法治邛崃 ｜ 谁动了我的房租？

　　　　租商铺开店却遇疫情，店铺生意一落千丈，终因不可抗力的原因解除合同。然而在几个月后，解除合同的商户都收到了法院的传票，要求他们支付租金并承担违约责任....

　　邛崃的法治故事

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　　法治邛崃

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　　田姐今年五十出头，在2018年的时候因为身体原因从事业单位内退下来一直呆在家里。平日里也没有什么娱乐活动，田姐闲得无聊便打算开家奶茶店打发时间也增加点收入。

　　2019年5月，田姐在逛街时看到“大千世界”楼下有一间门店在招租，门店大小合适，地段也不错，田姐立即联系了招租方 “千华置业”，很快双方签订了“房屋租赁协议”，同时她与物业中心“千家物业”也签订了物业服务协议。

　　协议约定：租赁期为5年，即从2019年6月1日至2024年5月31日止，免租期五个月从2019年6月1日至2019年10月31日止，租金支付方式是每季度支付一次，先支付后使用。合同签订后，田姐向“千华置业”的公司账户支付了首次租金一个季度的租金15000元和10000元保证金。

　　奶茶店刚开张的时候生意还不错，但随着2020年疫情原因以及这几年各大奶茶店遍布大街小巷的市场因素，田姐的奶茶店生意一落千丈，2021年8月份，田姐发现奶茶店屋顶有点浸水，多次联系“千华置业”和“千家物业”，但仍未得到有效整改，到2022年12月份的时候，奶茶店由于屋面漏水严重导致墙体大面积发霉，店面已经不能正常经营，田姐与“千华置业的人员”多次沟通协商，双方达成一致：因疫情不可抗力因素，田姐在结清所有的水、电、气、物业、租金等费用后房屋租赁协议解除，田姐不承担违约责任。2022年3月31日，田姐收到“解除协议书”（千家物业加盖的印章），4月1日田姐腾退的门店已被重新租赁出去。

　　2022年11月，田姐突然接到了法院的传票和诉状，“千华置业”起诉田姐拖欠2020年2月至2022年11月的租金，要求解除与田姐签订的房屋租赁协议且不退还10000元保证金，并要求田姐承担相应的违约责任。接到诉状的田姐一脸蒙圈，她的房屋租赁协议明明在2022年3月份就因不可抗力因素协议解除了，房屋租金也已经全部支付完毕，自己不存在拖欠租金和违约的情况，为什么“千华置业”仍将自己起诉到了法院。

　　与此同时，田姐得到消息，“千华置业”不仅将自己起诉了，还将“大千世界”的十多家自认为已交清房租的商户一起起诉了，起诉的事实与理由与田姐大同小异。了解到这一情况后，这些商户都发现一个共同的问题，即他们的租金都交给了一个叫“李进”的人。

　　这个李进是谁？当初与田姐等人签订“房屋租赁协议”和“物业服务协议的人”就是李进，他自称是“千华置业”和“千家物业”的人，因“千华置业”是“千家物业”的控股股东，两家实际是一家公司，他专门负责物业的租、售以及租金、物业费的收取等事宜。

　　从协议签订到后期租金支付，两三年时间都只有这个叫“李进”的人在对各租户对接，李进定期会向各租户进行催收，在收到“租金”后，会向租户出具一张“收据”，收据是“千华置业”板式印刷而成，但收据盖章却是“千家物业”。两三年的时间里，除了这个“李进”在与大家联系外，再也没有其他人与各商户联系过。田姐以及其他商户自然而然就相信这个“李进”是“千华置业”的员工，他有收取租金的权利，于是大家都把租金支付给“李进”。

　　“千华置业”认为“李进”系“千家物业”的员工而不是“千华置业”的员工，他无权代“千华置业”收取房租。并以未实际收到房屋租金为由将十多家商户起诉至法院。

　　法院在审理过程中发现：

　　1、合同明确约定租金支付方式为为先付租金后使用，如果李进不是“千华置业”员工，“千华置业”两三年时间未进行过催收不符合常理。

　　2、合同约定：“千华置业”有权委托指定的经营管理公司负责该物业的经营管理、收租。“千家物业”是“大千世界”的前期以及目前的物业服务公司，且“千华置业”是“千家物业”的控股股东。庭审过程中，“千华置业”工作人员自认每两三个月会制作催收单让“物业”进行催收。

　　3、在“千华置业”涉及的2019-2022年的其他租金案件甚至在与田姐的案件中，“李进”都是以“千华置业”项目主管的身份处理案涉商业项目的租赁合同纠纷。

　　4、李进拿给商户的“租金收据”虽然加盖的是物业公司的公章，但收据的样式与“千华置业”第一次出具（签订合同时）的收据样式一致，且“千华置业”并未对“李进”长期收租的行为提出过异议。因此，一审法院认定田姐已缴清所有的物业费，且房屋租赁合同已于2022年3月31日因不可抗力解除，并驳回了?“千华置业”要求解除合同，支付租金的诉讼请求。

　　【文中人物、公司名均系化名】

　　嘉宾解析

　　　　四川致高（邛崃）律师事务所 律师 王朝

　　田姐屋面漏水“千华置业”一直未能妥善处理，田姐该怎么维权？

　　租房漏水责任的承担主体一般是房东。房东是该房屋的所有人，应当对房屋的设施防水性能不好且未能及时发现或未能及时报告给物业管理部门而造成的他人损害承担赔偿责任。根据民法典的规定：?田姐在房屋漏水需要维修时可以请求千华置业在合理期限内维修。千华置业未履行维修义务的，田姐可以自行维修，维修费用由千华置业负担。因维修房屋影响田姐正常使用的，千华置业应当相应减少租金或者延长租期。

　　本案中因不可抗力协议解除的合同，是否需要承担违约责任？

　　《中华人民共和国民法典》第一百八十条?因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中因不可抗力协议解除的合同，田姐是不需要承担违约责任的。

　　本案中法院认定“千华置业”与“千家物业”之间构成委托关系的原因是什么？

　　“千华置业”是“千家物业”的控股股东，在庭审过程中，“千华置业”工作人员自认每隔两三个月就制作催收单让“物业”进行催收，租金收据虽然加盖千家物业的印章，但物业费收据与千华置业收租收据不仅样式一致、甚至收据编号还连续，千家物业多次以李进以项目主管的身份处理案涉商业项目的租赁合同纠纷，以上情况符合 “千华置业”有权委托指定的经营管理公司负责该物业的经营管理、收租的约定。

　　合同解除的方式有哪些？

　　合同解除方式有以下几种：

　　1、协议解除，当事人协商一致的，可以解除合同；

　　2、约定解除，合同中约定的解除条件成就时，解除权人可以依据合同的约定解除合同；

　　3、法定解除，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情形的可以依法解除合同。

　　近年来，房屋租赁行业快速发展，涉房屋租赁合同纠纷案件不断增加，其中，经营性房屋租赁合同纠纷的增长更加显著。作为房屋租赁交易的参与者，其行为是保证双方实现共赢和促进房屋租赁市场健康发展的关键和根本。

　　租赁双方都应做到以下三方面：一是严格遵守法律规定，切勿为了贪图一时之利钻法律的空子，做出违反国家政策、法律的行为；二是严格秉持诚实信用原则，诚信签约、诚信履约；三是大家都要具有基本的法律意识和法律常识，必要时拿起法律武器保护自己的合法权益。