《房地产经纪业务操作》-第九章

　　第九章 房屋交验与经纪延伸服务

　　第一节 房屋交付与验收

　　根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为新建商品房交付和存量房交付。

　　一、新建商品房交付与验收

　　( 一) 新建商品房交付的内涵

　　房地产开发商交付新建商品房，多数是将签署了新建商品房买卖合同的商品房交付给买受人， 少数是房地产开发商将商业不动产交付给承租人。前者是房屋实物的转移占有，即先将房屋实体交 付给买受人，后办理不动产产权转移手续，也就是说新建商品房买受人从房地产开发商那里领受到 房屋后，再到不动产登记部门办理不动产产权登记手续，领取不动产权利证书。

　　(二) 新建商品房交付的条件

　　首先，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。如果商品房是住宅的， 需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在交付验收日，如果房地产开发商不能提供上 述文件，买受人可以拒绝接收房屋，产生的逾期交付责任由开发商承担。

　　其次，商品房相关设施设备要具备交付条件、相应的使用标准。设施设备包括两大类，一是基 础设施设备，包括供排水、供电、供暖、燃气、 电话通信、有线电视、宽带网络。二是公共服务及 其他配套设施。这些配套设施是否建设以建设工程规划许可证标注的为准。如对小区内绿地率、规 划的车位或车库、物业服务用房、幼儿园、医疗卫生机构等约定交付时间及标准。

　　(三) 买受人查验交付商品房的项目

　　买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。

　　当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形 通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

　　买受人按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验 收。

　　(四) 房屋交付时的费用

　　房屋交付时的费用有以下两种情况：

　　一是无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房 屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。

　　二是预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费

　　等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。

　　(五) 房地产经纪人参与物业交付

　　物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发商共同完成，购房者顺利搬入 住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接 触服务。

　　二、存量房交付与验收

　　( 一) 买卖物业的交付与验收

　　1.存量房买卖物业交付条件

　　一般来说，存量房买卖交易当事人约定房屋交付，可以有几种情况：①办理完毕该房屋所有权 转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人；②出卖人收到买受人全部首付款后若干 工作日内将该房屋交付给买受人；③出卖人收到全部购房款 ( 不含物业交割保证金和户口迁出保证 金) 后若干工作日内交付给买受人；④按照本项约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人。

　　2.房地产经纪人要高度重视物业交付环节

　　物业交验是买卖交易的最后一步，但也是至关重要的一个环节。如果物业交验环节出现问题或 者发生纠纷，容易使整个房地产交易失败。

　　3.物业交验注意事项

　　第一，房地产经纪人在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任；

　　第二，检查电表状况是否正常运行；

　　第三，协助双方进行煤气 (天燃气) 过户；

　　第四，结清电话费；

　　第五，协助办理有线电视过户；

　　第六，结算维修基金；

　　第七，检查和验收附属设施，比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题，房地产经纪 人应协助买方做好最后的把关工作；

　　第八，协助办理迁移户口手续 ( 最易产生纠纷) ；房地产经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将 户口迁出。一要在买卖交易合同中明确户口迁出时间；二要明确约定逾期迁出户日数及违约金标准； 三要建议留存户口迁出保证金。

　　第九，如果买方因种种原因，在没有办理了房屋不动产产权转移变更手续、并获得其本人名下 的不动产权利证书前，与卖方业主提前进行了房屋交付，房地产经纪人应提示买方防范后续风险， 最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修；

　　第十，房地产经纪人应准备好物业交验表，将水、 电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助 双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。

　　4.提供选择家居产品和日常服务的建议

　　房地产经纪人在房屋交付与查验过程中，可以向买受人提供便捷、实惠的家居服务及日常服务 的建议，一方面能让经纪机构的服务内容得以延伸，另一方面，也可与客户保持一定频度的联系， 维系已有的客户资源。

