私募魔女站台，“地惨股”的春天来了

　　文/乐居财经 孙肃博

　　政策利好叠加销售复苏，近期的地产股终于摆脱了“地惨股”戏称，从上周五开始震荡上行。经过昨日小幅调整后，今天的行情逐步走稳，无论是A股的房开板块还是港股内房股均大面积收红。

　　日前，有着“私募魔女”之称的半夏投资创始人李蓓在3月月报中将当下称为地产板块“10年一遇级别的机会”，并预计一批公司相对当前的股价，存在3-10倍的上涨空间。“股价反应只是时间问题。还没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张，即便全行业规模较顶部下滑30%左右。”

　　该观点被众多媒体及投资者引用，并迅速在二级市场有所反应。有投资者笑称：“当前地产股已经低估到只要一句话就能强烈反弹的程度了。”

　　4月7日，对于地产股大涨，李蓓也再次发声，“今天地产股大涨，很多人说是因为半夏昨天发月报，看多地产。这个锅我不背。我公开看多地产股已经很长时间了。”

　　月报中，李蓓谈到，现在的地产股就好像 2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。而相较于当初的煤炭，本轮地产的需求下滑更多，但供给侧出清同样更加剧烈。

　　过去2年，TOP30房企有40%爆雷。过去1年，百强房企拿地下滑60%，地产新开工下降50%，全国已开工未销售库存以平均每个月2000万平米的速度下降。李蓓指出，在这样的广义库存下滑速度面前，只要销售低位企稳，房价的企稳上涨很快就会到来。

　　尽管股价迎来了一次难得的大涨，但许多房企仍处在股价低迷的漩涡中。

　　就在上周五地产股大涨的前一晚，蓝光发展公告称，公司股票4月6日收盘价为0.95元/股，首次低于人民币1元。根据上交所规定，若公司股票连续20个交易日股票收盘价均低于1元，将被终止上市。如果被强制退市，公司股票将不能进入退市整理期交易。

　　此外，今年3月，地产销售报喜的同时，股价却经历了一次下挫。Wind数据显示，房地产（申万）3月累计跌幅近8%。

　　对此，李蓓认为，尽管百强销售改善，但地产股经过长期的低迷之后，投资者完全没有信心和关注，行业专家也怀疑销售回升的持续性，担心昙花一现。上市公司自身也没有信心，大部分不敢给出合理乐观的收入业绩指引。

　　除了李蓓公开表示了对地产股的看好，多家机构及资本市场大佬也给出了类似的观点。

　　易居房地产研究院一季度重点城市新房成交报告显示，今年1-3月份全国50城成交面积同比增速为16%，该曲线已明显走出2022年低谷，并开始由负转正。3月份各重点城市普遍出现交易数据环比和同比的拉升，充分说明当前房地产市场交易行情活跃的特征。结合一季度数据来看，房屋交易行情复苏的背后，体现了购房需求在积极释放，也体现了购房信心逐渐增加的良好态势。

　　广发证券表示，“坚定看好地产板块整体投资机会，建议提高“强信用+宽布局”配置比例。销售改善后，强信用房企经营杠杆提升，投资市占率或进一步提高，叠加利润率改善，整体提升了龙头房企ROE（净资产收益率）水平，地产股具备两年以上的中期逻辑。”

　　国联证券认为，一季度市场处于温和修复阶段，本轮商品房市场热度延续，土地市场活跃度亦有所回升；若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。

　　高盛资产管理公司驻新加坡的亚洲固定收益主管Salman Niaz认为，“无论是尚未违约的、还是一些已经违约的民营房企，都有提供高回报的机会。中国房地产行业的前景是积极的，但短期内可能会出现一些波动。”

　　千亿私募景林资产合伙人金美桥认为，“房地产领域的配置，主要以央企背景的物业服务型公司为主，长期看好标的公司市场份额的逐步提升和大股东实力雄厚，这类公司属于轻资产运营模式，只要服务和运营做得好，就有一定天然垄断的优势”。

　　或许地产行业筑底回升的道路是漫长的，但从销售数据和证券市场表现来看，目前已经在向好的方向发展。