上海楼市再起波澜：年内地王诞生总价超240亿 金山区定向松绑“单身可购房”

　　本报记者 方超 石英婧 上海报道

　　年内新总价地王诞生、金山区楼市政策“定向松绑”……上海楼市的诸多新动态正引发市场广泛关注。

　　10月24日，上海今年第三批次第二轮土拍拉开帷幕，《中国经营报》记者注意到，在首日出让的7宗地块中，1宗摇号、2宗溢价、4宗底价成交，其中，徐汇龙华街道地块最受关注，起始价达240.16亿元，最终由中海地产&上海西岸联合体以底价拿下。“第三批次第二轮土拍仍然维持一定的市场热度，10月24日出现了240亿元‘地王’项目，说明上海楼市在全国一枝独秀，仍然是开发商最看好的城市。”同策研究院研究总监宋红卫如此回复记者。

　　除了诞生沪上年内新地王外，在10月24日当天，上海市金山区的楼市新政亦颇受外界关注，主要内容为非沪籍人才社保满3年可购买1套住房，购房资格亦由居民家庭调整为个人。

　　“金山区在上海版图中位置比较偏，本身去化存在一定压力。”上海中原地产分析师卢文曦向记者表示，金山区楼市新政对在当地工作的非沪籍人士存在一定吸引力。其同时认为，相比市中心区域，上海“远郊区域此后限购政策调整会较为灵活”。

　　央国企联手摘得新地王

　　央国企联手拿下地王项目，让上海市今年第三批次第二轮土拍看点十足。

　　10月24日，中海地产&上海西岸联合体以底价240.16亿元竞得徐汇区龙华街道地块，而超过240亿元的成交价，不仅让该地块成为2023年内上海新地王，也成为上海自2021年以来成交价最高的地块。

　　据悉，徐汇区龙华街道地块东至天钥桥南路，南至龙耀路，西至龙吴路，北至龙恒路，规划显示，其为徐汇区西岸数智中心地块，据上海土地市场网信息，该地块土地用途为“科研设计用地、商业用地、办公楼、居住用地、租赁住房”，建筑面积总量达67.3万平方米。据悉，徐汇区龙华街道地块作为徐汇滨江西岸产业组团布局中的重要一环，“上海徐汇”微信公众号信息显示，该地块“被寄予引领上海人工智能产业发展的厚望。徐汇区根据这一产业发展趋势，对该地块的功能业态和引入行业分别作出了具体的要求”。

　　“徐汇区龙华街道地块土地体量实在太大，不是一个企业所能拿下的。”在卢文曦看来，该地块条件比较苛刻、要求较高，“只能由央企来操作，一般企业带动不起来。”

　　高出让价、复杂业态、高出让标准，让拿下徐汇区龙华街道地块的中海地产&上海西岸联合体迅速成为行业关注焦点。

　　公开信息显示，对于中海地产而言，拿下徐汇区龙华街道地块，是其自2020年上海北外滩地块“围标事件”3年来，首次在上海公开市场竞得地块。记者获悉，在此前上海多轮土拍中，中海地产皆参与其中但并未获得土地。而至于拿地联合体中的上海西岸，其实控人为徐汇国资委。

　　进一步梳理可发现，中海地产&上海西岸联合体的合作，似乎早有迹可循，公开信息显示，早在今年3月份，中海集团董事长颜建国在深圳与上海市徐汇区委书记曹立强会谈，“双方就中海在徐汇业务发展，推进相关项目合作进行深入交流”。

　　除了关注度较高的徐汇区龙华街道地块，在10月24日完成出让的其余6宗地块中，1宗摇号、2宗溢价、3宗底价成交，其中，华润以底价69.996亿元拿下宝山区大场地块，保利发展以总价14.88亿元竞得松江区洞泾地块，南山地产以总价18亿元拿下嘉定区嘉定工业区南门社区地块。

　　“从报名房企来看，本轮参拍房企依然以央国企为主，如华润、中海、保利、招商、建发、越秀、象屿等，参与的地块数量相对较多，地块热度依旧分化明显。”中指研究院如此认为。

　　金山楼市政策“定向松绑”

　　在地王项目之外，位于上海市西南角的金山区，亦牵动不少买房人的“神经”。

　　10月24日下午，上海市金山区发布楼市新政，“i金山”微信公众号发布《金山区重点转型区域人才购房实施细则》（以下简称“《细则》”），当地根据区域转型发展和产城融合需要确定金山区重点转型区域人才购房政策实施范围，包括滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域，共计36.2平方公里。

　　在划定实施区域范围之时，“定向松绑”的金山楼市新政引发外界广泛关注。

　　上述《细则》显示，符合该《细则》所列单位条件之一、个人条件之一，并与金山区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在上海市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

　　在业内看来，金山楼市新政“定向松绑”，主要表现在限购社保或公积金年限从5年缩减至3年，此外，当地限购政策由以家庭为单位调整为家庭和个人。镜鉴咨询创始人张宏伟认为：“限购政策由以家庭为单位调整为家庭和个人，只要符合新的限购政策都可以购买，也就是人才类购房取消了单身限购的条件。”

　　而在金山区楼市政策“定向松绑”的背后，则是当地较大的去化压力与对吸引人才的渴求。

　　“金山区目前面临的楼市压力较大。”宋红卫提供的信息显示，目前金山区“住宅的库存约7900套左右，规模位居所有区域第二名，较年初增长了800套，去化周期达到25.6个月，去化压力上升明显”。宋红卫同时认为：“金山区当前也在进行产业升级以及人才导入，住房问题也是阻碍人才流动的一大障碍，金山区作为打破外地单身限购政策的第一个区，既有利于本区域产业人才建设及长期发展，还能解决区域内住宅库存压力的难题。”

　　值得注意的是，金山区并不是上海市第一个楼市政策松绑的区域，之前临港新片区亦定向优化人才购房准入条件。“按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满1年及以上、且在本市无住房的，在新片区限购1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。”

　　引发市场关注的是，在临港、金山楼市政策“定向松绑”之后，上海其他区域会跟进吗？

　　“金山区这种做法比较灵活。”在卢文曦看来，崇明等上海其他区域去化压力也较大。在其看来，上海远郊区域限购政策后续调整可能会比较灵活，但是中心城区“肯定会限得比较死，不敢乱动”。宋红卫也认为：“从楼市库存较大、价格较低的区域做试点也有合理性，不会对上海楼市的稳定性造成较大的冲击。”

　　（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

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