敢不敢赌？郑州这些问题楼盘今年必交房！

　　FANGDONG

　　

　　FANGDONG ｜ 房东俱乐会

　　撰文：陆离 美编：小鹦 校对：大豆

　　01

　　郑州第一批保交楼项目

　　究竟是哪些楼盘？

　　郑州第一批“保交楼”项目有望今年10月底前交付，但是直到今日，第一批“保交楼项目”究竟是哪些项目，始终没有具体名单流出。

　　房东俱乐会查询去年9月至今的网上信息，有两份清单可大致定位出这些楼盘名单。

　　一则为去年9月14日，郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组办公室印发《关于对拟使用保交楼专项借款项目开展全面审计的通知》。

　　其中共提到95个项目，涉及主城八区的有45个。

　　

　　

　　另一则是去年9月网传的“半拉”《郑州市“保交楼”专项借款需银行配资项目汇总表》。

　　

　　

　　主城五区与第一份清单重合的有18家（疑似少了二七区、高新区、经开区）。

　　这18家楼盘，大概率已经被纳入第一批保交楼名单，也是最有可能今年10月份就能交付的楼盘。

　　它们分别是：

　　金水区

　　名门翠园、中原大观、泰山誉景、锦艺金水湾、金水观城、瀚海思念城

　　中原区

　　啟福城、盛世卧龙城三期

　　管城区

　　鑫苑国际新城、佳田未来新城、绿地花语城、正商生态城、融创城、紫金悦府

　　郑东新区

　　柳岸晓风苑、湖畔文苑、东润城樟园

　　惠济区

　　碧源月湖瑞园

　　如果算上名单中遗漏的二七、经开、高新项目，主城八区至少有20+楼盘今年10月底前就能交房，40+楼盘有望实现今年交付。

　　这些楼盘往往周边配套成熟、生活便捷，这不仅会带来业主们终能入住的抚慰，也会带来生活改观、孩子入学等方面的补益。

　　但之前见过了太多光说不练，现在工地有人施工、甚至还得有大批工人施工，才能让受尽煎熬的业主们看到希望。

　　上周，我们探访了其中15个项目，代业主们看看你家房子现在盖咋样了。

　　02

　　建设情况实调

　　1、啟福城：西三环长江路西南

　　2017年4月起因停工问题轰动全城，资金困难问题长年悬而未决，停工-零星复工-停工循环往复。去年下半年项目终迎实质进展，中建七局进场施工。

　　现状：

　　目前施工人数预估大几百人，南侧工地大门处不时有新来的工人带着行李铺盖等候安排；北排两栋未建楼栋上人最多，施工场景如火如荼；约一半已完成二次结构的住宅楼恢复施工，每栋恢复施工楼栋都能看到不少工人身影。

　　

　　

　　

　　房东点评：

　　郑州停工时间、体量、影响力、关注度“四高楼盘”，终盼来数年难得的火热施工。

　　小区东临西三环、西南临南水北调运河，要便利有便利，要环境有环境，居住价值稀缺，如果部分楼栋今年能交房，将极大改善郑州人对化解问题楼盘的信心。

　　2、康桥玖玺园：秦岭路淮河路西北

　　自720暴雨后一直处于半停工状态，原定今年10、12月分批交付，去年宣布延期至2024年9月交付。

　　现状：

　　目前项目所有楼栋主体全部封顶，洋房、小高层全部完成砌体工程，总体施工进度约在总工程量一半，探访时几栋高层外挂施工电梯均在运转。

　　

　　

　　房东点评：

　　中原区三环内为数不多的主城偏改善项目，2020年红极一时，累积销售金额44亿。项目南侧紧邻在建6号线地铁口，教育配套完善，且精装交付，本是区域明星，但过程跌宕。最近康桥山海云图一期开始交付，玖玺园或许曙光在前，从目前进度来看，如施工保持正常，2024年9月交付没问题，今年较难。

