澳总理年房租收入11.5万澳元，澳洲利率达到历史高点，房贷者太难了，澳洲75%房

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　　澳洲利率达历史高点 借款人再融资愈发困难

　　

　　一位抵押贷款经纪人周二警告说，澳洲连续9次加息将推高借贷成本，抑制新房购买，甚至使一些抵押贷款持有人无法在现有固定利率贷款到期时进行再融资。

　　西蒙?奥凯利(Simon O’kelly)表示，周二，澳大利亚储备银行加息 25 个基点，将基准贷款利率从一年前的 0.1% 提高到 3.35%，这将进一步削减许多购房者已经减少约 35% 的借贷能力 。

　　“今天之后借贷能力将再次下降，可以贷款的人数下降。”

　　他说，周二现金利率的上调将进一步减少许多买家可以借到的金额，导致他们降低对可以购买房屋的预期，比如买更小的房子或更远地区。

　　但借贷成本的上升也给即将到期的固定利率贷款的现有抵押贷款持有人带来了困境。除非这些人能够充分削减他们的家庭成本，或者获得加薪，从而提高他们的借款限额，否则他们可能无法找到另一家银行为他们的贷款进行再融资。

　　奥凯利先生说：“有些人在12个月前可以获得贷款，但现在可能无法获得贷款，除非他们的工资有了像样的上涨。”

　　迫在眉睫的“抵押贷款悬崖”给许多借款人带来了进一步的风险，尤其是对最近进入房地产市场的人以及资产净值较低的人。

　　Barrenjoey的经济学家Joanne Masters预计，今年将有3700亿澳元的固定利率抵押贷款到期，如果借款人无法再融资，随着利率上升几个百分点，还贷金额的激增将使他们的痛苦更加严重。

　　无论如何，首次购房者和那些住房财富较少的人正受到借贷成本上升的最大打击。

　　上周公布的官方数据显示，去年12月，面向这些客户的新增住房贷款下降速度快于其他任何买家类别，降至两年半多来的最低水平。

　　12月份，对外再融资贷款数量较11月份下降2.7%，至25223笔。

　　安保资本（AMP Capital）经济学家谢恩?奥利弗（Shane Oliver）表示，他预计澳洲央行只会再加息一次，最终利率为3.6%，但他警告称，存在借贷成本上升的风险。

　　02

　　不平衡加剧！澳洲75%房子单身购房者买不起

　　

　　CoreLogic的数据显示，在澳大利亚央行周二将现金利率再上调0.25个百分点至3.35%后，全澳75%城区的房屋现在单身购房者已无法购买，因为他们的借款能力进一步削减了1万澳元。

　　尽管房价跌幅破纪录，自高峰期以来下跌了 8.9%，但负担得起的郊区数量已经缩减。

　　CoreLogic经济学家Kaytlin Ezzy表示，随着利率上升，经济适用房市场的数量将会减少。

　　“虽然预计在房价下跌时可负担房产的数量会增加，但当前的低迷主要是由有记录以来最剧烈和最剧烈的利率紧缩周期之一推动的，这严重影响了许多潜在买家的借贷能力。”

　　“周二宣布的额外加息可能会进一步增加价值和借贷能力的下行压力，这可能会导致负担得起的郊区数量进一步减少。”

　　根据 Canstar 的计算，自 4 月以来，九次加息使独立买家的借贷金额减少了 143,000 澳元，降至 425,000澳元。

　　双职工家庭的借贷能力减少了2.3万澳元，总共减少了32.9万澳元，至98万澳元。

　　买家代理Cate Bakos Property的创始人凯特·巴克斯（Cate Bakos）表示，许多买家都敏锐地意识到加息对他们借款能力的影响。

　　巴克斯女士说：“一些买家相应地降低了他们的预算，而其他人则在为进一步加息做缓冲，但许多买家正在接近最高限额。”

　　“有一定比例的预先批准的买家正在争分夺秒地在下一次预先批准之前购买，这反映出较低的借款能力上限。对于那些担心自己的借贷能力会降低的人来说，他们的紧迫感是显而易见的。”

　　“但一些人对我们正在接近现金利率均衡点充满信心，并热衷于在市场稳定之前购买，机会主义买家会回来。”

　　假设有 20% 的首付和平均年收入 92,000 澳元，单身买家现在只能买得起价值高达 531,250 澳元的房屋，而夫妻可以购买高达 122.5 万澳元的房屋。

　　通过这些措施，CoreLogic 发现，自去年 5 月以来，全澳所有城区中只有 32% 仍然可供单身买家负担得起，而双收入夫妇可以负担得起 87.3%。

　　在全澳总共分析的 4577 个独立屋和单元房市场中，单身买家只能负担得起 3331 个郊区中 842 个的独立屋。

　　本周的加息实际上将另外 540 个市场将他们排出在外。

　　在所考虑的 1246 个公寓市场中，单身买家有机会在 614 个地区购买一套公寓，本周还有 292 个城区被添加到难以负担的地区名单中。

　　相比之下，双职工家庭可以在2771个郊区和1224个市场购买住房。

　　如果仅考虑首府城市市场，这种不平衡就更加明显，只有 673 个市场或近四分之一的郊区被认为是普通单身买家负担得起的，而82.4%的市场（2405个市场）是夫妻可以负担得起。

