房地产公司借款后无力偿还，两债权人起诉要求“以房抵债”，迎来不同判决结果

　　房地产公司借款后无力偿还，债权人起诉该公司要求履行约定“以房抵债”。

　　日前，湖北鄂州市民严炳南收到了鄂州市中级人民法院于2023年7月11日做出的民事判决，驳回他要求以房抵债、房地产公司协助办理过户的诉讼请求。

　　在此前的庭审中，被告房地产公司认为，双方此前签订的《人民调解协议书》结算金额中利息计算超法定标准，借款本息不足以抵偿涉案房屋。该房地产公司还认为，《人民调解协议书》实际为抵押担保协议，并非以房抵债协议。此外，严炳南因抵押担保未办理登记，对涉案房屋不享有优先受偿权。

　　而在2022年9月，同一家法院、同一名法官对于此前另一个类似的案件（张女士案），给出了不同的一审判决结果。

　　法院相关工作人员表示，严炳南案跟张女士案应该有些地方不一样。红星新闻记者留意到，在严炳南案判决中，鄂州中院认为，案涉房屋于2013年9月23日办理了不动产抵押登记，并直至祥云公司进入破产前都未解除。严炳南作为非消费者购房人，其权利不应优先于抵押权。

　　

　　▲债权人起诉祥云公司的两份不同判决

　　借钱未还

　　调解协议确认以房抵债

　　工商信息显示，湖北鄂州祥云置业发展有限公司（以下简称“祥云公司”）成立于2008年，彭才幼是其法定代表人及大股东。

　　严炳南表示，他与彭才幼相识已久。2013年3月，他与祥云公司签署协议，约定祥云公司将其开发的祥云春晓四期一套105平方米房屋转让给自己。

　　协议书中还约定，自签订之日起严炳南取得房屋所有权。如今后有机遇能够达到办证条件，祥云公司应统一办理两证，其办证费用由严炳南方承担。

　　严炳南称，当年这套房按照1300元/平米算，总价13万多，自己交了2万多块钱首付。虽然没办理过户，但当年交完钱后就入住了。

　　2014年时，彭才幼找到他说公司周转困难，希望他借一些钱，承诺给利息，他就把钱借给了祥云公司，期间有借有还，最后还剩10万元没还。

　　2015年1月30日，祥云公司出具盖有公章的“收据”。“收据”显示，祥云公司向严炳南借款本金100000元，入账日期为2014年11月6日。

　　严炳南称，当年没在“收据”上写借款什么时候还，但他和祥云公司老板彭才幼口头约定的是借款一年，每月三分的利息。

　　由于祥云公司未能按约还款，严炳南称他便去找彭才幼协商，双方同意以10万元本金及利息抵剩余房款，将这件事了结。

　　2019年6月1日，严炳南、祥云公司、鄂州市葛店镇人民调解委员会三方共同签字，形成《人民调解协议书》，共同约定确认祥云公司欠严炳南借款本息共计280986元，祥云公司将上述105平方米待售商品房，以约定价格每平米2450元/平方米，总价款257961元，抵偿甲方债权人严炳南，此笔借款结清。

　　至此，严炳南认为房屋终于可以过户时，却被告知该房屋依然手续不全，甚至还被抵押了出去，无法办理过户。

　　

　　▲人民调解协议书

　　看到类似判决后

　　他将房地产公司告上法庭

　　严炳南称，他一直生活在那个房子里，但房子办不了过户他也没办法，直到看到了湖北鄂州中院2022年9月做出的一份和他类似遭遇债权人的判决，才让他想起拿起法律武器维护自身的权益。

　　据上述判决书显示，祥云公司因资金周转困难，于2010年10月至12月间向鄂州的张女士多次借款，总计50万元。后双方于2015年7月15日进行结算，签订《偿还借款协议》，确认祥云公司欠张女士1070256元。双方约定，祥云公司以其开发的祥云春晓6套房屋共计面积428.31平方米，以单价每平方米2450元的价格，抵偿张女士本息共计1049360元。而张女士又将其中两套销售，收取销售款共362038元。

　　此后，祥云公司于2021年1月8日，经鄂州市中级人民法院裁定受理破产重整。张女士向祥云公司管理人申报债权，仅确认了她的债权为48499元，未确认其申报的房屋所有权。