　　3、盛世卧龙城三期：华山路淮河路西南

　　项目原计划2022年5月底交房，因资金问题施工进度缓慢，后表示交房延期至2023年12月底。

　　现状：

　　项目楼栋绝大部分已封顶并完成二次结构施工（剩一栋接近封顶），目前工地已恢复施工，有施工车辆进出，虽无法看到内部场景，但各楼栋施工声响不断，料已全面复工。项目毛坯交付，业主今年收房有戏。

　　

　　房东点评：

　　项目距在建6号线地铁口东西均为300米左右，标准地铁盘，各类生活配套与玖玺园相当，主城难得的低总价刚需项目。如按时交付，未来是有可能吃到溢价的，现在一延期，最多想想好住保本了。

　　4、融创中原大观：中州大道北三环西北

　　自2018年开工以来，项目进度一直不错，去年因资金监管和疫情问题施工缓慢，因欠工程款停工。随着后续建设资金问题得到缓解，项目已开始全力赶工期。

　　现状：

　　目前项目绝大部分楼栋已封顶并完成二次结构施工（仅余13号楼未封顶），现场施工状态正常，进场工人数量约200-300人。

　　

　　房东点评：

　　扼守北龙湖、金水老城、金水北交接点，西有老城成熟配套，东有北龙湖无敌湖山风光及中原科技城未来前景，项目地段价值无与伦比，待顺利交付，将来住宅升值、公寓好租仍不是问题。

　　5、泰山誉景：国泰路金明路西北

　　泰山誉景二期朗誉园体量很小，就3栋高层住宅，但迟迟建不起来。据说去年9月，项目纳入第一批保交楼项目清单。

　　现状：

　　目前小区3栋高层已完成外立面施工，从外观看窗户和阳台栏板的玻璃也安装完毕，工地内醒目处还挂有“保交楼宣传口号”，如正常施工，是名单中实现今年10月底交付最容易的一个。

　　

　　

　　房东点评：

　　地段优，体量小，刚需面积段，宣传有农科路小学等教育资源加持，后续市场价值非常可观。但经此一役，后续地块很可能转由别家开发，物业保障上有一定隐患。

　　6、瀚海思念城：国基路渠东路东南

　　2015年内部认购，2019年高光开盘劲销40亿，2021年10月因资金问题开始停工，半开工状态延续至今。

　　现状：

　　工地能看到的工人数量不少，比去年改观明显，各楼栋外挂施工电梯大多拆除，外立面进入最后收尾阶段，多个楼栋可见工人挂栏施工；地面工程进度约一半，室内粗装完成约一半。

　　

　　

　　

　　房东点评：

　　金水北目前房价仅次于北龙湖，约1.8-2万/平的均价，已让思念城业主纸面收益大增，再加上本身设计不丑、临东风渠的景观优质、周边教育等配套成熟，交房后还会增值。坏消息是价值至今仍只存于纸面，好消息是今年10月底前交房希望巨大。

　　7、名门翠园：三全路索凌路北侧

　　名门翠园的彼时风光与现实困境已让人唏嘘数年。只要涉及化解问题楼盘的新闻，名门翠园必在列，但不管问题多棘手，至少分批交付一直在艰难推进中。

　　现状：

　　去年8月复工的4号地，现在不止楼体本身，整个小区已进入最后收尾阶段，从大门到地面到景观近乎成形，也能看到工人施工，据称今年五一左右就可能交房；

　　5号地、6号地、1号地也已复工，工人数量各约百人。据业主反馈，整个翠园项目今年基本都要交房，但5号地业主还在担心。

　　

　　

　　

　　

　　房东点评：

　　探访时至傍晚，4号地对面冠军中学门前两侧全是等着接孩子的学生家长，各类车辆排满周边各道路，卖小吃的则有二三十个，足以说明地段优势，并且还有4号线地铁口。翠园如实现今年全面交房，也会进一步稳固三全路“郑州北区金腰带”之名。

