封面直播｜冯仑：救楼市相当于给成年人打激素 未来住宅房企要淘汰90%

　　凤凰网财经《封面直播》：冯总，您数年前就表示，房地产市场进入了后开发时代，对于房地产开发企业的发展现状，有哪些是您预料到的？还有哪些是您意料之外的？您怎么评价当下的房地产市场？

　　冯仑：我们在几年以前一直在讲，我们国家目前讲的房地产其实讲的是住宅市场。那么住宅市场在经过快速发展的20多年以后，按照行业发展的正常规律，也进入到一个减速、减价和减量的时代。这是全球房地产发展的一个特别的规律——就是人均GDP到了1万美金之后、城市化率超过60%、城市人口增量停滞的情况下，住宅市场一定会走向的阶段。

　　在西方一些发达市场，比如纽约，曾经在二战以后也发生过婴儿潮，老兵又回到城市开始建设、要生活，经济要复苏。这段时间，纽约的住宅是快速增长，增长到20年左右，也突然一下就停下来了。很多住宅产业相关的公司都没有了，转行做别的了，住宅量就减下来了。从那以后，住宅的故事就变成一个特别不被重视的偏的故事。

　　过去20年，住宅行业成为中国经济增长的主角行业之一。它发展得很快。每年都有15万亿、16万亿，甚至有时候高到20万亿的市场。今天的房地产市场，说来道去大家还是在说住宅市场。

　　所以第一个判断，住宅市场现在进入到一个减速、减价、减量的时代。减到多少？就要根据每一个地方人口的变化、经济的变化，还有经济周期变化来判断。按照我们行业内主要的一些公司的研究，大概今后3-5年，整个住宅的新房加二手房，大概减到10-12万亿的市场规模，也就是相较于最高点的20万亿，要减掉差不多1/3，这就是减量。

　　另外，企业数也在减量。原来多的时候，做住宅的公司有7万多家，这些公司经过3-5年的减量发展，最终能留下10%就不错了。这是住宅市场的一个正常的变化。相当于一个人过了青春期，你不能天天让他长个吧？他就不长个了，但不长个是正常的，说明他开始长肌肉、长心智，就业，扮演新的社会角色，要结婚，那就是横着长了，社会角色越来越复杂，但是身高不长了。房地产这个行业，今天最重要的就是长个的时代过去了，但是长能力、横着长的时代开始出现了。

　　所以我们还要讲到住宅以外的另一方面的增长——非住宅出现了，七大类齐头并进。所谓七大类齐头并进就是，办公、商业、酒店度假、医疗健康、物流仓储、教育研发、政府物业，这七大类房地产都开始有一些发展。其中三大类长得最快，就是物流仓储、医疗健康，还有跟教育研发相关的部分。物流仓储里，智能仓储、冷链仓库，还有数据中心三类产品发展得最快。另外，在医疗健康里，围绕消费医疗的空间需求，增长得非常快，比如医美。教育研发里，很多大的科技公司需要研发的空间，包括大公司办公的科技园，这些增长得还是很快的。

　　所以，从这个角度来说，房地产市场依然是一个成长的市场，有非常好的机会去发展。但是住宅地产确实要小心一点。因为住宅本身青春期过了，所以我们不长个了，我们就要注意开始看看它的其他方面。

　　凤凰网财经《封面直播》：正如您所说的，住宅类房地产已经进入了一个淘汰更新的阶段。从去年7月开始，恒大、融创、泰禾等头部房企已经陆续出现了流动性危机，此后纾困政策不断，保交楼成为了重点任务。然而近一年过去了，仍然有不少问题楼盘的业主，在网上维权，担心交房无期。对于这些问题房企，你能不能帮他们出出招？

　　冯仑：这个问题暴露以后，目前来说，我认为政府政策方面，做得还是很到位的，不管是从企业端，包括从市场需求方面，出了很多刺激需求的政策，来促进大家来购买、消化这些已存在的、正在建设的一些项目。另外，金融方面也给了很多刺激，比如降息，一套房的利息、新房的利息，你要去买房利息都有降。有些地方甚至置换，也取消了很多限购等等。这些政策其实都到位了。

　　从地产商来说，在进入保交楼的阶段以后，地方政府也给了很多支持。当然政府不是一概而论，他们选了一些，我们叫做及格的学生和好学生，也就是一直做得还不错，只是遇到了阶段性困难的企业，政府把有限的纾困基金，封闭运行给企业，然后给工程施工单位，让它们转起来，最后把项目做起来，把房子卖掉。这些我觉得目前都没有问题。