　　居家服务内容包括家居、装饰、装修材料、家用电器等物品的选购，还包括过程中的装修方案、 室内设计等方面的策略的制定。

　　(二) 租赁物业的交付与验收

　　针对租赁物业交验，房地产经纪人应注意以下几点：

　　第一，如果双方在物业交验过程中产生矛盾，房地产经纪人应主导解决双方的分歧，不能让双 方自行协调。

　　第二，分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例；当分歧较大时尝试将双方分开进行协 调。

　　第三，房地产经纪人要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备，注明品牌、型号和 数量。

　　第四，对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制定解决办法。

　　第二节 房地产贷款代办

　　一、商业贷款及代办服务

　　( 一) 商业贷款的概念及贷款条件

　　1.存量房商业房贷的申请对象

　　存量房贷款借款人必须是年满 18 周岁，男女不超过 65 周岁，有城镇户口的居民，本市、外地 均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。

　　2.商业贷款的评估值

　　商业贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数

　　则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。例如：某商品房成交价为 120 万元，评估公司评 估值为 100 万元，贷款成数为 7 成，则贷款额为 100 万×0.7=70 万。

　　3.存量房贷款的申请成数

　　一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称之为首次购房人，其贷款首付款为 30%，利率为基 准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为 60%，利率在基准利率 的基础上上浮 10%-15%。

　　4. 存量房商业贷款的还款方式

　　主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式是分别针对不同的客户 推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金适合那些前期能够 承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息；双周供适合周结工资或 者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。

　　5.存量房商业贷款的贷款年限

　　商业贷款年限是指银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款 年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为 30 年，且符合以下 两个条件：一是，房龄+贷款年限≤50；二是，年龄+贷款年限≤70。

　　(二) 商业贷款的流程及所需资料

　　贷款流程

　　1、借款人贷款资格预审

　　2、借款人提交房地产买卖合同

　　3、借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同

　　4、办理房地产抵押登记

　　5、贷款银行划款 买卖双方所需资料买方 (即借款人)卖方①身份证 (夫妻双方，正反两面)①身份证 (夫妻双方，正反两面)②户口簿 (夫妻双方，首页、户主页、本人页、 变更页)②户口簿 (夫妻双方，首页、户主页、本 人页、变更页)③婚姻证明 (结婚证、离婚证)③婚姻证明 (结婚证、离婚证、单身证明)④学历证明 (大专以上)④不动产权证⑤收入证明 (月供加家庭成员负债综合不得超 过月收入的 50%)另：成本价或优惠价房：提供原始购房协议。 央产房：提供央产房上市审批表。⑥营业执照副本复印件加盖公章，并通过年检⑦近期连续六个月的财务报表及银行流水 (限 法人)回迁房：提供回迁协议。继承房产需要提供《继承公证书》⑧年审之后的财务报表 (限法人)⑨公司章程 (限法人)

　　(三) 商业贷款代办委托

　　由于贷款过程需要涉及到房产评估、到银行签订房地产抵押贷款合同、递交相关审核资料， 以 及后续的抵押登记和过户手续办理，整个过程牵涉部门较多，流程比较复杂，办理中需要较多的金 融专业知识，因此，多数购房人选择贷款服务机构给予代办，代办机构按照国家规定的收费标准按 件收取相应服务费。

　　代办过程中，除了基本的房屋销售合同之外，购房人还需提供借款人职业和收入证明、房屋竣 工年代证明、存量房首付款交付确认函、以及各类委托书。

　　(四) 银行抵押贷款存在的风险

　　1、无力继续偿还贷款本息风险

　　2、房屋贬值风险

　　3、利率变化风险

　　4、购房者房屋处置风险

　　二、公积金贷款及代办服务

　　( 一) 公积金贷款的概念及贷款条件

　　1.产品介绍

　　住房公积金贷款是指由各城市住房公积金管理中心及所属管理部门，运用住房公积金，委托银 行向购买 (自建、翻建、大修) 住房职工发放的一种政策性担保委托贷款。贷款发放委托银行，并 由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。各地都成立住房公积金管理中心。

