半岛观察丨帮你省钱！购房政策近期迎重大变化，哪些与你有关？已买房者如何申请降低利

　　半岛全媒体记者 徐晓

　　这两天，“认房不认贷”、存量房贷利率、首付比例变化等关于购房的消息牵动着消费者的心，广州、深圳、上海、北京等城市先后宣布执行“认房不认贷”政策。

　　另一方面，中国人民银行、国家金融监督管理总局日前也发布通知，内容涉及存量房贷利率、首付款比例等方面的调整，引发市场普遍关注。

　　那么，“认房不认贷”到底是什么意思？首套房房贷利率有何变化？“认房不认贷”惠及哪些人群？购房政策迎来重大变化，记者梳理了具体的调整细节，看看有没有你关心的问题。

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　　什么是“认房不认贷”？

　　对购房者有何好处？

　　9月1日，北京市发布通知，自9月1日起在北京市执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　

　　同一天，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、中国人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发通知，从9月2日起，上海执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。措施规定，居民家庭在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　

　　据半岛全媒体记者不完全统计，目前全国多地纷纷跟进，包括“北上广深”在内的十余个城市均已宣布执行“认房不认贷”政策，包括武汉、东莞、重庆、厦门、南宁、苏州等纷纷宣布，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　“认房不认贷”后，贷款买房能省多少钱？

　　按照北京目前的政策规定，如果是首套，普通住宅的首付比例为不低于35%，非普通住宅则为不低于40%。如果是二套房，普通住宅的首付比例为不低于60%，非普通住宅则为不低于80%。

　　以一套600万元的普通住宅为例，如果认定为首套，首付则为210万元，如果认定为二套，首付则为360万元。可以看出，如果认定为首套，首付比例会大幅下降。

　　而就房贷利率而言，是否为首套，也直接决定着购房人的利息多少。目前北京首套房贷利率为4.75%，二套房贷利率为5.25%，以200万元的房贷、贷款25年来计算，首套与二套，二者的总利息要相差17万多元。

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　　降低存量房贷利率，

　　哪些购房者能享受？

　　规据估算，目前全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。

　　根据通知，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

　　随着央行政策出台，农业银行、工商银行、建设银行、平安银行等多家银行相继发布公告，表示“将依法合规开展好利率调整工作。”

　　

　　9月1日，中国人民银行山东省分行公布了山东省各地市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限数据。除济宁市外，山东省其他各地市2019年10月8日至2022年5月14日间的当地执行的利率下限水平为LPR，与当时全国利率下限对比一致；2022年5月15日至今，当地执行的利率下限水平为LPR-20BP。

　　如何申请降低存量首套房贷利率？

　　根据通知，对于符合条件的存量住房贷款，借款人申请降低利率有两种途径，一是以“新”换“旧”，向银行申请“新贷款”置换“旧房贷”，二是跟银行协商变更原来的利率水平。具体选取哪种方式，可以结合自身情况和银行协商。

　　值得注意的是，如果选取第一种方式，新发放贷款只能用于偿还“旧房贷”，不能挪作他用。

　　时间上看，如果你符合条件，那么从2023年9月25日起，就可以向之前贷款的银行提出申请了。现在，银行正在进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作。到时候怎么申请还有待各银行进一步明确。

　　申请成功后，存量房贷利率能降多少？

　　具体能下降多少由借款人和银行之间协商确定。有测算称，本次存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整，平均降幅大约为0.8个百分点左右。如果以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设降至4.3%，每年可以节省5000多元利息。

　　但具体每笔贷款的调整幅度有多大，还要根据实际情况来看。根据通知，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。这就是说，对借款人而言，具体能享受到多大幅度的调降，要看办理贷款时当地的首套房贷利率下限，以及与银行的协商情况。

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　　全国统一首付款比例下限

　　首付款能降多少？

　　根据央行、国家金融监督管理总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》通知，不再区分实施“限购”和“非限购”城市，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。

　　这个政策对“非限购”城市的购房者来说可能意义不大，因为很多地方已经在按这个水平执行。但在“限购”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别是30%和40%，在实际执行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至达到60%至80%。

　　

　　这次调整后，“限购”城市的购房者将从中受益。以一套总价500万元的二套房为例，首付60%，需要300万元；如果首付比例降到30%，首付款就能减少150万元。

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　　对于二套房购房者

　　房贷政策有何利好？

　　对于要买二套房的购房者来说，此次房贷政策调整又有哪些利好呢？

　　首先，二套房贷款利率下限从过去LPR，也就是贷款市场报价利率，“加60个基点”变为“加20个基点”，一次性降低40个基点。假设按8月份最新5年期以上LPR计算，以LPR加60个基点申请贷款，二套房贷款利率达到4.8%，调整为加20个基点后，贷款利率则降至4.4%。以200万元、20年期、等额本息的商贷为例，调整后借款人可节约利息支出超10万元，月供将减少400多元。

　　青岛二套房贷款利率有望下调

　　目前青岛二套房贷款利率执行LPR+60个基点，将二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点后，意味着青岛二套房贷款利率最低可为4.4%。二套房贷款利率会否下调，青岛一家国有银行工作人员表示，“个人认为具体调整办法两周之内可能会有消息。现在首套房贷款利率4.2%，二套房是4.8%。最终的利率情况也要看具体细则。”

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