揭 秘｜就职デベロッパー大手，需要知道的行业趋势&企业分析

　　

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　　今日关键词

　　业界研究，地产企业（デベロッパー）

　　索引一览

　　行业整体趋势

　　业绩对比

　　六家地产企业的详细概要

　　平均收入对比

　　最后小结

　　写在前面

　　此篇文章，我们将对三井不動産?三菱地所?住友不動産?東急不動産?野村不動産?森ビル六家地产企业的企业文化和业务进行对比说明。

　　行业整体趋势

　　房地产企业的业务内容很广，包括城市规划、土地开发、土地?财产的买卖、租赁、中介、管理等。其中，以企划?开发为主要工作内容的开发企业被称为“开发商”。

　　“综合开发商”没有十分明确的概念，大多情况下，它指对包括写字楼、公寓以及商业设施和休闲设施的建设在内的城市建设进行综合性规划的企业。

　　近几年来，尤其受到最终延期举办的2021年东京奥运会的影响，开发商行业有了很大发展（参考：NHK 東京2020オリンピック「“コロナショック” 史上初の１年延期決定までの経緯」）。为了迎接东京奥运会?残奥会，东京中心圈的写字楼开发一度进行地十分火热。

　　2020年的不动产行业，受新冠疫情的影响整体发展比较平稳，独栋楼房和公寓的开发建设也陷入平缓状态。2020年下半年开始，很多出租写字楼的空租率也大幅上升，甚至跌破了5％，整个不动产行业一度陷入告急状态。

　　写字楼出租业务是很多大型不动产企业的核心收益来源，可以称为不动产行业的试金石。想要洞察不动产行业，需要密切关注写字楼出租业务今后的动向（参考：業界動向 SEARCH.COM「不動産業界」）。

　　业绩对比

　　接下来对比一下这6家企业各自的经营业绩。先看下面这张表格。

　　

　　※出典：バフェット?コード「三井不動産／三菱地所／住友不動産／東急不動産ホールディングス／野村不動産ホールディングス」※出典：森ビル「IR情報」※森ビルのみ営業収益を記載しております

　　营业额上，三井不动产以约2万亿日元的数值远超其他企业，稳居第一。三菱地产也拥有近1万亿日元的营业。而利润额数值方面，除了上述2家企业、住友不动产也超过了2,000亿日元。

　　除了经营业绩方面，每家企业其实都有各自的魅力所在，所以，我们不能仅看营业额和利润额数值，也要综合考虑企业发展的未来性以及各个企业的业务内容，由此才内真正全面了解开发商这个行业。

　　六家地产企业的详细概要

　　三井不動産

　　行业老大、各业务板块的稳定经营

　　

　　行业领头羊三井不动产最大的优势在于其各个业务板块的均衡。

　　其2020年的收益构成为：租赁（31.0%）?分户出售（35.6%）?管理（20.1%）?其他（13.3%）（出典：三井不動産「通期セグメント業績の推移」），各业务板块定的均衡发展为三井奠定了牢固的业务基石。

　　不同于三菱地产拥有丸之内这种能够支撑起强大收益来源的优良业务区域，为了实现自我的持续性发展，三井地产陆续进行了柏之葉SmartCity的开发（参考：三井不動産「街づくりライブラリー 柏の葉スマートシティ」），以及豊洲再开发（参考：三井不動産「街づくりライブラリー 豊洲の街づくり」）?日本桥再生计划（参考：三井不動産「街づくりライブラリー日本橋再生計画」）?ららぽーと商业设施的运营（参考：三井不動産「商業施設」）等多领域的综合性开发项目。

　　由于三井地产有这样的发展历程，在三井地产工作更让人有身在城市规划的参与感，这一点是三井地产的独特之处所在。

　　2021年6月，三井地产还和OiTr株式会社携手，首次在商业设施推出「OiTr」服务、为女性免费提供生理卫生巾，在ららぽー和富士見的女性卫生间里设置了总计141台服务机。三井地产的这种公益性举动受到了社会的关注，也助力了三井地产开展更为广泛的业务领域（出典：三井不動産／KDDI「三井不動産株式会社とオイテル株式会社が協力し、生理用ナプキンの無料化を実現するサービス「OiTr」を商業施設へ初めて本格導入ららぽーと富士見の女性トイレ全個室に計141台を設置」）。