　　2.申请对象及申请条件

　　住房公积金贷款对象为在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和住房公积金缴 存单位的离退休职员。

　　3.贷款年限

　　住房公积金贷款年限一般为 1－30 年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人 70周岁， 同时不得超过 30年。另外，只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄+贷款年限≤47 年 (砖混) 或房龄+贷款年限≤57 年 (钢混) ”，都可以申请公积金贷款。

　　4.贷款类别

　　以北京为例，住房公积金管理中心分为国管单位和市管单位两种。

　　5.贷款成数和额度

　　贷款成数指的是所贷款的额度占整个抵押物价值的比例。通常情况下，贷款成数会因贷款人的 房屋拥有数、贷款记录等条件的差异而有所不同，单笔公积金的贷款最高额度 120 万元。

　　6.贷款金额计算

　　以北京为例，单身： (个人月缴存额/缴存比例-北京市基本生活费) /贷款年限对应的月均还款 额系数。

　　已婚： (个人月缴存额/缴存比例-北京市基本生活费*2) /贷款年限对应的月均还款额系数。 7.公积金的还款方式

　　以北京为例，公积金贷款一般采用“自由还款”的方式，该方式是指借款人申请住房公积金贷 款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额， 以后在每月还款额不 少于这一最低还款额的前提下，根据自身的经济情况， 自由安排每月还款额的还款方式

　　(二) 公积金贷款的流程及所需资料

　　三、住房抵押消费贷款及代办服务

　　( 一) 住房抵押消费贷款的概念

　　房产抵押消费贷款从其概念上解释是：借款人将自己或他人 (如亲属、朋友、同事) 拥有所有 权的房产作抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等，也可 用于各种资金周转和经营性用途。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。

　　家庭中只有唯一一套住房的借款人申请抵押消费贷款，在无法按期偿还银行贷款的情况下，从 法院的执行力度来说也不能够强行收回、拍卖、变卖或者抵债。一旦应抵押权人即借款人无法偿还 贷款的银行一方申请，确实需要依法拍卖、变卖或者抵债，那么银行或者被执行人的家属也必须要 提供给借款人相应的保障其居住需求的房屋， 以便解决其基本生活问题。

　　(二) 抵押消费的特征及分类

　　1.个人住房抵押消费贷款产品介绍个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义的房产做抵押，向银行申请用于各种消费用途， 如装修、买车、出国、旅游、留学等。主要适用人群为：①全款购房，现有资金需求的借款人；② 贷款购房但已经将贷款还清，且又有资金需求的借款人。该产品亮点是：①贷款金额足：依据抵押物的评估价值，可贷 10 万至上千万。②贷款年限较长： 1-10 年；③提前还款灵活：抵押消费贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前 预约；④循环授信：借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不 超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款。执行利率

　　个人住房抵押消费贷款的执行利率按照中国人民银行的基准利率上浮 10%-35%。

　　(3) 需要提供的基本资料 (夫妻双方身份证、合法有效户口本、婚姻证明、收入证明、所在单 位营业执照副本复印件加盖公章并通过年检等材料) 。

　　(4) 额度使用有效期

　　个人住房抵押消费贷款的额度使用有效期最长为 30 年，且额度有效期和楼龄之和不超过 30年， 借款人年龄与额度期限之和不超过 65 岁。单笔用款的期限一般不超过 5 年，对于优质高端客户最长 不超过 10 年。且单笔用款期限最长不得超过个人抵押循环贷款额度剩余有效期。

　　(5) 贷款用途

　　个人抵押循环贷款额度可用于一切合法个人消费支出，不得用于国家法律和金融法规明确禁止 经营的项目，如股票、证券投资等，不得用于无指定用途的个人支出。

　　2.企业抵押经营贷款

　　企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请 贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为： 一般多为中小企业主、公司管理人员及个体经营者。

　　该产品亮点是：①贷款金额足：根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；②循环授信：借 款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用 款时，无需申请即可再次提款；③提前还款灵活：个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余 钱即能还贷款，无需提前预约。