　　在悉尼和堪培拉的房价中值分别飙升至 121 万澳元和 951,054 澳元之后，单身购房者现在已经遥不可及。

　　墨尔本只有五个独立屋郊区仍在独立购房者的预算范围内，Campbellfield, Dallas, Meadow Heights、西部的Coolaroo和Melton。

　　布里斯班 Logan-Beaudesert 区的低价房屋占 59 个面向单身买家的经济适用房市场的大部分，包括 Bethania、Loganlea、Brown Plains 和 Woodridge。

　　珀斯的经济适用房市场最多，有99个郊区，阿德莱德有46个，霍巴特有9个，达尔文有12个。

　　选择公寓的个人买家有更多的选择，443个首府城市郊区在他们的预算范围内。

　　在整个悉尼，单身买家仍然可以负担得起 45 个郊区的单元房，包括 Berala、Campsie、Liverpool、Penrith 和 Glenfield。

　　在墨尔本，单身买家可以购买 74 个郊区的单元房，例如Essendon, Windsor, Travancore以及Prahran.

　　布里斯班拥有最多的可负担公寓市场，有 130 个郊区，其次是珀斯，有 84 个，阿德莱德有 73 个。

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　　澳洲总理一年房租收入达11.5万澳元

　　

　　澳洲总理阿尔巴尼斯被曝目前有两套房产正在出租，在当前租金高涨的市场条件下，这两套房子一年可以为他带来11.5万澳元的税前收入。

　　据《每日电讯报》报导，住在总理官邸的阿尔巴尼斯已经将名下两套房屋租了出去。去年，他将位于悉尼Marrickville地区的住所以每周1350澳元的价格租了出去，一年租金高达7万澳元。

　　根据议会公开文件，这套房屋已经还清了贷款。目前，这套带泳池的房子价值200万澳元。

　　阿尔巴尼斯名下的第二套房屋位于Dulwich Hill，这套还没还清贷款的房屋目前被以每周880澳元的价格租了出去。据称，这套房的贷款来自联邦银行。2015年，他以117.5万澳元的价格购买了投资房出租，目前的房价已经涨到 160万至190万澳元之间。

　　公开文件显示，这是阿尔巴尼斯名下唯一有贷款的房屋。

　　两套房屋的租金再加上当总理的薪水，阿尔巴尼斯的这两项税前收入合计为一年679,356澳元。

　　阿尔巴尼斯在离婚前还在Marrickville区拥有另一套房屋。那套房已经在2021年7月以225万澳元的价格售出。

　　去年，他搬进总理府后卖掉了在堪培拉的单身公寓。这套公寓是他在23年前以16.2万澳元的价格买下的，去年8月20日在拍卖会上卖了66.25万澳元。

　　2006年，阿尔巴尼斯在悉尼Marrickville区花99.75万澳元买了一套联邦时代的老房子，现在这套房子已经涨到了大约250万澳元。

　　04

　　新州房价预计今年跌21.6% 印花税收入将减少17亿澳元

　　

　　新州财政厅预计新州的房价今年将下跌21.6%，原因是利率上升，使该州房地产市场出现“比预期更严重的衰退”。

　　在预算中期评估报告中，新州政府现在预计征收到的印花税，将比预算方案公布时预计的数字减少17亿澳元。

　　它曾预计有108亿澳元印花税收入流入新州的金库，但现在已下调至91亿澳元– 下降约15.4%。

　　未来四年，预计到2025-26 年，印花税收入将减少39 亿澳元。

　　悉尼房价在2020年2月至2022年1月期间上涨了25.9%，但现在正在急剧下跌。

　　这份对预算方案的半年审查报告显示，对2022-23财政年度的预算底线仅产生轻微影响。

　　新州赤字将增加1.02亿澳元，到今年6月将达到114亿澳元。

　　但下个财政年度，即2023-24 财政年度，预计财政赤字将几乎翻一番，从37 亿澳元增加到65 亿澳元。

　　新州财政厅长纪恩（Matt Kean）在公布预算中期评估报告时表示，自去年6月预算案公布以来，州政府支出有所增加。

　　他说：“数十亿澳元用于洪水灾区的重建和恢复工作，这是我们在制订预算方案时没有预料到的。”

　　纪恩指称，与新冠疫情相关的恢复和生活支援付款相关的成本也出现了意想不到的增加。

　　交通运输工程项目成本的膨胀也影响了预算结果。

　　尽管政府支出急剧增加，房地产市场低迷，但财政厅预计新州预算仍将在2024-25年度恢复盈余。

　　他否认将大幅削减政府支出以确保兑现承诺的盈余。

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