【老杨说房】当下神木房地产整体市场环境形势如何？请看行家分析→

　　原标题：【老杨说房】当下神木房地产整体市场环境形势如何？请看行家分析→

　　// 主讲人：神木论坛房产部老杨 //

　　买房了么？

　　没买的、准备给子女或者自己买房的来看看

　　前期写了很多购买新房的知识，神木上半年在售楼盘少，对大部分准房者来说帮助不大，老杨的同事和大部分客户还是准备购买二手房，毕竟二手房可以更好的选择周边的教育、购物、医疗等配套设施，还有随时入住的优势。

　　

　　回到今天的主题，神木的房地产整体市场环境怎么样呢？对比其它同等城市，神木综合市场环境偏差、房价略高于其它同等级城市，接下来老杨具体分析，谈谈个人观点：

　　一

　　神木城区不动产(房产)性质与交易环境

　　神木历史遗留不动产产权性质复杂，在城区、铧山、四中板块有产权证件在手的楼盘不超过20%，大部分是乡产、集资房、安居房和不能上市交易的经济适用房，还有部分楼盘没有明确的定位，有些楼盘虽然交付居住多年，可至今也未给住户办理任何手续，更不用说办理网签和房产证。有些楼盘虽然有证，但是土地性质大部分也是划拨性质，出让性质少之又少，而在二手房交易的时候，划拨性质的土地需要缴纳土地出让金。

　　滨河新区目前是大家最关注也是发展最好的板块，商品房最为集中，从开发至今已有10多年，开发项目数十个，但不动产证件在手的楼盘直接减半，部分楼盘住户已经居住多年至今也未做线上备案，更不用说办理不动产证件。

　　这也就是前面讲述的房地产环境差，可以正常交易有证件的楼盘太少，占比低于同等大部分城市。

　　

　　国内大部分城市在楼市管控板块是会做到未雨绸缪，比如上海在2004年就要求所有开发商在增量房销售中在与购房者在增量房《预售合同》中承诺交房后半年内必须办证，否则将承担总房价0.003%/天的违约金；在西安部分楼盘给消费者承诺并做到交房当天即办证，来促进楼市健康发展。当然要做到这些需要政府相关部门的重视和鼎力支持。

　　神木存量房“多样化”也是造成市场交易无法规范的根本，对房主来说需要资金的时候要置换房产是正常现象，很多名下没有手续的房产，在房屋买卖过程中基本是签了合同交个钥匙就算完成了全部交易。部分小产权房组建方为解决交易问题，村委会或组织单位会盖章来证明交易真实。初始这样的房产交易没有人来管，久而久之大家就习以为常了，导致购房者的自我保护意识不高，对他们来说只要价格合适，就会产生交易，至于其它隐患，则被完全忽略。

　　神木这么多年个人不动产交易（未通过政府过户纳税）是个惊人数据，老杨见过单套房源交易过N次，如果这些交易的房产都是大产权，那么这些交易带给政府的税收金额也是一个惊人的数据，同时也能减少很多不动产纠纷。

　　二

　　购房者自我保护意识不够

　　神木人在2012至2015年间经历过大的信任危机，有的涉及到亲人，通过这些事大家的财产保护意提高了很多，但在房产交易板块还是不够，出现的纠纷不少，大部分发生的情景是：

　　1、交易后期原业主出现债务纠纷，致使原房产保权或转入债务纠纷；

　　2、因房产升值，已购房者在办理相关证件时原房主极其不配合，

　　3、签署协议不严谨带来的纠纷。很多协议都是酒后产物，听到最多的话就是“我说了就算数”，合同协议大部分简单化，只标明价格，没有其它条款来规定产权信息，带来很多后期纠纷；

　　4、双方找来的公证人或者是交易见证人在房地产板块不专业。

　　以上情景大部分都是利益驱使下的产物，和神木经纪行业很难做到作业规范也有一定关系，同时也和部分经纪行业工作人员给购房者带来的信任度不够有关……

　　三

　　国家响应的产权整改进度缓慢

　　国家曾号召整顿存量房市场统一办理不动产证件，大多城市也在积极响应，西安市大部分前期“问题”楼盘在今年开始落地办证，如：未央区的左岸骏景在年初就开始筹办，6月份开始办证。2019年，榆阳区在筹备为“问题”楼盘统一办证时，调查发现多个开发商欠大额土地出让金等相关税且无法补上，欠千万以上的也不在少数。有的楼盘因时间太久，连负责人都找不上，导致“问题”楼盘统一办证步伐推进困难。随着房地产行业的发展，相信神木也会将统一办证事宜提速。

　　

　　四

　　非大产权交易有哪些风险

　　通过以上分析，相信国家整顿不动产市场存量房统一办证是大势所趋，也是利国利民的好事，神木存量房统一办证也只是时间问题。

　　老杨关注点是在神木这么多小产权房楼盘，特别是交易了多手的不动产，从官方角度统一办证会认可哪些手续？这是非常关键也是棘手的问题，是认可在物业登记在册手续，还是在村委盖章的房屋占有人……最终追索一定会有当初购房一手业主，万一前业主在此时要利或者因时间太长无法追索怎么办？

　　

　　不管从哪个角度讲，这些未办证房产从国家手续要求上一定是有瑕疵的，不办证时无可厚非地方政府要有效的证明，老杨认为有两点相关部门是一定会收集了解：

　　1、整个楼盘项目手续。一定会对楼盘整体手续调查了解，这类楼盘无外乎是手续不齐或者相关税费拖欠未缴清。拖延时间越久，需要补齐的相关手续会越难，部分楼盘相关组织盖楼者是否能找到和相关档案在哪里，谁在保管都是问题；

　　2、收集个体住户资料。会收集每一户办证者的资料，部分交易多手房产会存在协议手续瑕疵现象。二手交易时很多老百姓没概念，比喻：多年前业主是张三的名字，张三和李四签署交易合同，你又买了李四的，从法律角度来讲张三的房产属于夫妻双方共有财产，需要双方签字，如果需要补签，购房者可能会遇到以下问题：对方不配合或者已经离异……

　　五

　　二手房经纪市场

　　前期分析的市场整体环境，现在分析下神木经纪市场，也就是大家说的中介公司，当前从业人员很少有受过专业培训，对经纪行业的作业范畴、交易风险把控和合同条款订立完全有懂的不多。

　　目前市场分为两种作业方式，专做经纪市场和收房炒房两个板块。

　　经纪市场大家都了解，目前全国各地做得最规范的是链家地产，专业做买卖和租赁居间，每一套交易收取合理的佣金，神木经纪行业收费标准和西安一样，都是3%标准，神木论坛旗下塞邻房产单方收费较低。

　　

　　另一个板块就是收房押房，近几年一二线城市基本没有了炒房现象。但榆林和神木这几年很“流行”，其实这是违法的行为，从法律角度来说，产权人是唯一法定受益者。为什么神木还会有人炒房呢，其一是因为部分卖房者没有找到快速合理的销售途径；其二是购房者自我保护意识不够，对炒房者的纵容，说简单点就是对交易常识上认知不足……

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