　　对此，张女士不服，将祥云公司告上法庭，请求法院确认她对祥云公司抵偿债务的祥云春晓四套房屋享有所有权，并判令祥云公司配合张女士办理房屋过户手续。

　　2022年9月30日，鄂州市中级人民法院作出判决，判令祥云公司在判决生效30天内，协助张女士办理不动产变更登记。

　　严炳南表示，看到张女士与他的情况类似，可以通过法律手段办理过户，他也向法院提起了诉讼。

　　案情相似

　　为何判决结果不同？

　　2023年2月，严炳南以2015年1月30日祥云公司出具的10万元借款“收据”及2019年达成的《人民调解协议书》，确认将祥云春晓四期105平方米待售商品房以257961元进行抵偿的事实，请求法院判决祥云公司协助其办理该房产的不动产变更登记。

　　庭审中，祥云公司认为，《人民调解协议书》结算金额中利息计算超法定标准，借款本息不足以抵偿涉案房屋；《人民调解协议书》实际为抵押担保协议，并非以房抵债协议。此外，严炳南因抵押担保未办理登记，对涉案房屋不享有优先受偿权。

　　而在此前张女士起诉祥云公司要求确认四套房子所有权并配合办理过户的庭审中，祥云公司也给出过类似的理由。其辩称《偿还借款协议》不能证明被告将6套房屋成功抵偿给原告，原告对剩余4套房屋不享有物权。双方并未约定直接将6套房屋抵偿原告债务，而是约定由原告处置6套房屋，被告负责签订购房合同、承担合法税费和购房合同应尽义务等，所得销售款用于偿还原告借款本息。所以此处的“处置”实际是促成销售以便回款偿还原告债务，而非“以房抵债”。

　　出乎严炳南意料的是，鄂州市中级人民法院于今年7月11日作出一审判决，驳回了他的诉讼请求。

　　鄂州中院认为，涉案房屋本质上属于借款担保行为，而非市场交易中的商品房买卖行为。原告没有与祥云公司签订商品房买卖合同，也没有对案涉房屋进行备案，不能认定案涉债权经结算转化为了购房款，也不能认定原告履行完了购房者的义务。

　　而在此前张女士判决中，鄂州中院认为，原告张女士和祥云公司虽然未另行签订商品房买卖合同，但《偿还借款协议》的主要条款明确，权利义务清楚，能够认定为系以给付房屋代替原有给付的受领，消灭原有的债权债务关系，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。故《偿还借款协议》应当认定为以房抵债协议。

　　同时，鄂州中院认为，案涉以房抵债协议是导致物权变动的原因，因房屋已交付，则案涉房屋买卖合同的主合同义务已经完成，房屋因祥云公司原因未能及时过户，祥云公司应当履行附随义务，协助张女士完成案涉房产的物权登记变更手续。

　　

　　▲祥云春晓小区

　　此外，严炳南判决中，鄂州中院认为，案涉房屋于2013年9月23日办理了不动产抵押登记，并直至祥云公司进入破产前都未解除。严炳南作为非消费者购房人，其权利不应优先于抵押权。

　　但相关材料显示，祥云公司曾在另案中当庭自述在公司进入破产后，抵押就已经解除了。且张女士案与严炳南案，所主张的房屋情况是一样的，在祥云公司进入破产前有抵押，破产后解除了。

　　拿到判决书后，严炳南表示难以接受，“同是祥云公司以房抵债，案情相似，唯有原告不同，但判决结果为何大相径庭？”

　　鄂州中院：

　　两案应该有些地方不一样

　　红星新闻记者注意到，审理上述两案的审判长不同，但审判员均为胡某，书记员也为同一人。

　　为何会出现类似案情，不同判决？日前，红星新闻记者致电鄂州市中级人民法院。相关工作人员表示，张女士判决下来后，祥云公司已上诉，这个案子已经移送到省高院去了。“我们也不能一直等，所以（严炳南案）结果就先出来了。”该工作人员还称，严炳南案跟张女士案应该有些地方不一样。

　　严炳南告诉记者，目前，他已经向湖北省高院提起上诉。

　　红星新闻记者了解到，对于鄂州中院于2022年9月作出的祥云公司配合张女士办理房屋过户手续的判决，祥云公司也提出了上诉。祥云公司认为，鄂州中院认定的事实与实际情况不符，其与张女士签署的《偿还借款协议》并非房屋买卖合同而系非典型担保。

　　对于此案，红星新闻记者多次拨打祥云公司法定代表人彭才幼的电话，始终无人接听。

　　红星新闻首席记者 张炎良

　　来源：红星新闻

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