昆明第52周简报｜供应下降成交上扬 昆明年底小行情稳中有机

报告期：2020年12月21日至27日 出品时间：2020年12月28日

市场综述：

临近年底，昆明市场房企和项目进入冲刺的关键时期。当周昆明市场消化既有库存，放缓供应节奏，“年后调价”、“特价房”等营销策略层出不穷，刺激成交规模有所上扬。土地市场方面，当周昆明成交地块规模较以往有所下降，但活跃度不减。

二级市场方面，当周昆明市场供应持续下降，成交则明显回升，价格有所上扬。

根据焦点研究院统计，当周8个项目获取预售手续，新增供应26.77万平方米，环比下降37.01%；成交40.61万平方米，环比上升10.65%；成交价格12749元/平方米，环比上升6.55%。新增供应仍以高层住宅为主，洋房、别墅为辅，兼有少量商业产品，融城昆明湖、山海湾8号及润城等项目系供应主力；经投湖山望系首次获取预售手续。商品住宅新增供应26.75万平方米，环比下降8.64%；成交28.79万平方米，环比上升20.19%；成交价格15068元/平方米，环比上升1.95%。当前房企供应节奏有所放缓，且以消化既有库存为主，成交规模明显回升，受品牌项目及改善房源去化较多影响，成交价格有所上扬。

当周仅智者山丘1个项目规划获批，净用地面积约12万平方米，建筑面积24.43万平方米。

一级市场方面，当周昆明土地市场成交规模有所下降，面积681.08亩，环比下降60.22%；成交价75.46亿元，环比下降50.64%。

但当周昆明土地市场活跃度较好，出让地块涉及主城多个城改项目，将影响2021年开年的市场供应格局，城改项目也将成为供应的主力。此外，翠湖北门的一宗商业用地则以37881.88元/平方米的楼面价，刷新五华区地价记录。

当周无商品房用地新增供应。

回归市场一线，当周2个项目开盘销售。其中，晋宁绿地香港观云山为首次开盘，推出洋房、合院及叠拼；主城南市区润城三区住宅加推新房源，供应240套，成交123套，去化率51%。

据焦点研究院监测，12月底至1月初，预计将有中建金科向山的岛、美的云璟、美辰等项目入市，将影响供应规模。此外，在有项目调价同时，亦有项目宣布将在1月初上调价格，如云和中心、世茂璀璨世家、首创誉华洲、阳光城滇池半山等，但目的殊途同归，旨在促进去化。

政策面关键词：不动产登记、十四五规划

不动产登记

昆明市主城区推行新建商品房转移登记和已取得不动产权证书的二手房登记“同城通办”，可就近、就便自愿选择主城区各登记办证点申办业务。

十四五规划

官渡区委十一届十二次全体会议：“十四五”期间，官渡区将构建飞虎大道“昆明城市新中心发展轴”，形成巫家坝总部商务功能区、特色文化体验功能区、螺蛳湾国际商贸功能区、滇池生态休闲会展功能区、金马科创健康功能区、都市时尚消费功能区等六个片区，打造“一轴、六片区”产业空间格局。

影响研判：

巫家坝“城市新中心”定位明确。

城建面关键词：教育配套、商业配套、交通配套、安宁配套

教育配套

五华区教育体育局《昆明市第二十八中学选址新建PPP项目选择招标代理机构招标公告》：计划投资52041.39万元，选址新建昆明市第二十八中学，建筑面积约10.8万平方米。

影响研判：

昆明市第二十八中学系人民中路昆明女子中学，面积不大但位置优越，被列入2016至2020年五华区计划迁建学校名单，新址位于北市区龙泉路西侧。当前北市区龙泉路北段仅昆八中一所公办中学，但沿线项目集中。

商业配套

昆明宜家主体建设大部分已完工，预计2021年开业。

影响研判：

进一步填补西北新城商业配套，周边现有万科城、中铁云时代广场、保利大家等项目在售，对项目去化有积极影响。

交通配套

宜良至石林高速公路建成通车，宜良至石林车程缩至10分钟。

影响研判：

缓解昆石高速公路交通压力。

安宁配套

2020年安宁市四季度重点项目集中开工，包括石安公路入城段等13个重点项目集中动工。

影响研判：

含2个房地产项目项目、1个商业项目，以及5个基础设施项目。石安公路入城段改造后将加速“昆安一体化”。

土地面关键词：土地出让

土地出让

1.昆明市土地市场挂牌出让23宗地块，面积约806.78亩，起始价约76.13亿元。其中的18宗地块出让，面积约560.78亩，成交价58.92亿元。

其中，大华以18.2亿元竞得西山区春雨路沿线城改1号地块，面积130.14亩；同德、万科、赛伦联合体以11.5亿元竞得金刀营城改地块，面积148.5亩；俊发以8.81亿元竞得盘龙区马家营城改地块，面积88.04亩地；阳光城以16.07亿元竞得西山区凤凰御景二期地块，面积79.36亩；滇中城投、东聚投资分别在空港片区获取地块。

