湖南发文进一步落实建设单位工程质量首要责任，要求全面实行住宅工程分户验收

　　日前，省住建厅官网发布《关于进一步落实建设单位工程质量首要责任的通知》，自2023年10月1日起施行，有效期至2028年9月30日止。通知提出加强建筑工程事前预控管理、强化施工全过程质量管理、严格住宅工程交付和保修管理、全面加强对建设单位的监督管理四方面要求，适用于湖南省行政区域内房屋建筑和市政基础设施工程。

　　在严格住宅工程交付和保修管理方面，通知要求，全面实行住宅工程分户验收。住宅工程竣工验收前，建设单位应当严格按照《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》，组织施工、监理等单位进行分户验收。鼓励组织业主开放日、邀请业主代表参加分户验收。未组织分户验收或分户验收不合格的，不得组织竣工验收。分户验收合格后，按户出具质量合格文件。相对于2006年省住建厅所发布的相关文件，此次亮点是鼓励引入业主查验。

　　通知要求，加强工程质量信息公开。住宅工程开工前，建设单位应公开工程规划许可证、施工许可证、工程结构形式、设计使用年限、抗震等级、主要建筑材料、参建单位及负责人等信息；交付使用前，应公开质量承诺书、工程竣工验收报告、质量保修负责人及联系方式等信息。实行预售的，建设单位在工程建设过程中，可通过组织业主开放日或运用信息技术等方式，及时向购房业主展示工程形象进度、隐蔽工程质量等信息。

　　全装修住宅样板房怎样实现“所见即所得”？通知要求，对于全装修商品房，建设单位还应在工程实体内做实体装修样板房，在交付业主前不得拆除（业主未按时收房的除外），实体装修样板房质量标准及主要建筑材料品种应符合商品房买卖合同约定标准。

　　通知还要求，加强工程质量与房屋预售联动管理。建设单位在开发建设住宅工程项目过程中因发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的，住房城乡建设主管部门应暂停该项目预售或房屋交易合同网签备案，待批准复工或整改符合要求后方可恢复。

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　　分户验收验哪些？怎么验？

　　分户验收具体验哪些？怎么验？省住建厅官网同日发布的《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》（以下简称《办法》）明确了相关内容。

　　分户验收组应包括哪些人员

　　根据《办法》，施工单位自检合格后向建设单位提出分户验收申请。建设单位应当会同监理、施工等有关单位，组建分户验收组，由建设单位项目负责人担任验收组组长，分户验收组应包括以下人员：建设单位项目负责人和专职质量管理人员、监理单位项目总监理工程师和专业监理工程师、施工总承包单位和分包单位项目负责人和项目技术负责人等。已选定前期物业公司的，物业公司项目负责人及其工程部门负责人应当参加分户验收。鼓励组织业主开放日、邀请业主代表参加分户验收。

　　分户验收应当依据国家和本省现行有关工程质量标准、规范以及经审查合格的施工图设计文件对户内和公共部位的观感质量和使用功能进行检查验收。户内验收应以具有独立使用功能的每套住宅为一个检验单元，公共部位验收的外墙、走廊、楼梯间、电梯间、地下室、屋面、架空层、避难层（对于超高层住宅）等可以按一个单位工程为一个检验单元。

　　分户验收应具备哪些条件

　　根据《办法》，分户验收应具备下列条件：

　　工程已完成设计和合同约定的工作内容且具备水、电检查条件；

　　各分部分项工程的质量验收均合格；各阶段的质量常见问题专项验收均合格；

　　施工单位已参照《住宅工程质量分户验收户内质量检查验收表》《住宅工程分户验收公共部位质量检查验收表》组织自检且合格；

　　厨房、卫生间、露台、屋面、外墙（含外窗）、地下室等涉水部位已按规定具备淋水、蓄水等渗漏检查条件。

　　分户验收内容

　　初装修住宅工程户内验收主要检查以下内容：

　　楼地面、墙面和顶棚质量；门窗安装质量；

　　栏杆、护栏安装质量；

　　厨房、卫生间、露台、屋面、架空层、避难层（对于超高层住宅）、外墙（含外窗）等涉水部位防水工程质量；

　　户内主要空间净距、净高尺寸；给排水及采暖工程安装质量；户内电气工程安装质量；

　　建筑节能工程质量；

　　入户消防门等涉及消防工程的质量；

　　其它涉及观感质量和使用功能项目的质量。

　　初装修住宅工程公共部位验收主要检查以下内容：

　　走廊、楼梯间、电梯间、地下室、屋面等公用部分的观感质量和使用功能；避难间、消防电梯前室、消火栓等其它消防设施工程的质量。

　　分户验收不合格怎么办

　　根据《办法》，对分户验收不合格的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后重新按规定组织分户验收。