　　3.个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的区别

　　(1) 贷款主体与贷款用途不同；从贷款主体来看，企业经营贷款的主体一般为企业的法人、股 东或是高级管理者，而抵押消费贷款的主体则较为宽泛，符合银行贷款条件的个人即可。

　　(2) 贷款政策不同；从贷款年限来看，因为企业经营类贷款资金回收周期一般较短，所以银行 贷款年限通常最长为 5 年，而抵押消费贷款一般是个人或是家庭用于生活消费，个人还款能力与企 业相比要低很多，所以抵押消费贷款年限长于企业贷款。

　　从贷款利率来看：企业经营贷款的最低利率为基准利率上浮 20%；抵押消费贷款利率则略低于 企业经营类贷款，贷款利率最低为 10%，最高为 25-30%左右。

　　(3) 银行放款方式不同；银行对于企业经营贷款采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用 途材料中的第三方账户；而抵押消费贷款与企业经营贷款相比，银行放款稍显灵活，如果是 30 万以 下的个人小额消费，银行可以直接将抵押款打入借款人账户，贷款额在 30 万以上时银行才要求打入 第三方账户。

　　(4) 银行考核侧重点不同；

　　对于企业经营贷款，银行考核侧重点是企业的资质和经营状况，需要企业提供企业营业执照、 公司章程等资质证明，以及企业近 1-3 年财务报表、银行流水、经营或融资用途证明资料等。相反 银行对于抵押人的银行征信一般要求不高，即使是抵押人有过多次逾期纪录，只要企业资质和经营 状况无重大问题，仍然可以办理企业经营贷款。

　　第三节 不动产登记代办业务

　　一、新建商品房不动产登记代办

　　( 一) 新建商品房不动产首次登记代办

　　新建商品房不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记， 但法律、行政法规另有规定的除外。

　　新建商品房不动产首次登记需提交的材料有：

　　1、不动产登记申请书；

　　2、 申请人身份证明；

　　3、国有土地使用权证或不动产权证书；

　　4、建设工程竣工规划许可证；

　　5、建设工程竣工验收备案表；

　　6、人防工程证明 (涉及人防工程的，出具人防工程证明明确人防范围和面积) ；

　　7、委托书，受证人身份证；

　　8、不动产权籍调查成果或者测绘报告；

　　9、法律、行政法规以及《不动产登记实施细则》规定的其他必要材料。

　　(二) 新建商品房不动产转移登记代办

　　新建商品房不动产转移登记需提交的材料有：

　　1、不动产登记申请书；

　　2、开发企业营业执照；

　　3、开发企业的授权书及代理人身份证；

　　4、购房客户身份证明

　　5、不动产权证书 (或土地证、房产证)

　　6、商品房买卖合同 (已办理预告登记的需提供不动产登记证明)

　　7、完税凭证

　　8、宗地图、房屋平面图

　　二、存量房不动产转移登记和变更登记代办

　　( 一) 存量房不动产转移登记一般程序

　　1、缴纳税费

　　2、产权登记过户

　　3、领取不动产权证

　　买卖双方在存量房过户的过程中都要提供相应的资料。

　　存量房过户买方需要的资料：买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明；户 口 簿/暂住证；与卖方签订的《房屋买卖合同》。

　　存量房过户卖方需要提供的资料：产权人夫妻双方身份证、户口簿；不动产权证；与买方签订 的《房屋买卖合同》；共有人意见书；结婚证复印件，如离婚需提供离婚证、离婚协议、财产分割 协议，如丧偶需要提供死亡证明；若为公房，还应提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同；如 属中央机关直属产权的房子，业主还需要提供物业费、供暖费结清证明。

