10月买房，留意这4个“位置”，等5年后再看，业内人：是黄金地段

在今年，买房是个挺艰难的决定，既需要勇气，也需要智慧。

不同于2015-2017年的连续大涨，只要敢冲进楼市，敢负债，敢加杠杆，不管买的是一二线还是地市、县城，哪怕是城乡结合部的房子，升值都不在话下。

今年的形势却愈发扑朔迷离。

一方面，调控不断加码，气氛由热转凉。

数据显示，9月份，全国房地产调控政策发布次数高达48次，虽然少于8月份的60次、7月份的56次，但整体看，2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。

此外，集体土地入市获通过、下半年9省市出台住房租赁新规、10月8日起房贷利率挂钩5年期LPR、15个省市发布了禁涨、限售等政策，就在最近，呼和浩特还发布了三套房不能贷款的严格调控措施。

另一方面，不少城市的区域内部，出现了大幅分化。

尤其是从8月末以来，本来是“金九银十”的传统旺季，房企们的业绩虽然不差，但大部分都是伴随着楼盘降价促销来实现的。

最典型的，是各城市的远郊楼盘房价，出现了大批量的打折特价房。

CRIC数据显示，三季度各能级城市新建商品住宅成交均价相比二季度末大多出现回调，超过半数共45个城市房价相比二季度末有所下降，其中晋江、镇江、泰州、德清、衢州降幅超10%。

有专家表示，特价房营销的折扣力度加大，小范围特定产品折扣开始增加，一些项目的特定产品如大户型折扣达到76折左右。

9月以来，特价房的折扣，逐步由三四线扩大到二线城市及一线城市远郊，华润、绿地等房企均有较多项目加入，此外，还出现部分1成首付及团购活动。

在楼市下行阶段，同一个城市，因为区域、地段、位置、配套不同，很容易出现“同城不同价”的现象。

因此，在10月份买房，一定要认真筛选，稍不注意，就会落到“坑”里。

今天给大家梳理一下，买房需要留意4个“地段”，5年后升值潜力高，内行都认为“不愁转手”。

第一，闹市的核心商圈。

这里有两个前提，一是闹市，二是核心商圈。

不知从什么时候起，很多人买房一定要远离闹市，当然也有新房较少，“老破小”偏多的原因，不过，闹市区的大量“次新房源”，是房地产市场淡季价格最坚挺的区域。

有人觉得新城区环境舒适，停车方便，未来的规划很美好，想远离喧嚣，这种想法可以理解。

但是，不要被很多开发商的宣传给带偏了，一个城市的闹市区，高楼林立，车水马龙，工作机会、租房者、二手房接盘者永远不缺。

另外，一定要找核心商圈，所谓“核心”，指的是规模较大，客流量能占到区域60%-70%的顾客总数，远比那些次级商圈和边缘商圈要坚挺。

近年来很多实体商圈受到线上电商的冲击，营业额和客流逐步下降，第一太平戴维斯的数据显示，上海、深圳的写字楼、商铺空置率已经达到了十年以来最高。

而那些运营成熟的商圈周围，始终不缺人气，别说5年。哪怕再过10年，20年依然可以保值。

第二，靠近地铁和公交大站，通勤时间控制在40分钟以内。

在城市中生活，决定房子是否有升值潜力的，一个关键因素就是附近交通是否通达，而地铁和公交，就是重要的衡量指标。

地铁的效果不用多说，不堵车、运力大、地铁口易形成密集人流，给出行带来了质的改变，除地铁外，公交也是必备选项，尤其是主干道交汇的大站，多条公交线路交汇的站台附近，都是优先选项。

一般来说，距离地铁口500米以内的房屋，是真正的地铁房，800米以内的房子，叫准地铁房，1000米左右范围的小区，只能叫地铁概念房了。

同时，从楼盘到地铁站步行的时间，搭乘地铁的方便与否，也可作为是否为地铁房的判断标准。

步行5分钟内可到达地铁口的楼盘是真正地铁房，10分钟内可到达的是准地铁房，15分钟内到达的只能算临地铁房。

除了这种划分方式以外，笔者认为，以目标房源为中心来计算，辐射市区主要写字楼、商圈，通勤时间控制在40分钟以内为宜。

数据显示，每花费1分钟上下班通勤时间，就会减少0.0257分钟锻炼的时间，0.0387准备食物的时间，0.22.5分钟的睡眠时间。

平均每天花费50分钟通勤，会导致11.03分钟睡眠减少，1.29分钟锻炼时间减少。但通勤时间超过3小时每天则会减少44.7分钟睡眠，比在家办公的人少了63%的锻炼时间。

显然，尽量把去单位、游玩、购物的通勤时间控制在40分钟以内，靠近地铁和公交，这样的房子5年后升值潜力最大。

第三，在优质学区范围内，师资力量雄厚，接送学生方便。

这一点是毫无疑问的，学区房永远是市场最不愁卖的一种类型，之前看过一个报道，北京西城区的老破小，12平方360万，每平方均价高达30万元，没有厨房，没有独立卫生间，电线交错，墙面斑驳，只是因为沾了学区两个字。

数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。

实际上，从最近两年的趋势来看，这个数字还是低估了学区房的溢价能力，这些学区房，比起普通房子，溢价超过一倍不是什么稀罕事。

笔者无意去讨论这种现象是否正常，唯一可以肯定的是：优质学区内的房子，不缺下家，不愁转手。

有人说，这是由家长骨子里对孩子、教育的重视决定的，有人说，这是教育资源在大城市里，乡村学校裁撤造成的，有人说，这是城镇化发展到一定程度后，每位购房者理所当然放到第一位的事。

不管是哪种原因，今年剩下的时间里买房，学区依然是首要考虑的问题，只要学校划分不发生变化，等5年再看，依然会高高在上。

唯一的缺点，经历了这么多年，学区房的估值已经炒到了高位，不能以投机赚差价的眼光去看待，只能作为孩子上学、相对保值的居所来对待。

第四，靠近市内主要单位，其次是区单位，再次是街道单位。

很多人买房陷入到了一个误区，喜欢跟着商场跑，或者喜欢跟着火车站、高铁站之类的配套设施跑。

然而，正如上文所说，除了核心商圈以外，市内其他区域的写字楼与商铺，空置率远比我们想象的要高，等人齐聚拢时，不知道要等多少年。

火车站、高铁站也是如此，很多高铁站直接建到了四环外乃至高速口，通勤非常不便，对一般的城市来说，哪怕再过十年八年，也很难对周边形成辐射。

但是，瞄着市内主要单位的动向买房，大概率不会出错。

一个城市，想开发新城区，最先迁过去的，必然是市内主要单位，同时，各类配套诸如地铁、公交、医院，也都是围绕着这些单位展开。

退而求其次，可以选择各区的单位，还有街道办之类的地点，大方向上不出错，房子升值的潜力就有保障，撇开这些地方，反而去追求各种高大上的配套，只能称之为“舍本逐末”。

以上这四个位置，也是业内人士眼中的“黄金地段”。

都说房地产长期看人口，中期看供需，短期看金融，这个道理，用到买房地段选择策略上，也是共通的。

无论是学区、地铁、单位还是商圈，本质上都是对“人流”的追踪，一个区域只要有了大量且持续的人口涌入，配套自然而然会完善。

尤其是在2019年，买房成了一项技术活，各城市、各区域分化的程度有增无减，此时买房，不光是要对城市、地段、楼盘、户型下足功夫，更要改变自己的购房心态：房子不是投机品，是自己工作生活的居所，一两套就足够了，黄金地段的选择，只是为了以后不吃亏，别总是想着靠这种方式赚差价。