　　《办法》要求，各级住房和城乡建设主管部门及其质量监督机构应当加强对分户验收的监督管理，在住宅工程竣工验收前，对该项目分户验收的组织形式、验收程序、执行验收标准、验收条件等情况实施抽查，抽取现场实测记录台账、记录表，对其记录数据的真实性进行核查，对各项目验收结论进行符合性抽查等，每个单位工程监督抽查比例不少于该单位工程总户数的1%且不少于5户，别墅等群体性建筑抽查比例不少于该建设项目总户数的1%且不少于5户。项目建设过程中因质量问题引发群体上访或造成较大负面舆情的，工程质量监督机构应增加分户验收复核抽查比率。鼓励有条件的地区通过政府购买服务方式委托第三方辅助开展分户验收监督抽查中相关技术服务工作。

　　各级住房和城乡建设主管部门及其质量监督机构发现分户验收违反规定的，应责令改正。发现分户验收记录明显失真、存在“渗、漏、裂”及影响使用功能的质量常见问题等，应责令建设单位重新组织分户验收。对在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程验收为合格工程的建设、施工和监理单位及相关责任人员，应依法依规实施或移交处罚并认定其不良行为记录。

　　其他措施

　　禁止暗示施工单位违法违规开工建设

　　建设单位应当严格履行基本建设程序，按照“先勘察、后设计、再施工”原则，依法依规办理施工图审查、特殊建设工程消防设计审查、施工许可（含质量安全监督）、竣工验收等建设手续，禁止明示或暗示施工单位违法违规开工建设，禁止未组织竣工验收或验收不合格投入使用。建设单位应按照规定向勘察、设计、施工、监理等单位提供与工程建设有关的原始资料，并保证其真实、准确、齐全。

　　不得肢解发包工程、违规指定分包单位

　　建设单位应当依法将工程发包给具备相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位，不得肢解发包工程、违规指定分包单位，不得直接发包桩基础、预拌混凝土等专业分包工程，不得指定按照合同约定由施工单位购入用于工程的装配式建筑构配件、建筑材料和设备或者指定生产厂、供应商；不得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备；应加强对按照合同约定自行采购的建筑材料、构配件和设备的质量管理。建设单位应与各承包单位依法签订合同，并明确双方权利、义务、责任，确保工程质量；鼓励在合同中明确创优目标，按照公平原则约定工程质量奖优惩劣内容。

　　不得随意留置施工缝或随意“甩项”

　　建设单位应当科学合理确定工程建设工期和造价，严禁盲目赶工期、抢进度。勘察设计、施工工期确定后，建设单位不得任意压缩；确需调整且具备技术可行性的，建设单位应主动征求施工、监理单位意见，达成一致意见后提出保证工程质量、安全、周边环境的技术措施和方案，经专家论证通过后方可实施。不得违反施工质量安全管理规定在建筑主楼相关基础部分未整体施工完成前进行上部主体结构施工，不得随意留置施工缝或随意“甩项”，不得迫使施工单位及其他参建单位简化工序、降低质量标准。调整合同约定的勘察、设计周期和施工工期的，应相应调整相关费用。因极端恶劣天气等不可抗力以及重污染天气、重大活动保障等原因停工的，应给予合理的工期补偿。因材料、工程设备价格变化等原因，需要调整合同价款的，应按照合同约定给予调整。

　　加强工程款按时结算支付保障

　　建设单位应有满足施工所需的资金安排，并按规定向施工单位提供工程款支付担保。招标文件及施工合同中应按有关要求约定施工过程结算周期、工程进度款结算办法等内容，其中人工费用应单独足额拨付至施工总承包企业开设的农民工工资专用账户，以确保农民工工资按月足额支付。分部工程验收通过时原则应同步办理工程款结算与工程款支付，不得以设计变更、工程洽商等理由拖延结算变相拖延工程款支付。政府投资工程应按照国家有关规定支付，不得以未完成审计作为拖欠工程款的理由。

　　严格工程竣工验收和档案管理

　　建设单位应当在收到工程竣工报告后及时组织有关单位进行竣工验收，重大工程或技术复杂工程可邀请有关专家参加。验收时，严禁弄虚作假、降低验收标准，将不合格工程按照合格工程验收；未经验收或验收不合格不得交付使用。竣工验收合格后，建设单位应按规定在建筑物明显部位设置竣工永久性标识牌，标注工程名称、开竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称以及项目负责人姓名，强化质量主体责任的追溯。

　　来源：潇湘晨报

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