此外，一宗位于空港新区的商业用地，以及位于西北新城的4宗新飞林地块因无人报名而流拍。

影响研判：

此次挂牌出让地块涉及多个城改项目，均系底价成交，主城内多个城改项目就此有新进展。其中，西山区春雨路沿线城改1号地块、盘龙区金刀营城改地块、马家营城改地块、西山区凤凰御景二期地块均有配置回迁安置房要求。此外，金刀营城改地块须配建12班幼儿园、承担异地建设18班初中；马家营城改地块须配建18班幼儿园、承担异地建设5班小学、3班初中及2班高中。

2.昆明市土地市场成交7宗地块，面积约120.3亩，成交价16.54亿元。其中，主城区4宗地块成交，海伦堡、金地商置联合体以2.84亿元竞得西山区城改52号片区住宅用地，面积22.73亩；保利置业、昆明交投联合体以7.88亿元竞得金马街道凉亭片区商住用地，面积51.75亩；昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司以5.63亿元竞得翠湖边观翠广场市政用地，面积22.29亩。此外，由云南省交通投资建设集团有限公司以1911.44万元竞得安宁太平新城3宗交通服务场站用地，面积23.53亩。

影响研判：

西山区城改52号片区地块或为玖悦府项目后续用地，须承担17620.86平方米回迁安置房建设，片区内另有金地商置昆悦及佳兆业城市广场在售，均价约16000至17500元/平方米；金马街道凉亭片区地块系金马寺轻工业学校项目地块，临近二环及地铁，保利在东市区新增项目；翠湖北门地块则因其地块稀缺性及区位优越，成交楼面价37881.88元/平方米，刷新五华区成交地价纪录。

项目面

润城：项目位于西山区日新路与前兴路交汇处。项目三区住宅获取预售手续，面积约40294.71平方米；开盘销售，供应240套，高层住宅，去化123套，去化率51%。房源位于4栋（28层、3梯4户），5栋（25层、3梯4户），6栋（30层、2梯3户），户型建面约114至179平方米，成交价约19805元/平方米，毛坯交付。项目面向刚改需求，以区位及项目教育配套（自身配套幼儿园及云师大附属润城学校）为亮点，市场口碑较好。此次去化或因蓄客不足、毛坯房源价格偏高等原因导致。

俊发龙泉俊园：项目位于五华区龙泉路与红园路交汇处。项目A1地块1、2栋住宅分批交付。项目A3地块高层住宅在售，主力户型建面约143平方米，均价约14500元/平方米起。

永和府：项目位于盘龙区北京路与金安路交汇处。项目区位及准现房是亮点，均价17000至21000元/平方米。近期项目供应工程抵款房，房源位于1栋，住宅，23层，楼下设底商，均价15000元/平方米；购房即赠送产权车位，成交效果良好。因户型，须验资看房及价格过高等原因，项目首次开盘销售时去化不理想，后续实际成交价格也逐步走低。

阳光城滇池半山：项目位于滇池草海西岸春雨路石咀地铁站口旁。项目当前洋房、叠院产品在售，洋房户型建面约95至143平方米，叠院户型建面约143至198平方米，均价约16000元/平方米起。项目已成功签约昆明市第一中学，将建设九年一贯制学校，学校面积约88亩，规划36班小学、18班初中，且小学直升初中，预计2021年9月开学。项目将于2021年1月1日上调价格。

首创誉华洲：项目位于空港经济区长水机场旁，临近长水航城。项目规划配套齐全，并将引入三甲医院、奥特莱斯。项目二期小高层住宅在售，户型建面约77至122平方米，均价约8000元/平方米，1梯2户，毛坯交付。项目将于1月1日上调价格。

美辰：项目位于经济技术开发区石龙路西侧，中梁、金科、旭辉联合开发。项目面积约75.61亩，规划4万平方米商业及1所6班幼儿园。项目规划13栋住宅及2栋公寓。住宅含7栋小高层住宅及6栋洋房，小高层住宅户型建面约88、98、117平方米，其中117平方米四房；洋房户型建面129平方米，1梯2户，精装修交付。预计近期首次开盘销售，总房款约80至150万/套。

中海云著：项目位于龙泉路与红云路交汇处以北200米，配套韶山小学。一期住宅2020年11月30日至2020年12月14日交付。当前主推二期，户型建面约133、143平方米，带装修交付，2梯4户，均价约14000元/平方米。

绿地香港观云山：项目位于晋宁区南滇池大赖山，原一乘驾校总部。首次开盘销售，供应户型建面约112、136平方米6层洋房，户型建面约121至145平方米半山合院，以及户型建面约93、115平方米双层叠拼。项目已签约上海协和国际双语学校。

经投湖山望：项目位于官渡区昆明自贸区信息产业基地，观山公园旁。项目位于3300亩观心小镇核心区，系小镇首开物业。项目规划户型建面约120至170平方米洋房、约160至250平方米别墅。项目首次获取预售手续，面积19843.12平方米，含洋房及别墅，预计近期首次开盘销售。

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来源：搜狐焦点昆明站@血拼昆明楼市