王健林的预测已现实？我国80%的房企，未来可能遭遇三种结局

　　最近，中新经纬发表了一篇名为《王石:房地产市场不是结束了,而是刚开始》的报道。从题目上看，似乎是对房地产市场的乐观预测，但实际上，这并不是王石想要表达的意思。

　　在亚布力国际会议上，万科的创始人王石说，万科还在进行着艰难的转型。他自信地说，万科是全球最大的仓储物流企业，拥有21.4%的股份，在中国，万科也是数一数二的大企业。他认为，万科的转型，并不代表着地产行业的终结，只是一个开端。他举例说，上世纪九十年代，日本最受欢迎的三家公司之一的大和集团，只有24%的地产利润，还有76%的服务业利润，包括酒店、商城等。

　　

　　王石的眼光很毒辣。在2018年，各大开发商都在疯狂赚钱的时候，王石在公司的年度大会上高呼“活下去，活得久，活得好”。当时的人并没有感觉到房价的低迷，但现在看来，王石早就意识到了开发商的生存问题。现在的开发商最大的问题就是竞争或者说“内卷”。他们通过买地、建楼、卖房子获得的利润正在逐渐减少。这与他们之前的发展速度完全背道而驰。“活下去”并不是一句空话，而是一种发自内心的恐惧。

　　万科宣布“活下去”的时候，马光远就提出了“3个20%”的观点。也就是说，在未来十年里，十几万家开发商可能只剩下两万到三万家。而万达集团董事长王健林也曾经在一次访谈中说过，地产行业已经没有“坐享其成”的机会了。楼市将会在供需关系极端紧张的情况下迎来一个新的转折点。我们会看到，在未来十年里，王健林十年前的预测已经在一定程度上实现了。

　　

　　01住房市场面临重返2014年高位库存压力

　　截至2023年5月底，全国商品房待售面积为64120万平方米。与去年同期相比，同比增加15.7%。这也是历史上第二次突破6亿平方米的记录。第一次是在2014年。不过，如今的情况与以往完全不一样。2014年，尽管商品房的库存压力比较大，但由于有了货币化棚改去库存的政策，所以，随着市场中的热钱不断涌入，不仅交易额迅速上涨，而且价格也随之上涨，让楼市的车轮继续向前行驶。现在呢？虽然销售面积恢复到了2014年的水平，但库存并没有减少。

　　

　　首先，启动“货币化”棚改难度大。因为高昂的拆除费用导致了“拆不动”的尴尬局面。

　　其次，目前买房的压力也比较大。2014年，我国的商品房均价为6324元/平方米，居民人均可支配收入为20167元。而在2022年，我国的商品房均价为9814元/平方米，居民人均可支配收入为36883元。我们以100平方米的商品房为例，在2022年，总价要高出33.94万元。如果将利息计算在内，那么总利息多出27万元。这多出来的60万元，对于一个年收入10万元的家庭来说，最起码要多工作六年。由此可以看出，与工资增长相比，房价增长所造成的压力更大。

　　

　　02住宅供给呈现“多元化”趋势

　　时间来到2023年，房地产市场在接下来的发展中已经有了一个大致的框架。以往的房地产市场都是以商品房为主导的，所以价格一直被推高。现在的房地产市场依然是以商品房为主导，但二手房市场和住房租赁市场的规模都有了显著的增长。

　　以住房租赁为例，在十四五时期，将建立870万套住房，预期可以为2600万新青年提供改善的居住条件。这2600万新青年会选择到城市中去租房。这就意味着城市化率将会上升1.8个百分点。由于房价一直无法下降，那么依靠商品房开发提升的城市化率将会明显减缓。因此，在未来加快发展住房租赁将会成为提升城市化率的一个重要因素。我认为，在2025年至2030年之间，住房租赁的筹建规模将不会少于870万套。

