陈思进：四万亿救市 高房价给中国造七宗罪

　　房价问题涉及到每个人。 有房子的人不想跌倒，而没有房子的人不想爬起来。然而，由于住房贷款的信用模式，提前消费涉及宏观经济。高房价损害了实体经济，阻碍了经济的持续健康发展。 如果我们不尽快回到合理的房价，经济危机将近在咫尺。到那时，不仅仅是房价的问题。高房价对一个人来说就像一个肿瘤，是应该迅速切除还是恶化成癌症？

　　从温总理的讲话中可以看出，他提出的合理房价是家庭年收入的4至6倍。以Xi为例:据统计局统计，去年家庭可支配年收入为51962元。上述两个家庭在Xi市6年的可支配收入为311，772元。以90平方米为基准(这是大公寓和小公寓的分界线)，Xi的合理房价应该在每平方米3464元以下。

　　显然，中国大多数城市的房价都远高于合理价格。 看来我们必须坚持这个规定三到五年，房价至少要降20%。 与此同时，随着收入的增加，中国房价在几年内就能回到合理的水平。

　　许多人认为“中国房价上涨主要是因为土地价格上涨。 如果土地价格不下跌，房价也不会下跌。”事实上，这是“狗追狗赶”的金融现象。 当房价上涨时，它推高了土地价格，反过来又推高了房价。 恶性循环越来越严重。 一旦房价下跌，地价就会下跌，这将推低房价，进入房价上涨的反周期，导致房价持续下跌。

　　此外，除了回归合理的房价之外，更重要的是改变人们对房屋的观念，改变房屋是投资产品的观念，把房屋当作消费品，如汽车和电视，而不是投资产品。 在这种情况下，中国经济可以确保持续健康发展。

　　中国住宅市场研究

　　温家宝总理在回答记者提问时明确表示:“房价远未回到合理水平，监管不能放松。”“温总理为什么这样说？

　　让我们回顾一下2008年，当时中国政府准备收紧货币政策，为过热的经济降温，尤其是飙升的房地产市场。结果不如预期。为什么？这是“感谢”美国金融海啸。由于金融海啸，美国对中国出口的需求大幅下降，而美国是中国商品的最大进口国，中国无法获得订单。 出于无奈，中国政府不得不投资4万亿元“拯救市场”。 然而，这些钱大部分进入了房地产市场，导致房价继续飙升。 尽管它弥补了出口的损失，使中国的经济面貌独树一帜，并率先摆脱危机，但飙升的价格给中国经济带来了许多不利因素。例如，高房价给经济带来了七种犯罪:

　　首先，高房价带来的巨额房地产利润吸引了大量资本进入房地产行业，阻碍了其他行业的发展和就业岗位的创造，对该行业造成了损害。 第二，高房价损害了人们的购买力，并大大降低了国内需求。 第三，高房价增加了国内市政和住宅建设的成本，扩大了企业的再生产。 第四，高房价扩大了贫富差距，高房价阻碍了中低收入家庭致富的机会。 第五，高房价阻碍了人才的自由流动，阻碍了城市化进程。 第六，高房价消耗了人们宝贵的体力和精力，这将导致未来人口的大衰退。 第七，高房价阻碍了社会经济的可持续发展。

　　对此，温总理也提到:“从方向上看，应该鼓励更多的人租房。"

　　我完全同意这个观点。在世界各地，在大多数欧洲国家，租房者和房主的比例多年来一直是一半一半，而大城市的租房者比例甚至更高。 例如，在德国，多达58%或更多的人一生都在租房。即使在广阔的美国，在次级抵押贷款危机爆发之前，房子的主人打破了记录，但仍有超过32%的人在那里租房居住。然而，加拿大不仅人口众多，而且人口稀少，租金高达33%。

　　作为参考，2009年欧美主要地区的住房拥有率汇总如下:德国42%，法国55%，丹麦51%，奥地利56%，葡萄牙64%，加拿大67%，美国68%，比利时71%，爱尔兰77%，西班牙85%。在欧洲和美国，无论是租房还是买房自住，都只是为公众选择一种不同的生活方式。 无论从财务管理的角度还是其他方面来看，都没有好坏之分。

　　房价涉及每个人的利益。 买房的家庭自然不希望房价下跌，而不想买房的家庭自然不希望房价上涨。然而，世界各国的大量案例和事实证明，由于购房普遍采用信用消费模式，值得注意的是，住房拥有率越高、房价越高，实体经济越差，越接近金融危机爆发，经济复苏和恢复需要的时间越长。

　　例如，德国、丹麦和奥地利的经济非常稳健。 然而，葡萄牙、比利时、爱尔兰和西班牙已经深陷债务危机，无法自拔。 加拿大正处于债务危机的边缘。在美国，房价自2006年7月以来一直在下跌，陷入了金融危机。 到目前为止，房价已经回落到2002年的水平，而住房拥有率已经下降了3%至65%，实体经济已经开始复苏。预计在停止下跌并恢复之前，它将回落至1998年的水平。

　　在欧洲和美国，平均2%的房地产税是控制房价的平衡器。 不断上升的住房贷款利率和政府推出的大量“劫富济贫”的廉租房，是这三种利器的结合。 它们就像套索，掩盖了房价的恶性上涨。因此，一方面，欧美的房价不可能像中国的房价一样飙升。 另一方面，低收入的中国人可以租得起房子，安居乐业。

　　智者通过别人的错误来改正自己的错误。如果中国真的希望抑制投机，使房价回到正常合理的水平，不妨借鉴上述欧美的有效方法，结合中国国情提出三点具体建议:第一套自住住房免征房产税，第二套自住住房或出租屋减征。 对所有恶意哄抬房价的投机性房屋征收重税，尤其是空置房屋；政府征收财产税后，部分税收可用于廉租房建设。

　　应该特别注意的是，由于供求关系，中国目前的租赁市场是卖方市场，许多房东不时任意提高租金，使得租房者很难过上平静的生活。因此，对空置房屋征收重税和减少出租房屋的税收，可以迫使投机者出租空置房屋，从而增加市场供应，将租赁市场变成买方市场。

　　只有这样，我们才能摆脱“居者有其屋”的神秘感，尽快实现“居者有其屋”的目标，让每个人都能安居乐业。