楼市回暖了吗？不要只看新闻，那可能是假象，只有数据不会说谎！

　　从图表数据可以看出：

　　1、2016年是成交量增速最疯狂的一年。销售面积和销售额的增长率都是近10年来最高，销售面积同比增长22.36%，销售额同比增长36.16%。

　　2、2018年是房价上涨最猛的一年。2018年之后，房价仍在上涨，但上涨百分比在逐年缩小。

　　3、2022年是房地产全面下跌的转折之年。即使是在2014年房地产遇到危机，销售面积和销售额下跌的情况下，房价还是上涨的。但2022年，销售面积、销售额、价格全面下跌。销售面积大跌26.77%，销售额大跌28.26%，价格微跌2.03%。

　　2022年遇到的情况，在中国房地产行业发展过程中，前所未见，这也就不难理解，为什么去年下半年，房地产的救市政策轮番登场。2014年那种房市微跌都不能承受，在2015年就出台了房地产的刺激政策，迎来2016年到2018的一波高潮。那么对于2022年这种大跌，肯定就更不能承受。

　　不能承受就要出刺激政策，现在不是政策力度够不够的问题，而是政策出尽，还会不会像2015年的政策那样有效。

　　套用任泽平的理论，房地产是：长期看人口，中期看土地，短期看金融。现在出问题的不是短期的金融问题，而是长期的人口问题。

　　2022年，中国出现60年来的首次人口负增长，出生956万人，死亡1041万人，比2021年末减少85万人。

　　在总人口减少的情况下，房地产并不能停下来，因为房地产是国民经济的支柱产业，影响广泛。

　　刨除大量的空置房和已建好尚未出售的房屋，单纯从商品住宅新开工施工面积来看，2022年累计新开工88135万平方米，按100平方米/套计算的话，就是880万套，假定每套房只住2个人，就可以提供给1760万人居住。而现在一年的出生人口已经不足1000万。这还不包括每年1000多万已故老人留下的房产。

　　这也就是为什么说在全国总体上，已经不再可能出现复苏了。因为总体上已经严重的供过于求。现在要做的，就是房地产行业的供给侧改革。让大批的中小房地产商自然死亡，让大型房地产商软着陆。如果能做到房地产行业的“缓慢”衰退，给中国的科技创新产业转型争取点时间，以弥补房地产衰退对经济的负面影响，那就算是成功了。

　　既然房地产全国整体复苏不太可能，那一线城市和新一线城市，是否会走出独立行情呢？