11家房企被“关注”，减值计提背后啥“猫腻”？

　　2月9日，华侨城收到深交所下发的关注函，要求公司针对此前发布的业绩预告亏损情况作相关说明。

　　据巨灵财经不完全统计，自1月30日，中天金融收到下发的首份关于业绩预报的关注函开始，泛海控股、荣盛发展、皇庭国际、美好置业、中南建设、金科、ST泰禾、阳光城、嘉凯城、华侨城等11家企业在近10天的时间内陆续收获来自的与业绩预报相关的关注函。相比去年同期的3份关注函，今年的房地产的业绩变动似乎正在成为行业焦点。

　　同策研究院肖云祥表示在去年市场整体走低的情况下，很多房企业绩惨淡，“从保护投资者权益以及控制风险等方面考虑，监管机构对相关企业会较为关注”。

　　而悉数多家企业关注函可见，计提减值合理性、净利润浮动、债务偿付情况等用词频繁出现在关注函中，资产公允值的变动在2022年也成为了房企们的不安定因素之一。

　　多家企业计提大额资产减值

　　在华侨城收到的关注函中，深交所要求华侨城结合所处行业环境、公司经营情况等，说明公司业绩由盈转亏且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性。

　　同时深交所强调，华侨城要说明计提存货跌价准备及资产减值损失涉及的具体资产及项目的相关情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，以前年度资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

　　皇庭国际亦在业绩预报中做出了8-10亿的公允值变动预计，关注函中深交所同样要求其对投资性房地产公允价值变动原因、应收款项欠款金额前五名、本次计提大额信用减值损失的欠款方的具体情况，以及年度减值计提是否充分、合规，报告期计提相关减值较上年是否存在大幅增加，大幅增长的原因及合理性做出充分说明。

　　悉数多企业家收到的关注函，其中6家的内容中提到了计提资产减值的字眼。而未收到关注函的企业也不乏出现计提大额资产减值之人。

　　在业绩预告中，蓝光发展称，基于当前的房地产市场环境叠加公司自身债务风险及经营情况影响，客户购房预期进一步降低，考虑到报告期部分项目公司因债务违约进入预重整、清算程序等实际情况，同时结合公司项目所在城市市场情况及公司债务违约等风险的持续影响，计提了160亿元的大额资产减值。

　　“主要为存货跌价准备”，蓝光发展认为，虽然支持房地产行业稳定健康发展的政策陆续出台，但政策落地以及向市场的传导需要一定时间，2022年下半年市场整体仍然没有明显变化，不及预期。另报告期内公司因自身债务风险尚未得到完全化解，公司品牌仍在持续受损，公司经营情况及融资环境未得到改善，已完工开发产品房源和在建与待建开发项目，未来很可能仍难以实现项目获取时的预期。

　　财务在减负or“洗澡”

　　其实计提资产减值是企业财务的正常动作。某券商分析师坦言，现行的会计准则，允许对应收账款、日常经营资产损耗等进行减值处理，因此业绩预告里存在计提减值准备的情况是正常的。

　　在业内人士看来，根据会计准则，在资产负债表日，企业经过对资产的测试，判断资产的可收回金额低于其账面价值便可计提资产减值损失准备，来确认相应损失。但当前的资产减值损失并不一定是定性的“损失”，更多的是表明对未来市场的预期。往往会选择某一年度大额资产减值计提，压低坏年景的业绩，将利润推迟到下一年度来体现。

　　惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，在房地产市场整体下行的背景下，资产减值是比较常见的。存货类资产的减值主要与房地产市场整体下行、部分项目预计可变现净值低于成本有关。而投资性房地产公允价值一般会考虑项目预期回报率、以及市场同类型项目交易价格的变化。

　　但是，对2022年年报中出现大规模企业计提资产减值的情况，也有券商的分析师认为，过去几年，房企飞速发展，规模剧增，中间亦有可能存在了资产虚增，引发的企业利润的虚增的情况。此次大规模企业计提资产减值准备在一定程度上削弱了往年虚增的企业泡沫，是行业回归正轨的体现。

　　不过，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜提醒，合乎财务规则的计提资产减值是真实反映企业运营状况在会计层面的需要，但是计提大额资产减值往往在技术上也存在调节报表的空间，尤其是房企大规模出现计提大额资产减值得行为，被质疑存在财务洗澡的嫌疑具有一定的合理性。

　　本文源自：金融界研究院

　　作者：刘言

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