赶紧抛吧！

　　其实我们发现，房价持续上涨预期彻底逆转和出生人口减少、人口总量拐点这两个事是关联在一起的。而这其中，他们之间有一个共同的落脚点：学区房！学区房是基于我国基本国情的产物，在任何一个城市，学区房基本上当地住宅价格的天花板，为一个城市房价的上涨打开了空间。

　　2016年我国的新增出生人口还是1883万，而到了2022年这个数字已经跌到了956万，几乎腰斩！出生人口逐年下降，最快受其影响的就是幼儿园和小学的招生了！前些年幼儿园还是一园难求，现在已经演变为一孩难求了。甚至于一些公立幼儿园也开始对外招揽生源了，可以预想，再过几年，小学和初中的教育资源将会完全摆脱以前的紧张局面，甚至会过剩，而不得不关停一些中小学。

　　那么，教育资源随着适龄入学人口的减少不用那么内卷了，那么学区房会变得无人问津吗？毕竟这些所谓的学区房，其最值钱的是对口划片小学的入学名额，而不是其住房本身！过去十多年，社会的竞争已经内卷到教育上了，而入学资格分区划片——学区房的诞生，让学区房的价格一骑绝尘，在房价上涨浪潮中更如坐上了风火轮，让普通人望尘莫及。

　　

　　但是如今，情况确实有点不一样了：一个房价上涨预期被逆转，一个年轻人晚婚少育导致的出生人口的下降，对于学区房的价值似乎都是垂直打击！有人或许会说，价格高得离谱的学区房终于要崩盘了！

　　我想说，事情恐怕没那么简单!

　　学区房的高溢价已经完全超过其自身的居住价值了，其溢价的来源是对优质教育资源的争夺！ 如上所述，虽然出生人口的下降已成趋势，教育资源不会像以前那么内卷，入学将会更容易，但有一个真相却不容忽视：

　　优质教育资源永远是稀缺的！

　　

　　虽然看上去对优质教育资源争夺的人变少了，但其相对稀缺性决定了它享有的溢价基本不会变化！有两个内核原因，不知大家是否认同：

　　1、学区房作为最优质的的房产，如果未来房价长期是下跌趋势，那么学区房一定将会是最抗跌的那一类！

　　2、怎样理解优质教育资源，比如清华北大这种，即使是高考人数腰斩，但是在清北每年在北京以外的招生人数就那么些，所以外省考进清北的难度会降低一半吗？当时不是！而这个逻辑在中小学的优质资源是一样的。

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