　　(二) 买卖存量房的不动产转移登记代办

　　1、买卖存量房的不动产登记需提交的材料 必须提交的材料：

　　(1) 登记申请书原件；

　　(2) 申请人身份证明；

　　(3) 房屋不动产权证原件；

　　(4) 网上签约的房地产买卖合同原件；

　　(5) 双方提交当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证 原件；

　　(6) 契税完税或减免税凭证原件；

　　(7) 房屋不动产证上的房产平面图和将遮盖产权人名字的房屋登记表复印 2 分。 属于下列情况的，还应提交的材料：

　　(8) 住宅类房屋买卖和，买方提交购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明 及其他材料原件；

　　(9) 央产已购公有住房转移的，提交《已购供方变更通知单》

　　(10) 已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋不动产权证未满 5 年的，不得出售。

　　(11) 成本价、经纪适用房、按经纪适用房管理、限价商品房房屋转移的，提交补交土地出让金的 证明原件。

　　(12) 标准加、优惠价房屋转移的，提交补交房价款证明或满 65 年工龄的证明原件以及补交土地出 让金的证明原件。

　　(13) 房屋已设定抵押且未申请注销的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同 意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明；

　　(14) 整宗房产转移的，提交国有土地使用证；

　　(15) 整宗划拨用地或者整幢楼房占有划拨土地的，提交划拨土地转让批准文件；

　　(16) 商业配套设施转让的，提交按规划用途使用房屋的承诺原件。

　　2、 申请人身份证明

　　(1) 本市居民：二代居民身份证 (未成年人可提供户口簿)

　　(2) 外省市居民：二代居民身份证，未成年人可提供户口簿；

　　(3) 军人：二代居民身份证，军官证

　　(4) 港澳居民：港澳居民往来内地通行证；

　　(5) 台湾同胞：台湾居民来往大陆通行证

　　(6) 华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

　　(7) 外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件

　　(8) 境内法人：组织机构代码证

　　(9) 境内其他组织：组织机构代码证

　　(10) 境外法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证。

　　3、买方为境外机构或境外个人的，还需提供的材料

　　购买自用、 自住商品住房的，需提交所购商品房符合实际需要自用、 自住原则的书面承诺原件

　　4、 申请人需委托或公证的，还应提交的资料

　　(1) 委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明；授权委托书记 载的委托事项、权限应明确；授权委托书经公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；

　　(2) 转让人为自然人的，委托书应公证；

　　(3) 境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登记材料应公证。

　　(4) 无 (限制) 民事行为能力人的房屋登记， 由其监护人代为申请

　　(5) 处分未成年人及不完全民事行为能力人的房屋，提交由监护人出具的为保护被监护人利益的书 面保证原件；

　　(6) 当事人约定合同经公证生效的，提交有关合同的公证文书原件；

　　(7) 登记申请材料为外文的，提交经公证的中文译本原件。

　　5、注意事项

　　(1) 未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件；不能提供原件核验，应当提交经有权机关确认 与原件一致的复印件，所有复印件材料均使用A4 纸；

　　(2) 申请人身份发生变化的，需提供由有权机关出具的证明变化前后身份信息号码为同一人的证明；

　　(3) 书写应使用黑色、蓝墨色钢笔或签字笔；

　　(4) 申请人应配合县区 (市) 登记机关工作人员就登记有关问题接受询问；

　　(5) 共有房屋的登记，应当由共有人共同申请。

　　(三) 赠与和继承存量房的不动产转移登记代办

　　1、赠与存量房的不动产转移登记

　　赠与人与受赠人应签订书面赠与合同，赠与存量房需提交赠与协议公证书原件，或赠与公证书 和接受赠与的书面文件原件。其他文件和注意事项等与存量房买卖办理不动产转移登记一样。

　　2、继承存量房的不动产转移登记

　　只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承，与买卖存量房办理不动产转移登记需要提交的不同 的是，继承存量房需提交继承权公证书原件，或接受遗赠公证书原件，或法院生效法律文书原件。