　　另外，在2023年，“带押过户”的新政正式启动。截止到现在，已经有100多个城市开启了“带押过户”模式。诸葛研究所对十大主要城市的二手房市场进行了调查。第二季度二手房市场的成交数量已经突破了213.37万套，环比增长了113.63%。“带押过户”是导致二手房市场出现爆发性增长的主要原因之一。

　　由此可见，现在的住宅供给已经不是以前那种只有商品房的单一模式了，而是越来越“多元化”的住宅供给。而这块饼本来就那么大，一旦被二手房、房屋出租等占据了一块，那么房地产开发商能够拿到的那一块就会越来越小。

　　

　　03要想逆转“负增长”，仍然存在一定的困难

　　《中国慈善家》通过对全国各地已公布的孕产妇资料进行分析，到2023年，新生儿将不会突破八百万。而随着生育人数的不断降低，想要逆转“人口负增长”的趋势将会变得十分困难。

　　高房价是影响人们生育率的一个重要因素。高房价的城市生育率较低。国家经略网发布的《2022年全国各地出生人数》数据表明，上海、北京、重庆等地的生育率均在6%以下，云南、贵州、甘肃、广东、海南等地的生育率均在8%以下。

　　

　　另外一方面，养育孩子的昂贵费用也是一个阻碍因素。根据《中国生育成本报告2022版》，0-17岁儿童的平均抚育费用为48.5万元人民币，相当于人均国内生产总值的6.9倍；上海、北京的抚育费用则在百万左右；而在城市，抚养2个、3个儿童的抚育费用也在百万以上，而当前城市居民的可支配收入只有49283元人民币。

　　很明显，高房价和高抚养费是导致人口“负增长”的主要因素。如果要保持高房价，就必须降低抚养费，但这并不是一件简单的事情。也就是说，要改变人口“负增长”的趋势很难。而依靠着人口优势的房产也会随着人口优势的消失而收缩。

　　

　　04国内百分之八十的房地产开发商将来会面对怎样的结局？

　　就像王健林预测的那样，由于国内房地产市场已经达到了一个饱和的状态，近十万家房地产开发商必然会出现“僧多粥少”的情况。因此，国内80%的房地产开发商将来会面对怎样的结局？作者认为，可以分为三种情况：

　　一是一些资金链出现了问题，而且已经没有办法修补了，将会面对兼并和重组的后果。在《2023年第一季度中国货币政策执行报告》中，中央银行表示，要加快房地产市场的整合，缓解房地产市场的危机，提高房地产市场的整体实力。这也就意味着，没有足够实力的房地产开发商很可能会被兼并和整合，就像是一条鱼被“吞并”了一样。

　　二是通过办理破产申报程序，实现自主选择的破产方式。从2018年开始，房地产市场还没有出现泡沫，到现在为止，房地产市场也没有完全崩溃。日本一年只有三家房地产开发商破产（1992-1993年共有2323家房地产开发商破产）。房地产市场不会轻易崩溃，但也不会永远稳定。如果遇到无法承受的风险或压力，一些房地产开发商会选择主动申请破产，以减轻损失或寻求重生的机会。

　　三是减少对土地的投入，逐步实现转型。这与万科等地产商颇有相似之处。根据数据显示，在今年的一整年里，万科共获得了36个土地，较上年同期减少了75.7%；计划竣工的总面积为690.2千平米，较上年同期减少了74.1%；股权土地价值总计为496.4亿元，与去年同期相比，减少了64.6%。在没有完成转型的情况下，它会积极地将房地产业务的规模缩小。这一点跟当初的恒大截然相反。它要更为稳定一些。这也是大多数房企在未来都会面对的事实。

　　总的来说，在中国，房地产高速发展的时代已经结束了。能在房地产行业中全身而退的房企寥寥无几。他们中的大部分都逃不过三种命运：一是被并购，二是破产，三是转型。说白了，房地产是一个长周期行业。当它的总体发展达到饱和的时候，它的开发力度就会大大降低。所以，积极转型可能是最好的出路。