楼市是回暖，但你要想得更多。︱DK直播回放

　　文︱德科地产频道编辑部

　　我们每周都会做一场直播。上周，我们请来的朋友是「上知天文下知地理的周锦虹」，一起聊了聊楼市是不是真的回暖了，会不会从成交量的回暖传递到价格的回暖，县城的房价会不会回暖，房价的涨跌是一个怎样的循环……我们把聊天的几个片段剪出来放在下面，你可以随便看一下。

　　正视房价：不要给富人省钱

　　很多人说现在楼市在宽松，但是为什么还在提房住不炒？当然得提了。因为房地产炒起来之后，对社会资源、对城市资源都是极大的浪费。房地产是一头猛兽，不给它戴上脚铐或是铸好牢笼，它会乱跑，会把庄稼给踩坏的。房住不炒这一脚铐或牢笼，框住了这头猛兽，让它在里面释放活力。

　　对于房住不炒，我没有什么意见，但是对于如何实施房住不炒，我个人可能会有些看法。我觉得应该通过市场的规律，而不是通过政策或者道德绑架来约束。也不能用简单的模型化来约束。

　　反过来说，我们要正视房价。从城市的规模、质量和浓度来看，难道上海不如纽约、伦敦吗？上海也应该要有五六十万一平米的房子。无非就像买车一样，买豪车要增非常高的比如 20-30% 的税，把富人的钱拿来做城市建设，做社会公共服务。明明他能买得起二三十万每平米的房子，非得让他去摇号 5 万每平米的，这没有意义。

　　上海的房价总有一天会超过伦敦和纽约

　　价格是个长期的事情。比如在我内心（只是我内心，大家不要作为参考意见），上海的天花板是单价 100 万，现在上海在的限价体系中单价将近 20 万。我们不是在鼓吹上海房价，只是说未来有一天我们上海跟纽约是一样的，那时候上海的城市地位就已经到了另一个高度。相信那个时候中国的保障房体系已经很发达，有钱人去买单价 100 万的房子，我们同时乐见这 100 万的单价里面，有更多的钱可以拿出来，让年轻人有更多的方便的房子可以住。其实还有一句话我不太敢讲：上海的房价超过纽约、伦敦是应该的。我们要明白，中国头部城市的天花板价格远远没到。

　　县城的楼市会回暖吗？

　　对于中国的城市，很多人是这样的观点：县城没前途，绝对不能在县城买房子。但是据不靠谱统计，中国 14 亿人里有 10 亿人生活在县城里，像义乌、慈溪、乐清等百强县，这里的房子还能涨。

　　举个例子：金华的磐安。浙江省金华市有几个地方大家很熟悉：世界的义乌、亚洲的横店、中国的永康。磐安县跟义乌它们一样，也属于金华。磐安县是众多水系的发源地，为了保护水源和森林覆盖率要做很多牺牲，所以它的产业就不一定会很发达；加上三年疫情，旅游业又受到影响，因此磐安房价只能说处在一个比较稳定的低谷。但是我们依然可以期待磐安县的房价上涨。最简单的逻辑就是：当大量的人又回到度假地区度假，产业就能得到发展；产业发展后老百姓就有钱了，就有了追求美好生活的愿望。从这样的逻辑来看，只要经济发展起来，房价上涨的可能性还是在的。

　　我们为什么要聊县城？因为如果能把县城聊明白，比县城更大的城市不就更明白了。不要觉得我们聊的话题很遥远，城市化的托底就是县城。按照中央文件的话来讲，县域是中国城镇化的重要载体。

　　楼市难以跳出

　　「调控就跌?救市就涨」的循环

　　首先，回暖是肯定的，楼市回暖的基本逻辑来自于经济回暖的程度。第二，目前的回暖还停留在成交量上，至于会不会体现在价格上，还需要一两个月的观测期。最终一定会体现在价格上，因为成交量上升后，哪怕用行政手段干预不让涨，也会以市场化的灰色手段补回来。

　　回暖的迹象在各地的反应可能会有所不同。一二线城市、大城市圈附近的城市、经济发达的县市，还有一些拥有稀缺文旅资源的地方，楼市回暖的可能性跟幅度会更大一些。

　　这样的回暖可持续吗？如果回暖过度，调控就会紧随而来，回暖就会被抑制住，接着进入下一个轮回。最终它何时结束？不用担心这个轮回什么时候会终止。短期的波折确实难免，但只要我们追求美好生活的愿望不终止，社会就一定会往前发展，楼市回暖的整体曲线一定是向上的。未来 20 年就是曲线波动地往上走。

　　这一周，刘德科和他的朋友们要聊一件很正经的事情。这周四晚上 19:30 来直播间聊天的朋友是「把场景变成生产力的郭勇」，聊「地产人换赛道创业有多刺激」。

　　编辑︱卢丹婷? 后期︱沈奕飞

　　视频编导︱费嘉? 摄像指导︱王德正

　　策划︱王冬莺? 主编︱何玲? 流程︱周慧慧

　　总编辑︱刘德科? 书法艺术︱陈志亨