　　(四) 法院判决、仲裁机构裁决、拍卖存量房的不动产转移登记代办

　　1、法院判决、仲裁机构裁决存量房的不动产转移登记 需提交人民法院或仲裁委员会生效的法律文件。

　　2、法院拍卖存量房的不动产转移登记

　　需提交人民法院生效的法律文书、委托拍卖合同、拍卖成交确认书。

　　3、非法院拍卖存量房的不动产转移登记

　　需提交网上签约的房屋转让合同原件、委托拍卖合同、拍卖成交确认书。

　　(五) 夫妻间共有性质变更登记代办

　　1、夫妻婚姻存续期间，存量房的不动产转移登记

　　需提交关于房屋所有权归属的约定原件或转让协议原件，结婚证或婚姻关系证明，房屋不动产权证 的房屋平面图和遮盖产权人名字的房屋登记表复印件 2 份。 2、夫妻离婚涉及存量房的不动产转移登记

　　需提交房屋不动产登记原件 (法院判决离婚，申请人不能提交原件的，由房屋登记机构公告作废) ， 离婚证及离婚财产归属协议 (协议离婚) 或人民法院生效法律文书，房屋不动产权证的房屋平面图 和遮盖产权人名字的房屋登记表复印件 2 份。

　　(六) 法人或其他组织改制、合并、分立涉及的不动产转移登记代办

　　需提交法人或其他组织改组改制、合并、分立的文件，合同及能够证明房屋所有权因改组改制、合 并、分立而发生转移的材料。

　　三、不动产抵押登记和注销登记代办

　　( 一) 不动产抵押登记

　　1、对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记

　　(1) 建设用地使用权；

　　(2) 建筑物和其他土地附着物；

　　(3) 海域使用权

　　(4) 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

　　(5) 正在建造的建筑物；

　　(6) 法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

　　2、一般不动产抵押登记应提交的申请材料

　　(1) 不动产登记申请书；

　　(2) 申请人身份证明；

　　(3) 不动产权证书；

　　(4) 主债权合同；

　　(5) 抵押合同。

　　属于以下特殊情况的，还需要提交以下材料：

　　(1) 属第三人为债务人提供担保的，还需提交担保书和第三人身份证明材料；

　　(2) 反担保抵押登记还需另提交保证合同、反担保合同、担保公司的融资性担保机构经营许可证和 债权人的相关材料；

　　(3) 抵押权人为典当行的，还需提交典当经营许可证和特殊行业许可证；

　　(4) 抵押权人未外商投资企业、股份制企业、有限公司应提交董事会决议，董事会名单；

　　(5) 设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书，最高额抵押合同与一定期间内将要连续 发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料

　　(6) 当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额 抵押担保债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担 保范围的书面材料。

　　3、在建建筑物抵押登记应提交的申请材料 (除一般不动产抵押登记需提交的材料外)

　　(1) 享有建设用地使用权的不动产权属证书

　　(2) 建设工程规划许可证；

　　(3) 其他必要材料。

　　4、 申请预购商品房抵押登记应提交的申请材料 (除一般不动产抵押登记需提交的材料外)

　　(1) 预购商品房预告登记材料；

　　(2) 其他必要材料。

　　5、注意事项

　　(1) 抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。

　　(2) 同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记， 并记载于不动产登记簿。

　　(3) 在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转 为建筑物抵押权登记。

　　(4) 预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵 押权首次登记。

　　(二) 不动产抵押注销登记

　　1. 有下列情形之一的，当事人可以申请抵押权注销登记

　　(1) 主债权消灭；

　　(2) 抵押权已经实现；

　　(3) 抵押权人放弃抵押权；

　　(4) 法律法规规定抵押权消灭的其他情形。

　　2. 抵押权注销登记应提交的申请材料

　　(1) 不动产登记申请书

　　(2) 申请人身份证明

　　(3) 抵押权消灭的材料

　　(4) 抵押人与抵押人共同申请注销登记的，提交不动产权证书和不动产登记证明；抵押权人单方申 请注销登记的，提交不动产登记证明；抵押人等当事人单方申请注销登记的，提交证实抵押权已消 灭的人民法院、仲裁委员会做出的生效法律文书。