律师观点｜父母以登记在未成年子女名下房产设定抵押行为的法律效力—从“权属归属”及

　　

　　《民法典》总则编第35条第1 款规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

　　因实务案件所涉，笔者近来研究了父母以未成年子女名下房产设定抵押行为的效力问题，通过搜索司法案例发现，实务中关于该问题存在非常大的分歧，主要分歧点在于：一是关于父母购买登记在未成年子女名下房产的归属问题，二是关于“为维护被监护人利益”问题的不同认识，三是关于《民法典》总则编第35条第1 款的管理性、效力性、强制性规定性质争议问题，四是关于“不得处分”属无权处分、无权代理、代理权滥用的不同认识和处理等。

　　笔者认为，之所以存在上述分歧，最根本的原因在于我国社会复杂的家庭关系，父母可能基于各种原因将购置的房产登记在未成年子女的名下，该行为如何理解，本身就存在较大争议。为此，笔者认为理清上述争议的前提，首先需考虑父母将购买的房产登记在未成年子女名下时，该房产的真正归属问题。基于此，本篇文章将围绕父母出资登记在未成年子女名下房产的归属问题及为维护被监护人利益问题角度探讨抵押行为的效力。

　　笔者注意到，实践中对于父母出资购买却登记在未成年子女名下房产的所有权归属，主要有以下几类观点：一是认为属于家庭共有财产，二是认为属于夫妻共同财产，三是认为父母赠与完成后就属于未成年人个人的财产。

　　01 /父母出资登记在未成年子女名下的房产

　　属于家庭共有财产

　　 最高人民法院（2017）最高法民申3404号民事裁定书、湖北省高级人民法院（2017）鄂民终105号民事判决认为，未成年子女属无劳动能力的限制民事行为能力人，未举证证明其通过继承、奖励、父母之外第三人的赠与、报酬、收益等有合法经济来源的情形下，虽根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时，亦要根据实际出资情况确定房屋的归属。无论父母对未成年子女的赠予是否成立，不影响判决对案涉18套房屋为家庭共有财产的认定。该观点认为，对于没有经济来源的未成年子女，日常生活需要父母的供给，其名下的财产属于父母购买，即使登记在其名下，亦属于家庭共有财产。河南省鹤壁市中级人民法院（2022）豫06民申33号民事裁定书认为，涉案房屋系在父母婚姻关系存续期间以未成年子女名义购买和登记，未成年子女当时年仅14岁，显然并无能力购买房产。原审法院据此推定涉案房屋系父母出资购买属于家庭共同财产，符合一般人的认知，原审判决并无不当。

　　02 /父母出资登记在未成年子女名下的房产

　　属于夫妻共同财产

　　江西省高级人民法院（2017）赣民终463号民事判决书认为，虽然依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，人民法院应当注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，应认定为未成年子女的财产，否则，应作为夫妻共同财产处理。北京市第一中级人民法院（2020）京01民终1749号民事判决书认为，涉案房屋系婚姻关系存续期间以夫妻共同财产购买，产权登记在未成年子女名下，购房时未成年子女尚未成年，且无独立财产。虽然依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但实际生活中，夫妻双方共同出资购房后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，故不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。同时，关于父母出资购买涉案房屋并登记在未成年子女名下的行为是否构成“赠与”一节，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百二十九条规定：“赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。”因合同法上的赠与系双方法律行为，需赠与人赠与的意思表示真实、自由，且受赠人应发出接受赠与的意思表示。父母购买涉案房屋，其以未成年子女的名义签订购房合同和取得房屋所有权证时，未成子女的民事行为由其父母代理，此时父母可代未成年子女接受第三人赠与。如扩大解释将父母的行为认定构成赠与，赠与人与受赠人皆为未成年子女的父母，从而在自己与自己之间发生民事法律行为，该行为不可能发生合同法上的效力，同时，也不属于上述《意见》所述的赠与情形。故父母购房时将涉案房屋登记在未成年子女名下的行为不成立赠与，房屋应属于夫妻共同财产。四川省高级人民法院（2018）川民终398号民事判决书认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明登记权利人与实际权利人不一致时，该登记内容应该被推翻，并确认不动产实际权利人，从而维护真实权利人和善意第三人的合法权益，方符合社会诚信、公平之原则。在实际权利人产生争议的情况下，不应简单依据不动产登记确认案涉房产的真实权属，而应从房产登记、购房出资、家庭成员关系以及房产的使用、收益等情况综合认定。购买案涉房产时，子女一未成年，子女二刚届满20周岁刚大学毕业尚未结婚，仍与父母一起共同生活，且不能举证证明其通过继承、奖励、父母之外第三人的赠与、报酬、收益等有合法经济来源。故，案涉房产由父母出资购买并分别登记在未成年子女，乃至成年子女名下，仍应属于其父母所有。

