夫妇办理贷款抵押未成年女儿名下房产，是否具有法律效力？

　　夫妇因资金紧张，将未成年女儿名下房产

　　2015年3月，因资金紧张，李某、过某夫妇为李某作为投资人的个人独资企业A厂向B银行办理2年期经营性贷款。李某、过某夫妇为该笔贷款提供连带责任保证，同时以两人年仅10岁的女儿李某某名义与B银行签订了贷款抵押担保合同，以李某某名下房产进行抵押担保，并办理了抵押登记手续；而在办理抵押登记时，李某、过某夫妇向B银行及房产登记部门出具保证书，承诺借款用于A厂企业经营，经营利润部分用于李某某的生活支出。嗣后，B银行按约发放了贷款。贷款到期后，因经营不善，A厂无力偿还。

　　2017年4月，B银行诉至法院，要求：A厂偿还贷款；李某、过某夫妇就此承担连带保证责任；就拍卖、变卖李某某名下房产的所得行使优先受偿权。诉讼中，李某某辩称其对父母处分其房产并不知情，其父母无权为贷款抵押其名下房产，请求驳回B银行的相应诉请。

　　夫妇抵押未成年女儿名下房产，是否具有法律效力？

　　本案争议问题是：李某、过某夫妇办理贷款抵押未成年女儿名下房产的效力如何认定？

　　李某、过某夫妇作为未成年人李某某法定监护人理应审慎、为李某某利益最大化而处分其名下财产，却为充满不确定性和市场风险的经营活动抵押房产进行担保，不能认为系为李某某利益，处分无效。虽然案涉房产已经抵押登记，但设立上存有瑕疵，我国学界通说及物权法均否认物权行为无因性，B银行不得行使抵押权。

　　第一，监护人行使监护权应确保被监护人利益最大化（这是《儿童权利国际公约》所倡导，也是即将生效的民法总则对于我国监护制度作出的重要完善之一），否则不得处分被监护人的财产。企业市场经营活动存在内在的、不可预期的风险，难以确保必然、稳定的收益或利润，涉入其间，则使未成年人财产处于“风雨飘摇之中”，遭受难以挽回的损失。未成年人的核心利益在于身心健康成长、发展，其名下财产正是构筑良好成长环境的重要物质根基，故财产及收益应确保用于未成年人的生存、教育、医疗、培训等直接关联未成年人利益之处，处分财产亦应从财产增值、保值或风险最小化出发，如租赁、置换学区房等，方可谓以最有利未成年人利益原则处分其财产。

　　第二，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。未成年人李某某的父母作为法定监护人，未能从最大限度保护未成年人利益原则出发处分其名下房产，损害了李某某利益，属于无权处分。同时，通过承诺书可知，B银行应明知抵押房产系经营借贷处分未成年人李某某名下房产，故不能认定为善意相对人。因此，李某某可以申请登记机关撤销设在其财产之上的抵押登记；在本案中，抵押登记属于无权处分行为，B银行不得行使抵押权，否则侵害了所有权人李某某的合法利益。