李正律师：不动产权利证书，究竟写不写小孩的名字？

　　一切都是为了孩子，为了孩子付出一切！现实生活中，父母在房屋产权证（现已改名为不动产权利证）上写孩子的名字有很多原因：①为孩子置业早做打算；②可以规避缴纳各类转移财产税；③不愿暴露自己的财富；④夫妻双方感情破裂，写上小孩名字给予小孩保障。同时，有只写孩子的名字或在父母名字后面增加孩子名字等不同的做法。就不同原因和不同做法，笔者根据法律法规规定及实践操作，讨论不动产权利证书上究竟该不该写孩子的名字。

　　李正律师：不动产权利证书，究竟写不写小孩的名字？

　　一、各种情况所需材料：

　　根据《房屋登记办法》第十四条：未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。

　　以孩子名义买房或将孩子列为共同产权人，除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外(即父母身份证、结婚证、户口本、购房合同等)，还需要提交：

　　(1)未成年购房人的户口簿或出生证。此类证件要能明确记载监护人与该未成年人的父子或母子直接关系。

　　(2)该未成年人监护人的身份证明。此证明应带上监护人的身份证、户口本原件及其复印件到公安机关户籍管理部门开具。

　　二、加名对父母的影响：

　　1、是否可以贷款买房

　　由于未成年人没有固定收入，不符合银行对借款人的资格要求，所以未成年人单独申请贷款银行是不会接受的。实践中，银行会要求监护人和未成年人共同作为购房人，才能办理未成年人购房的按揭贷款，借款人为监护人，即未成年人的父母。

　　父亲或母亲和他们的孩子都应该在《商品房买卖合同》上签名，然后由父亲或母亲作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时，还需要办理三份公证：监护关系公证、房产份额公证和不可撤销的连带责任承诺书公证。以上公证主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为，以及父母向银行做按揭还钱的保证。

　　2、是否可以抵押或买卖

　　《房屋登记办法》规定：因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

　　以房产作抵押或者买卖是对财产的一种处分，按我国《民法通则》第十八条第一款的规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。如果未成年人的法定监护人违反这一规定，擅自处分了未成年人的房产，应当对此承担民事责任。

　　以下情形可以视为“为被监护人的利益”：

　　(1)作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等。

　　(2)作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等。

　　(3)根据《侵权责任法》第三十二条第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。”，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款。

　　(4)未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》。

　　(5)作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的。

　　为证明以上目的且不更改，父母还应为此办理公证手续。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。

　　3、是否属于家庭套数内房

　　全国各一二线城市均加入限购大潮，笔者以杭州市为例，根据杭州市《关于进一步调整住房限购措施的通知》规定，自2017年3月3日起，明确暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。自2017年3月3日起，在市区范围内暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。且，第二套住房认定以家庭为单位(包括配偶及未成年子女)，以未成年子女名义购置的房产仍属于家庭套数内。

　　因此，以孩子名义买房后，家庭另外需要购置房产时，本地居民家庭还有一套房产可购买，非本地居民家庭则不再允许购买。

　　李正律师：不动产权利证书，究竟写不写小孩的名字？

　　三、对小孩的影响

　　1、节省“过户”费

　　这也是很多父母考虑将所购房屋登记在未成年子女名下的很重要原因。有朋友就房产应该赠与还是出售给子女产生的税费这一问题进行过咨询。但是不论哪种方式转给子女，随着房屋的升值，税费也跟着“涨价”。如果房屋的最原始状态就是子女的财产，那么将节省下契税、增值税、个人所得税、登记费等一大笔费用。

　　不光如此，我国目前虽尚未出台遗产税，但不断有声音提出应将遗产税的征收提上日程。如果将来遗产税出台，那么父母百年以后，已登记在子女名下的房产当然就可以不用缴纳遗产税。

　　2、房产为子女婚前个人财产

　　根据现行婚姻法，婚前财产为夫妻一方的个人财产。结婚时，父母已经为子女置办的房产为子女的个人财产。

　　3、属于二套房，不能申请经济适用房

　　孩子成年以后希望购买新房或婚房，符合杭州市现行相关政策的条件，属于购置二套房。

　　杭州市经济适用房申请条件中要求：“申请家庭房产建筑面积小于48平方米，已婚或年龄在35周岁及以上的单身无房”。名义已有房产的成年子女无权申请经济适用房。

　　四、李律建议：

　　综上，就现在的实践来说，在不动产权利证书写孩子的名字，李律建议谨慎写名。但有一种情况例外，即夫妻双方感情不合分割财产，为孩子争取利益且不信任房产所有人的情况下，将孩子名字加上，或许是对孩子的一种保护。

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