　　三井不动产企业文化的特点在于，努力享受工作的文化风气。三井地产自己的员工反应“工作时认真工作。休息时好好休息。三井地产给人活泼轻松的感觉，实际是真正的张弛有度”。

　　开发商行业给人“轻轻松松拿高薪”的印象，三井地产的企业风气，格外适合那些希望在有张有弛之中享受工作的人。

　　三菱地所

　　牢固稳定的「丸之内」事业基石

　　

　　三菱地产最大的优势在于，它拥有日本最大商业街「丸之内区域」项目。

　　三菱地产于2020年4月新成立的「商业地产事业组织」（参考：三菱地所「コマーシャル不動産事業グループ」），负责除住宅以外的不动产开发、运营及相关所有事务，其营业收入约为6,724亿日元，占了整体收益的约54%（出典：三菱地所「セグメント別内訳」）。

　　凭借着雄厚而稳定的财务基础，近年来三菱地产积极拓展海外业务，领先于其他企业积极拓展事业版图（三菱地所「グローバルでの取り組み」）。

　　“员工之间没有年龄代沟的亲近感”可以说是三菱地产的企业文化特色之一。造成这种文化特色的原因有很多，比如企业员工人数本身就少，10年3部门的轮岗制度让员工有更多与他人协同合作的机会，企业为员工提供多人同住的单身公寓等等。

　　三菱地产有丸之内这块稳固的事业基石、一定程度也帮其形成了相对保守而踏实的企业文化，但同时，三菱地产也在做很多企业不敢做的尝试、积极挑战海外投资等新领域。

　　比如，最近在印度尼西亚?雅加达的再开发项目（参考：三菱地所「大規模複合開発事業『Oasis Central Sudirman』に参画」）和写字楼开发业务（参考：三菱地所「インドネシア 『Trinity Tower』 稼働」）。

　　“三菱地产的业务也就是丸之内吧”，对于持有这种想法的人而言，上述这些海外投资的项目可以实实在在颠覆这种想法。

　　住友不動産

　　坚守品牌力量、高利润率

　　

　　营业额位居行业第3的住友不动产，其优势在于高营业利润率，如下表所示

　　

　　※出典：バフェット?コード「三井不動産／三菱地所／住友不動産／東急不動産ホールディングス／野村不動産ホールディングス」※出典：森ビル「連結業績推移」

　　利润率方面，以高回报率的建筑业务为核心业务的三菱地产、森建筑两家企业都有不错的表现，与此相比，住友不动产在各个业务领域上都更胜一筹：不动产租赁（约39.0%）?不动产买卖（约20.5%）?工程（约8.2%）?不动产流通（约17.4%）（出典：住友不動産「2021年3月期 有価証券報告書 P.18」）。

　　写字楼业务方面，住友不动产在东京共有超过230栋（包括建设中建筑）的持有数，位居第一。当然，比起数值方面的第一，住友不动产也在积极开展东京都中心圈的再开发业务、稳步推进各种开发项目，以稳固自我发展。

　　在公寓分户出售业务领域，住友不动产实现了全国和首都圈范围内连续6年成交户数No.1。据闻，住友不动产正计划未来陆续开工一些大型项目，比如建设1000户规模的塔楼公寓（参考：住友不動産 Careers「事業領域」）。

　　住友不动产的文化企业之一是“稳重而狼性的经营作风”。为了与2大财阀抗衡，住友不动产始终坚持“不拘泥于业务领域进行再开发”和“进一步挑战新业务”，以和对方实现差异化发展。

　　对不想墨守成规、想要创建新业务、开辟新道路的同学来说，住友不动产是一个不错的选择。

　　東急不動産

　　唯一的铁路系不动产企业

　　擅长市中心城镇管理

　　

　　东急不动产是以东急为核心企业的东急集团的旗下子公司，其占据细分市场营业额前3的业务是：都市（约33.6%）?管理（约20.4%）?住宅（约16.1%）（出典：東急不動産ホールディングス「セグメント別情報」），其中市中心城镇管理是它的强项业务。