　　8、翰林华庭：香山路宏祥路东北

　　金水北“老大难”，2013年10月开始内部团购，2015年拿证，2016年因资金问题停工，期间也有转机，但业主与开发商之间因房子后续加价问题一直僵持。

　　现状：

　　项目虽列入保交楼项目审计名单，但好像未入银行配资名单，恐怕尚不在第一批保交楼项目之列。目前楼栋已封顶，砌块施工完成一半，全力施工仍有机会今年底交付，目前工地有工人施工，但人数不多。

　　

　　

　　

　　房东点评：

　　典型的无品牌、低利润、无资金保证、无后期地块的高风险项目，又与定位较高的天樾九章为邻，后期价值渺茫。但单看地段还不错，南七中、西文化路一小分校，东风渠、魏河都不远，对能坚持等到最后的业主稍有抚慰。

　　9、鑫苑金水观城：未来路金水河东北

　　2018年开卖，累积销售32亿，之前一期约定2021年3月交付，二期约定2023年6月交付。2020年鑫苑开始出现资金问题端倪，施工放缓，之后再遇大水、疫情，建设始终断断续续，并伴随表演式复工。

　　现状：

　　目前3、4、6、7号楼外立面和玻璃已安装，1号楼封顶，2号楼主体尚不足10层。午后现场实探，部分楼栋可见工人施工。

　　

　　

　　

　　

　　房东点评：

　　未来路，金水河畔，离东区不远，离省医、省胸科医院、省肿瘤医院不远不近，被地铁1、5、6号线环绕，地段价值在所有问题楼盘中最好，却一直迎不来收获。

　　据说去年已进入保交楼名单，ARK公寓作价6.1亿纳入第三批人才公寓收购计划，资金用于二期建设，已是翻身最后机会。

　　10、郑州绿地城：南四环郑密路北象限

　　2023年1月16日开始，绿地城六区迎来首批交付，为部分绿地城业主带来一些安慰，不过更多业主仍在等待交房中煎熬。一个当初总规划达220万方的超级大盘，整个开发过程一直被停工、延期困扰。专项借款申报名单中有绿地城，在不在银行配资清单中未知。

　　现状：

　　2月15日探访时，二区建设进度仍无进展，也无工人施工；七区盛安路小学北地块，有工人进出，但塔吊未启用；八区进度最快，外立面进度约70%，可听到施工声，其中3个楼栋不同楼栋能看到工人干活儿。

　　

　　

　　

　　房东点评：

　　五年前，绿地在郑州风头正劲，没有人怀疑绿地城交不了房，五年后，绿地城还在挣扎，很多人盼望它走出困境如期履约。

　　超级大盘出问题，对整个片区都是一种打击，六区已开始交付，八区很可能今年10月底前也能交付，这些至少会对二七新区接下来的发展有所交代。

　　11、德润润泽福邸（德润珺园）：南三环行云路东北

　　2012年一号院就已开始内购，中间曾挂名鑫苑德润珺园，后来鑫苑退出。一号院六栋楼，二号院两栋楼，体量并不大，但自项目封顶后，建设近乎停滞。按合同约定，二号院应于2020年9月底交房，目前延期两年半，一号院同样也未建成。

　　现状：

　　1、2号院建设进度相当，外立面及玻璃基本安装完了，2号院看来还比1号院更快一些。探访时未见工人施工。

　　

　　

　　房东点评：

　　一个小项目从内购至今已超十年，到现在也没建成，德润不是一般的没钱。德润虽没钱，不过地多，与鑫苑、绿城均有土地合作，却都出现问题。

　　润泽福邸后续建设所需资金最少，全面复工后快则三月慢则半年就能完工。房子一般，地段不差，有了专项注资，期待能抓紧干吧。

　　12、鑫苑国际新城：南三环紫荆山南路北侧

　　南三环千亩大盘，也是近年知名问题楼盘之一。之前停工的有5号院（当初约定2021年6月底交房）、7号院、9号院（当初约定2021年3月底交房），及多个安置房地块。

　　现状：

　　5号院主体封顶，二次结构完成，外立面施工未开始，部分楼栋已安装玻璃；东侧商业地块部分楼栋外立面效果已出。探访时近傍晚，未见工人施工。

　　

