预估入围分：引来一地鸡毛

　　第六批的某个项目被购房人投诉“恶意蓄客”。

　　把购房人惹毛的，是项目销售团队的预估入围分，大大低于实际，导致其不仅无法入围，而且认购资格和认购金还要被锁，无法及时参与其他楼盘认购。

　　01

　　一地鸡毛

　　投诉的内容，看起来一地鸡毛。概括来看，项目销售团队把预估入围分当成销售策略，是引发本次投诉的重要原因。

　　

　　无独有偶，前不久第五批的一个项目，也被吐槽利用预估分来达到销控目的。

　　这个项目被指在认购前就预估高分来劝退买家，认购过程中甚至巧妙利用了部分自媒体的所谓认购监测，向市场发布了反向信息，最终项目的实际认购率，却恰巧不到2:1，不触发积分制。

　　

　　有购房者不禁疾呼：“我们认购时，把信息和隐私都提供给了开发商，现在也要求一个公开透明的认筹监测系统。”

　　02

　　买卖双方都需要

　　其实，从积分制购房开始，预估入围分就一直存在。被估分的，往往都是所谓的热门盘。

　　市场火的时候，热门盘不太有弃选，预估往往更显诚意。销售方通过预估来劝退分不够的购房者，减少不必要的房票堆积；购房者则通过预估，减少陪跑的概率。

　　如今，市场不那么火了，所谓热门盘的弃选率大大增加，预估则开始变味了，甚至成为一种销售策略。

　　把分估得略低，有机会让入围者的池子变大，哪怕有一定量的弃选，也能保证鸡头鸡脚的房源被尽量选走，增加开盘售罄的概率。

　　

　　当然，此时的购房者仍需要预估，因为市场上可选择的项目多了，大家总想把自己的积分用足、用在刀刃上。

　　预估入围分，始终是一个买卖双方都需要的事物。

　　03

　　宜疏不宜堵

　　也许有人会说，那就出一道行政命令，禁止预估入围分呗。个人觉得，这样的想法太过书生气。

　　买新房计分制的设计初衷，是让新房供应向无房家庭倾斜、向社保年限更长的家庭倾斜。同样一个楼盘，因为积分的高低，有人能入围，有人则止步于门外。

　　于是，项目的热度、所谓的倒挂程度，与入围分的高低，似乎划上了等号。

　　站在购房者一边，想要提前预估一些人气项目的入围分，这是正常的市场思维。站在开发商一边，把预估入围分作为销售策略，也是因为摸透了人性。

　　

　　所以，入围分的预估，宜疏不宜堵。

　　所谓疏，可以像某些购房人的建议，由一个授权机构来及时发布准确的信息；也可以引导购房者调整心态，市场背景板已悄然改变，别再只用所谓的“倒挂”、“红盘”来作为选盘的唯一指标了。

　　要知道，预估入围分这件事也像一面镜子，某种程度能映射开发商的气质和格局。

　　我想对本文开头的那位投诉者说，如果你要买的项目，真在销售时动足了小脑，错过它，未尝不是一件幸事。