　　现在是出现了两方面的困难，一方面是大家对于市场和购房这件事情信心不足。实际上就说买气不够，大家都在预期降价。一旦形成了降价的预期以后，大家都在等，也不怎么买房，这样的话去化就比较慢。而这件事情，不是说之前的纾困政策和简单的金融手段刺激能马上解决的。这牵扯到其他方面的预期，比如这些人要买房，他有小孩教育、看病；如果就业不稳定，比如现在工作不稳定，他就不敢买。另外哪怕是就业稳定，现在他又降薪，奖金没有了，这部分收入预期有问题，包括一些事业单位，公务员、国企、央企，他们的收入也都有些降低，未来的收入也不敢预期很乐观。在这种情况下，大家换房或买房的过程中，就表现得非常的犹豫，甚至是非常的谨慎。所以这成为能不能把已有爆雷的项目救活和消化好的关键。因为市场买方的预期和信心不够，所以成交量下降得比较厉害，这是一个问题。

　　第二个问题是，有相当多的企业，像我刚才讲的有7万多家，要淘汰掉90%，这些企业也不需要救。就像每年火葬场，总要火化掉很多人，否则地球上的人，就完全装不下了对吧？所以有一部分是正常要去掉的。这些企业遇到了问题，它就已经在走破产重整、资产拍卖。怎么循着法律途径和业主解决遗留的问题，这是市场竞争中必须要面对的。而这些实际上没有办法，你就得面对。

　　其实全世界的市场，住宅市场不断地发展，都发生过这样的事情，就出现了一些意外。市场突然一下往下坠，然后很多公司破产，那大家就循着法律途径，去解决，这也没有办法。我们不可能每家公司都不破产，每一套房都没有纠纷。

　　02、冯仑：未来竞争中，住宅领域有三类企业是可以存活下来

　　凤凰网财经《封面直播》：您推测现在是房企推陈出新的阶段，最终可能只剩下10%的房地产商还会留在市场，那这个时候，你认为谁能够渡过这轮危机？最后留下来的是大企业，还是您刚刚提到的一些物流，一些可能出现的新的房企？

　　冯仑：在未来竞争当中，在住宅领域，有三类企业是可以留下来的。一类我们叫“模范生”，像万科、龙湖这样的，还有中海、保利这些。这些企业一贯都很稳健，产品也好、服务也好，治理结构都比较能够经得住市场波动。

　　第二类是区域性的一些龙头企业。比如我最近看到，很多区域性的住宅公司，他们负债率也很低，产品也做得很好，在一个区域市场甚至能干过刚才讲的这些模范生。比如在黑龙江哈尔滨这些城市，还是地方上的区域公司最厉害。因为房地产还是本地市场。

　　第三类住宅领域的细分市场。比如女性公寓、蓝领住宅、养老住宅、健康公寓等等。如果在细分市场把产品做得非常好，哪怕公司很小，一样可以活得很好。

　　非住宅领域齐头并进都在发展。但是物流和健康这两大类未来胜出的好企业会很多。物流上现在国内已经有几家做得不错了，像普洛斯、嘉明，包括有些新加坡公司在中国做物流仓储也做得不错。商业地产也有做得不错的，如SKP、德基，和新加坡凯德等。

　　另外，物流里冷链、数据中心领域，都有企业现在已经做得不错，有些未来会成为很大的公司。

　　在金融方面，随着地产商的转型，对于资产管理行业，实际上是一个很大的机会。很多空置的低效的物业，我们叫做困境资产，怎么能够重整？在这个过程中，就出现了一批专门的投资者。这些投资者，我们国内叫困境资产、困境基金，在国外叫秃鹫资本，就像秃鹫一样，专门吃这些“烂肉”的资本，专门清理市场中低效的和在困境中的一些房地产资产。同时也出现了一些专业的运营商。

　　像我们公司，最近五、六年，一直围绕大健康在做产品和空间的服务，以及资产管理和一些开发。这样就可以承接这些资产，把它重新定位、改造、提升，再重新运营。这也是今后5-10年，非常大的一个市场机会。当然，这部分要和金融资本结合，要有专业的运营团队，另外要有非常好的经验，同时也要配合经济转型和市场的变化，客户需求的变化，来重新定义这些空间，把空间效率再提高。

　　其他还有消费医疗带动的空间的需求。我们现在在做一种产品，叫医疗Mall（Medicine Mall），就是专门把医疗、轻医疗集中在一起的一个空间。相当于你做医美，你就不用到大医院，它相当于一个购物中心，只不过小一点，2万、3万平米，一个专门做轻医美这些的Mall。去到那，你可以做皮肤、做口腔、做眼睛都可以。

　　这些都是未来的空间需求方面的增长。因为房地产说来道去，我们做的是空间生意。就是要创造有价值的、固定的人造空间。所以我们要不断地去定义，重新创造这个空间，重新提供空间形态的变化来满足一部分人在空间里做事情。

　　03、冯仑：不同意“只有救楼市才能救内需”的观点

　　这样反而把市场搞坏了