未成年人或意识不清的成年人如何买房或卖房

　　为什么要把未成年人和意识不清的人放在一起呢，因为法律上，他们都叫做“无/限制民事行为能力人”。说到这里，我要给大家补充几个法律概念。第一个是“无民事行为能力人”，从年龄上说，是指8周岁以下的小孩，从精神智力状态上来说是指完全不能辨认自己行为的成年人；第二个概念是“限制民事行为能力人”，从年龄上说，是指8-18周岁的小孩，从精神智力状态来说，是指不能完全辨认自己行为的成年人；第三个概念是“完全民事行为能力人”，是指年满18周岁且精神健康的人。

　　根据《民法总则》第144条规定，无民事行为能力人实施的民事法律为无效；第四十七条规定，限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力、精神健康状态相适应的民事活动，一般他们可以进行的只是得利的民事活动，比如接受礼物，接受馈赠等，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。也就是说，只有完全民事行为能力人，才能进行任何民事活动。

　　讲到这里，大家肯定清楚了未成年人或意识不清晰的成年人是不能完全独立地进行房屋交易的。那么，如果他们买房或者卖房的时候，该怎么办？根据《民法总则》第23条规定，无/限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。也就是说，当他们需要进行房产房屋交易时，需要其监护人作为法定代理人进行签约。

　　对于未成年人来说，其父母就是他们的监护人，但是对于成年人来说，需要向法院申请宣告他为无/限制民事行为能力人，宣告之后在指定监护人。具体流程是什么呢？第一步，由近亲属向被申请人所在地基层法院提出申请，请求宣告。第二部经医院鉴定属实，法院宣告被执行人为无/限制民事行为能力人；第三步，向法院或居委会，村委会申请在其近亲中指定监护人；第四步，监护人持监护判决书，办理房屋交易手续。在这里提醒大家，如果房屋所在区的不动产女登记等认可居委会指定的监护人，那么居委会或村委会宣告监护人，如果不动产登记中心不认可，就需要区法院申请宣告了。

　　在实际交易中，如果“限制民事行为能力人”签约了，那真的就悲剧了，无法挽回了吗？不是的，根据《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后该合同有效。如果不幸签约了，可以催告其法定代理人在一个月内予以追认，如果法定代理人未作出表示，视为拒绝追认，合同无效。根据《合同法》第58条，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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