　　

　　鑫苑地块

　　

　　

　　鑫苑商业

　　

　　

　　鑫苑安置房

　　房东点评：

　　项目地处南三环内，位置优越；也不缺公共配套，2号线两站在侧，南十里堡小学、83中、郑州人民医院南部院区居于其中，素质绝对是片区一霸。现在3个开发地块1个安置房地块进入银行借款名单，如能在限期内顺利交付，日后或许跟南边紫荆华庭二手房价还有得一搏。

　　13、佳田未来新城：未来路石化路东南

　　2020年佳田高调接手原东方鼎盛花样城，改名佳田未来新城，且对前期遗留问题一次性妥善处理，很是提气。如今也进到保交楼专项政策清单，恐受疫情影响更大。

　　现状：

　　2月10日，项目举行了声势浩大的开工仪式，精气神打满。2月14日傍晚探访工地现场，楼栋塔吊林立，施工电梯不时上下。

　　

　　

　　房东点评：

　　近二环的位置，南侧为在建6号线二里岗东站，14000出头的价格，价值基础扎实。周边城市界面一般，有所减分，但界面改观也仰仗于它，不失为主城核心居住、保值兼具的项目。

　　14、蓝宝湖畔晓风（柳岸晓风苑）：博学路薛夏北街东北

　　2018年5月开盘，多为内购，约定2020年6月交房，如今基本完工，仍未交付。

　　现状：

　　整体建设接近完成，仅剩小区东南角多层商业楼在进行玻璃安装。在工地大门处询问复工没、咋不见人，对方说快没活儿了、要不了几个人。

　　

　　

　　房东点评：

　　典型的绿城二代产品风格，面积段90-200多平不等，北侧紧临贾鲁河，西侧贴身云湖智慧城（现纳入中原科技城规划）。对外卖到19000-20000元/平的价格和周边较多安置房小区，阻碍了升值潜力，但随着中原科技城的成熟，未来仍具保值基础。

　　15、建业盛悦府：五龙口南路化肥东路西南

　　五龙新城从诞生开始似乎就一直不太顺，因资金困难，2021年建业发出求救信，后期地块盛悦府同时遭遇停工危机。当初原定2022年6月底交房，如今仍未完工。

　　现状：

　　大部分楼栋完成外立面施工及玻璃安装，南侧高层及三层商业仅完成主体及二次结构施工。2月14日上午8点多探访时，工地门前有不少工人进出，能听到施工声响，绕工地向内观察，预估约有百人在场。

　　

　　

　　

　　

　　房东点评：

　　2023年首次集中土拍中，建业拿下盛悦府后期地块，无疑在为项目释放积极信号。

　　在这个节骨眼上表明态度，至少不会烂尾了，今年收房也应该没太大问题。

　　再看其地处三环内的地段优势，和建业品牌30年积累下的底色，未来二手房高于周边1000-2000元/平也可预期。

　　我们实调发现，上述主城内较有代表性的15个保交楼项目，或建设进度接近最后20%，或工地上建设场面如火如荼。

　　如果今年都能按目标要求实现交付，至少能解除上万个家庭的切身之忧。

　　而从“第一批专项借款项目计划10月底前全部建成交付，第二批年底前交付50%”的要求来算，主城八区的问题楼盘如都能实现交付或部分交付，那才足以修复郑州房市最后一层信心不足，进而形成可持续的稳定发展态势。

　　那天，才是郑州房市彻底走出迷雾之日。

　　祈愿那天快点来。