　　东急东横线?东急田园都市线2条铁路线延长经过的广域涩谷圈（参考：東急不動産「広域渋谷圏」）和竹芝区域（参考：東急不動産「竹芝エリア」）开发，是其核心业务。在东京黄金地段拥有稳固的城市开发业务区域，是东急不动产的的优势和魅力之一。

　　与同行企业相比、东急不动产有着谦柔温和的企业文化。其员工是这样评价公司的开放性的，“没有严格的上下级关系、能够做到与领导的紧密沟通、更方便工作推进”。如果你喜欢重视“人”的企业，东急不动产是一个不错的选择。

　　野村不動産

　　以公寓买卖为核心的住宅部门

　　

　　与各大地产企业以写字楼?商业建筑为核心业务不同，住宅部门的营业额占据了野村不动产2020年总营业额的约46.9%（出典：野村不動産ホールディングス「部門別業績」）。

　　业内普遍认同野村不动产在住宅领域具有的鲜明特色。尤其是以“PROUD”品牌（参考：野村不動産「PROUD」）为代表的公寓分户出售业务是野村地产的强项之一，为此，野村不动产甚至被形容为“公寓开发商”。

　　野村不动产的「New Value , Real Value」计划，规划了其2020年3月起至2028年3月期间的中长期经营发展计划。在该计划中，野村不动产围绕创造价值的主题、提出了「实现丰富的生活方式和工作方式」「便利、舒适、安全安全的多功能城市规划」「着眼于地球环境和地区社区的未来的城市规划和社区形成」「优质产品服务的全球推广」等众多战略方针（参考：野村不動産ホールディングス「中長期経営計画」）。预计未来野村不动产将积极顺应人口变化、生活方式和工作方式的多样化等社会变化开展业务。

　　关于野村不动产的企业文化，参加过各种开发商企业面试的人曾这样描述“积极热情”“野村不动产的员工大都非常热血”。

　　另外，即使是年轻人提出的意见、只要是积极向上的意见在野村不动产都能得到采纳。对于不喜欢老套死板的工作环境、向往年轻人也可提出自我意见的工作环境人而言，野村不动产将是一个适合你的选择。

　　森ビル

　　高端品牌建筑业务

　　

　　营业收入方面，森建筑远落后于其他5家企业，但在应届生中森建筑却具有极高的人气。其主要原因可能是，森建筑拥有多个在核心区域均具有里程碑意义的建筑，比如「六本木新城」「虎門新城」「Arc森建筑」等等（参考：森ビル「森ビルのオフィス情報」）。正因为这些高租金的优质建筑项目，森建筑才得以实现如上表所见的约 22.1%的高营业利润率。

　　2020 财年其各部门的营业利润率分别为：租金（约20.5%）、分户出售（约67.1%）、海外（约35%），以写字楼为主的出租业务和分户出售业务成为主要收入来源（出典：森ビル「IR情報」）。

　　森建筑的企业文化特点在于其沉稳成熟的环境，这在开放商行业也算独树一帜，据内定者介绍，这和企业招聘的内定者里有近一半是理科研究生有关。

　　森建筑的企业员工的另外一个特点在于，他们有“强烈的爱社精神”。几位实际参加过企业实习的学生也表示，“森建筑的员工感觉都很热爱自己的公司”。

　　平均收入对比

　　各家企业的收入如下表所示。

　　

　　※出典：2020年度有価証券報告書「三井不動産 P.11／三菱地所 P.14／住友不動産 P.8／東急不動産 P.9／野村不動産 P.10／森ビル P.8」※平均給与は千の位を四捨五入

　　年收入最高的是三井不动产，然后是三菱地产、东急不动产。日本全国的平均年收入约436万日元（出典：国税庁長官官房企画課「令和元年分民間給与実態統計調査－調査結果報告ーP.143」より）。这几家企业的年收入水平虽然也互有差距，但和全国平均水平相比都算是高收入。

　　最后小结

　　开发商行业一般给人拼命工作的印象，但不同的开发商企业、其特点和应聘的难易程度也不同。因此，最好在应聘前充分调查各家企业的情况，找到最适合自己的企业。

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