开卷吧！新世界又要带着产品搅动广州了

　　文：园长

　　今年，广州民企哑火，几乎都是国企央企的市场，但是还有一个是不能忽视的，那就是港企。

　　说说即将要面世的耀胜尊府（耀胜新世界广场的住宅部分）。

　　耀胜新世界广场是广州地铁和新世界联合开发的，汉溪长隆地铁站上盖的tod项目，双地铁（7号线和3号线），是番禺的核心区位，地段的优势性极强。

　　这个盘，不是单纯的住宅，属于城市综合体，是新世界回归核心区的重要代表作，今天，换个角度看一下，耀胜的未来发展。

　　园长看到这个盘，有两个疑问

　　为什么汉溪地块广州地铁是和新世界牵手，不是越秀？？

　　新世界能给这块地带来什么？？

　　你们都知道，地铁和越秀都是本地国企，深度捆绑合作，广州地铁绝大部分的tod地块，都给了越秀，也诞生了这两年来比较知名的地铁越秀“星”系列。

　　“星系列”不算差，但为什么这块地牵手了新世界？？

　　先看看地块情况。

　　耀胜的交通非常优越，在广州南下中轴带，距离广州的硬核就业中心和产业都极近，7号线直达佛山北滘，南站，万博，大学城，鱼珠，3号线直达海珠珠城，去往琶洲也非常方便。

　　

　　耀胜地块对面是长隆，长隆是广州的旅游交流窗口，是整个城市的形象名片之一，常年霸屏在各大网站亲子游热搜前10.

　　

　　通达的交通属性+长隆的影响力和流量，综合来看，这块地的商业属性非常强，有重要的地标效应和商业价值，给新世界操刀，广州地铁多半是看中了其的商业运作和产品经验。

　　毕竟，新世界在广州最知名的商业是k11和东塔，住宅则是如今豪宅标杆的凯旋新世界。

　　广州地铁乃至区府想要的，不是靠地段纯卖楼，而是希望项目滋养和加持区域。

　　新世界在广州核心区已经多年没有新项目亮相，也需要在市场上发声，带资进组和两两相惜，这也许是双方能牵手成功原因。

　　那么新世界，能给区域带来什么？？

　　

　　园长认为，耀胜尊府对于区域有重要价值的，是商业。

　　广州能在全国拿得出手的标杆商业极少，近些年，唯有太古汇和k11能破局出道。

　　耀胜商业的位置，3公里内是番禺居住区，辐射华南板块，祈福，大石等本地消费人群，3号线和7号线地铁能带来 天河，海珠 乃至佛山的交通消费客群，另外在长隆对面，长隆每年有1600万次的人流，有极为强大的旅游消费客群。

　　番禺及其缺少有品质感且有记忆点的商业，只要打造出独特性，背靠长隆的巨大IP流量和周边20万人口的居住需求，耀胜的商业不需要培育期，马上可以成型。

　　

　　商业信息还未具体曝光，但是规划信息看，有一栋甲级写字楼和8万方的商场。这个商业，理论上要满足，零售，娱乐，旅游和商务的多重需求。

　　商场大露台的设计，有点像日本大阪的难波广场，半开放的公共空间兼顾消费者休闲娱乐，也可以提供主题展览等活动功能。从动线看，进入商场是分散去消费，而大露台的活动又可以凝聚人群，实现了购物中心的多重复合功能。

　　假设商业足够优秀，第一能给区域带来滋养，增加用户留存时间，第二，也能给楼盘带来流量和关注加持的，典型的例子是，珠城的中海花城湾能成为网红，跟猎德的igc天汇商业也脱不了关系。