　　03/父母出资登记在未成年子女名下的房产

　　属于子女个人的财产

　　浙江省高级人民法院（2017）浙民再140号民事判决书认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权采取登记生效主义原则，其设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，因此，房屋应属于登记权利人。本案中，讼争房产登记在子女个人名下，根据法律规定，应当认定属于其个人所有，不属于其父母共有，也不属于家庭共有。从原因事实看，子女取得涉案房产系基于赠与的法律关系。同时，该案件二审法院浙江省高级人民法院认为，未成年子女基于赠与法律关系取得涉案房产也是有效的。未成年父母在夫妻关系存续期间以未成年子女名义签约购买涉案房屋并支付“首付款”，办理“按揭贷款”，其行为实际上属于赠与，此时未成年子女未满18周岁，但该种纯获利益的赠与，并不需要未成年子女作出接受的明确意思表示，赠与行为合法有效。赠与行为完成时，房产即属于未成年子女个人财产，非家庭共有财产或夫妻共同财产。河南省新乡市中级人民法院（2021）豫07执复57号执行裁定书认为，从案涉房产的产权证书及查明事实来看，未成年子女基于其父母赠与而成为案涉房产的共有权人，案涉房屋登记所有权人为未成年子女及其父母共有，该房屋买卖登记时尽管子女为未成年人，但不能排除未成年因受赠与、捐赠、遗赠等途径获得财产的合法性，因此，案涉房屋为父母与未成年子女共有并无不当，未成年子女对案涉房产依法应享有相应的份额。江苏省高级人民法院（2018）苏民再2号再审民事判决书认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”，第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”的规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第128条“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立”的规定，在案涉房屋已办理了过户登记手续的情况下，应认定未成年子女接受父母对其购房款或案涉房屋共有产权的赠与合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，案涉房屋系由父母与未成年子女共同共有。未成年人依法有权接受父母对其购房款或案涉房屋产权份额的赠与。且上述赠与关系成立两年后，才发生父母对外提供保证事宜，不存在父母为规避执行而将夫妻共有财产恶意登记到未成年子女名下问题。可见，司法实务中关于这一问题的认识本身就存在非常大的差异，因此，实务中“关于父母以未成年子女名下房产设定抵押行为的效力问题”的认定也存在不同，不乏类案异判的情形。笔者认为，由于实务中分歧较大，对于《民法典》第35条第1款“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”的理解，应当区别来看。根据《民法典》第27条规定“父母是未成年子女的监护人，未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意”的规定，我国法律定义的监护人并非只有父母，民法典第35条第1款中的监护人也并非仅指父母。可见，我国法律并未对父母作为监护人与其他情形监护人的代理权限进行区分，也没有对被监护人的财产进行明确规定，因此，关于《民法典》第35条第1款的理解与适用，首先应当区分被监护人的财产来源。若实务中简单地将由父母出资购买但登记在未成年子女名下的房产这一特殊情形不予区分，简单以物权登记外观主义将该房产视为属于未成年人所有，并进而按照《民法典》第35条第1款机械适用，显然不符合我国的现实状况和法律精神。因此，对于父母作为监护人的情形，笔者认为，纳入上述“除为维护被监护人利益外”考虑的前提是，未成年人父母处分的，确是被监护人的财产。对于毫无争议权属属于未成年子女的财产，比如来源于继承、奖励、父母之外第三人的赠与、报酬、收益等的财产，其权利属于未成年子女毫无争议，应严格适用《民法典》总则编第35条第1款。对于父母出资购买但登记在未成年子女名下的房屋，则不宜当然地认定为属于该条款适用的情形，此时的房产并非毫无争议的属于未成年子女。虽然现实社会中确实存在本意将购买房产善意赠与子女的行为，不存在故意规避债务的动机，但由于很难区分父母购买房产并将其登记在未成年子女名下的真实意思，从均衡交易安全与保护未成年人利益，笔者认为，对于父母出资购买并登记在未成年子女名下的房屋，属于借名登记更为符合我国社会基本国情，父母才是房屋的实际所有人。基于此认识，笔者认为，父母以该房屋设立抵押的行为则属于有权处分，合同有效。此处，笔者想强调的是，父母将其出资购买登记在未成年子女名下的房产设立抵押的行为属于有权处分，而非代理行为有效。在此情况下，既已是有权处分行为，而非代理，也就无需再讨论“除为维护被监护人利益外”的情形。 当然，即使从被监护人利益的角度分析，笔者认为，对于权利清晰属于未成年子女的财产，父母抵押未成年子女名下的房产，除明确为了未成年子女教育、就医等，原则上应当推定为非为未成年子女的利益，除非相对人有证据证明该抵押行为确系为了未成年子女的利益而实施。对于父母出资购买并登记在未成年子女名下的房屋，对于维护监护人利益的理解，应当从宽解释，如父母将未成年子女的房产为亲戚朋友债务担保，通常认为属于非为未成年人利益，笔者也赞同此观点，但如为家庭的生产经营活动提供担保，实务争议较大，但笔者认为，应当视为属于维护监护人利益行为。

　　结语

　　综上，兼顾交易安全和未成年人利益，区别对待未成年子女名下不同来源的房产，从而区别对待处分行为的效力，应是较为合理的处理方式。

　　律师介绍

　　徐燕 律师

　　 

　　江西财经大学金融硕士  

　　曾在招商银行南昌分行工作，担任投资银行产品经理、跨境金融产品经理和战略客户经理，期间多次参与战略客户项目投融资、境内外贸易和外汇风险管理方案设计，为客户提供综合化金融服务方案。

　　自执业以来，长期专注于民事和商事争议解决，跟随团队参与了多起民商事案件处理，同时担任多家企业法律顾问，负责大量文件起草和审查，具备较强的实务经验。