【原创】公共配套设施费在土地增值税清算中的正确使用！

　　原标题：【原创】公共配套设施费在土地增值税清算中的正确使用！

　　

　　房地产企业在楼盘建造过程中，根据项目整体规划的要求，一般规划有公共配套设施费，那么公共配套设施费在土地增值税清算中应该如何分摊才是正确的呢？

　　一、公共配套设施费的含义

　　公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的、且产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

　　那么从上述定义可以看出，公共配套设施费是不会产生经营收入或者收入归全体业主的一些设施的支出。

　　二、公共配套设施费在土地增值税清算中的正确使用

　　我们知道，房地产企业在土地增值税清算中，公共配套设施费一般作为不可售对象，其成本应该在可售对象中进行分摊，也就是说在建造商品房楼盘过程中，发生的公共配套设施费所支出的成本由于其自身不能出售或者是归全体业主所有或者因无偿赠送等原因，其建造发生的成本在土增清算时，需要由可售的商品房进行分摊。

　　三、案例分析

　　

　　例：某楼盘建造的业态有住宅、商业，并且在规划中建造有健身房、小学，规划中明确健身房属于公共配套设施，小学不属于公共配套，也就是说健身房属于全体业主所有，而小学属于地产企业的一块资产，项目完工交房后进行土地增值税清算。

　　（一）税务机关核查情况：

　　税务机关土增清算过程中发现，该地产企业将健身房、小学发生的成本全部做为公共配套设施费在整个项目可售的住宅和商业中进行分摊，也就是说没有将小学成本做为自持的资产成本在账面中留存，而是全部做为土地增值税清算的可扣除成本由可售资产进行了分摊。

　　（二）在与税务机关的沟通过程中，税务机关认为：

　　1、规划中健身房明确属于公共配套，其建造成本可以做为公共配套设施费在可售的业态中进行分摊；

　　2、小学不属于公共配套，其成本不能参与分摊，必须在此次土地增值税清算中予以剔除，并且将该成本做为企业自持资产予以留存，待后续企业打算处置或者变卖时做为成本对象进行扣除。

　　（三）针对税务机关的认定，地产企业准备进行如下的操作：

　　

　　（1）该项目是由于政府大力支持引进的，并且由于当时建造的周边环境因素，要求建造有小学，如果在此次项目土地增值税清算中小学不能做为公共配套予以扣除，那么我们可以根据前期与当地政府的约定进行沟通，将该小学的规划变更为公共配套，其成本是不是就可以扣除了？

　　（2）由于小学建造过程中也发生了大量施工成本，那我们在进行竣工决算过程中，尽可能的把建造小学的成本缩减，把成本尽可能的转移到可售的住宅、商业或者配套的健身房成本中去，其成本是不是就可以正常扣除了？

　　（四）案例分析

　　针对上述案例及税企双方的认定和操作，我们对地产企业的操作进行如下分析：

　　（1）根据企业准备着手的第一项操作，我们在这里暂且不论企业是否有如此大的能量，可以通过沟通将该项目规划进行更改，也就是将小学也规划为项目的公共配套，那在这里我们就假定企业已经通过了规划变更，小学也变更为了公共配套，那么我们知道，在规划未变更前，企业由于开办小学带来的收益毫无疑问属于地产企业所有，但是如果把小学划规为公共配套，那么就意味着开办小学产生的经营收入归全体业主所有，那么企业就必须定期公布开办小学的收支明细情况，并且将产生的收益全部给业主进行分配，如果地产企业做不到正确分配，在业主通过法律诉讼途径将该地产企业的做法对薄公堂时，那地产企业是完全站不住脚的，孰轻孰重，一目了然。

　　（2）针对企业准备着手的第二项操作，我们知道每个项目的施工造价虽然会有差别，但根据工程造价指标规定，其主体工程及部分施工项目也是有一定标准的，上下浮动的空间也是可控的，并不是随意调节的，同时，税务机关在核查该项目时，需要根据合同、发票、付款记录、进度验收单、决算并可能会根据项目情况去项目实际查验，并不是完全凭某一单项资料就可以决定的，在本例中，小学的某些特定归属其自身的成本并不能胡乱的加到商品房成本中蒙混过关。

　　四、小结

　　

　　1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，比如居委会、自行车棚、固定公共厕所等设施发生的支出，可以做为公共配套设施费在可售项目中分摊，作为配套支出在土增清算时进行扣除。

　　2、在开发小区内发生的其经营收入归全体业主的可经营性公共配套设施支出，比如做为公配的幼儿园、图书馆等设施发生的支出，其成本可以做为公共配套设施费在土增清算中扣除，同时取得的经营收入应该归全体业主所有。

　　3、不属于公共配套设施项目的支出，其成本应该作为独立成本进行核算，不能与公共配套设施成本混淆，妄图在土增清算时予以扣除。

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