　　长隆汉溪这个板块自身的城市面貌已经非常不错，新世界进入带来地标性的商业+附近成型的保利时代商业，未来这里会是一个非常年轻态的生活品质区。

　　时代和新世界都有写字楼，商业+产业+居住，这些都是加持商圈的重要属性。

　　商圈跟城市发展一样，会偏离，会过气。

　　从早年的上下九北京路到天河北，再到如今的珠城，随着消费群体的喜好变化，老城区的很多商圈其实腾挪的空间并不大。

　　汉溪长隆是一个新的商圈板块，它拥有交通通达性，流量，这里的生活节奏，生活品质、生活成本远远低于珠城 天河南等一线商圈，跟金融城、白鹅潭，和琶洲相比，商业的年轻态优势又很强，吸年轻粉，因此，会有一些喜欢这种生活方式的年轻人舍弃核心来选择这里，毕竟核心更贵同价下产品相对差，换个区域过有品质的生活对于追求自我感受的年轻人，是极有可能的。

　　其次，港企应该可以带来风格不一样的产品。

　　新世界的板房还没有出来，从售楼部的体验来看，是一贯的港企精致风，个人很喜欢港企的作品 ---港企项目少，业内口碑很不错，广州近些年的品质项目，有好几个都有港企背景，比如新福港鼎峰，奥园恒基学苑一号等。

　　

　　项目推出的是88-140的平层和复式，园长看过内部ppt，户型比较创新，产品实用率不亚于主流产品。。

　　最后，耀胜的长线价值能不能站稳呢？？

　　园长去过耀胜一次，感触非常明显，停车需要预约，售楼部文艺精致，带着浓浓的港式精致格调。

　　售楼部并不大，咫尺之间，融入了艺术馆，咖啡厅和售楼部的三重功能，且三者界限并不清晰。广州的售楼部我几乎都走过，耀胜尊府的售楼部，并不走大气风，有一点艺术的骄矜和执着，场景和氛围感的设计又让人看到港式的温度。

　　园长觉得，楼盘调性及其明显，年轻态的楼盘，极强的交通便利性，对于艺术潮流的追逐，较高的品质感，不落俗套的户型，会吸引对生活有追求的新贵年轻群体，这群人喜欢潮范儿生活方式，喜欢社交，喜欢便利，下楼就是街区商业，他们会基于品质文化的趋同而聚集在一起，业主群体会比较年轻化。

　　

　　耀胜的标杆价值，园长认为是能站稳的。

　　很简单。

　　第一，它占据了流量端口，先天有优势。

　　很多房子进入到二手之后，几乎就没有了市场认知度，如果区域不热，就只有当区域的人员选择，举个例子，金沙洲，新房卖完后，热度骤减，二手只是当地的客群。

　　但耀胜不一样，有长隆的强IP影响力。

　　只要来到长隆，必然跳不过耀胜。

　　长隆的年客流量超过1600万人次的，加上新世界的网红商业，这就意味着，耀胜尊府有着每年有1600万人次的曝光，这个流量，秒杀广州全部楼盘。

　　第二、基础硬件耀胜也不缺，处在番禺环境极好的居住区，另外，双地铁，附近有成熟的配套，写字楼和街区商业，耀胜尊府的入市是加持，并不是开荒，基本排面可以。

　　第三、耀胜尊府+地标商业+地铁，趋于年轻人喜欢的网红打卡点，生机和活力能匹配90和00后的喜好，长线竞争力可以。

　　琶洲南为啥卖的好？？简单原因是地标+概念+流量，背后深层的逻辑还是匹配了群众们内心对于高品质生活的需求和随区域共同成长的自我实现。

　　道理是共通的，年轻人喜欢张扬的个性和在意自我的实现，耀胜的多重业态，是契合这一批用户的。

　　掌握流量的盘，自然机会也会比别人更多。

　　当然，楼盘不可能十全十美，比如学校，可能会有人诟病靠近新光快速。这一点就看个体了，附近新世界有私立学校，也能解决一部分的需求。

　　综合来看，耀胜的优点大于缺点，产品其实在二手，竞争力不差，一定是能跑出来的。

　　最后， 期待板房亮相，看看新世界交出的卷子。。

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