朝阳房子哪里值得买（三）--朝阳的产业如何？（下）--干货

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　　下面主要从东坝金盏、再到CBD说一下朝阳的产业分布。

　　（1）产业--二

　　国际合作服务区

　　东坝金盏作为2020年规划的国际合作服务区，属于北京未来打造的区域之一，为未来发展留下空间。这里规划了很多地方，其中一第四使馆区宣传而最为响亮（号称北京未来的第二个三里屯，我感觉这个繁华度有点难，也就是为了多卖两套房宣传一下吧，这里的使馆大部分集中了亚非拉的使馆，并且，使馆驻扎的人员，你也没见他们整天花天酒地的生活，人家是来工作的，整天大门紧闭，出入人员都很少，你还指望他们帮你炒房价）。也就是寄希望于依靠后续的产业丰富吧。一般一个区域的规划批准到建成，再到引进来培养起来，最少也得十多年（近的亦庄、后厂、远的中关村都是如此）。

　　总之：这里需要时间来充实吧，也没宣传的那么好，有点提前透支的味道。

　　

　　使馆区

　　本区域集中了基本所有的驻外使领馆，从第一使馆区到规划中的第四使馆区，都集中在朝阳。第一、二使馆区就是著名的三里屯，时尚区，酒吧街。但是使馆正真带来房产升值，还是打问号的（使馆人员也不买这里房子，待几年就走了，估计会出来喝个酒、看个演出什么的）。但是有了使馆的加持，有总比没有强吧。

　　

　　北京CBD

　　

　　北京商务中心（CBD）也是神一样的存在，还有一个名字叫国贸、老北京人口中的大北窑。CBD是北京的第一个成型的也是最大的国际经济中心。从93年开始建立并且还是规划和建设。这里几乎汇集了所有在华企业的总部，行业包括汽车、电器、银行、金融、保险、地产、传媒、互联网、物流、私募、文创、国际贸易等等企业，这里也有最著名的中央电视台大楼（大裤衩），北京电视台（每天1039就在这里驻扎，看着楼下的堵车，说着北京的故事）。朝阳区的主要GDP还是靠CBD，这里也发生着各种故事、各种传说。这里也是北京最高楼的聚集地，以中国尊、国贸三期为代表的一大批电影盒子。从下面的私募公司就能看出朝阳的产业发展。私募公司朝阳区的数量在北京市占了绝对的大头。

　　

　　CBD的发展经历了开始阶段、各种建设、引进企业等等。光后面的中服地块的拍卖及设计，就够写一本书的了，再加上潘石屹的故事更能丰富了书中的内容。这里包含了顶级的写字楼、顶级的服务、高端的商圈、高端商场也聚集于此。统统的高端来形容也不为过（高端消费、文化娱乐、国际交往于一体，也是人均200以上的饭店最为密集区，人均千元以上也不在少数）。人数的多少大家可以从CBD中间的三环堵车场景就能看出端倪，再看看地铁站、公交站各种拥挤。人多了、交流多了、也更接近于国际化，思想也更国际化，对国际上最新流行的事物接受度也高。这里的潮流是走在北京最前面的。国际化的CBD不仅使朝阳人民更国际化，也为来此的人赚到了不少财富。也可以说CBD的壮大期赶上中国加入WTO，赶上了更开放的中国，出道即巅峰。巅峰意味着后续很难再超越。CBD其实现在还一直在建设中，晚上的光华路还是有好多水泥搅拌车的。中国尊周边还有配套的高层，还没建设完成。当这部分建设完成后，CBD核心区的土建也基本就定型了。后面就是外扩区或者是拆旧建新或者翻新一下外立面什么的的了。

　　

　　中国尊楼下现在还是工地施工中

　　CBD也经历了全球的经济危机，各种外部环境的变化，导致这的发展一度徘徊中，下面主要说一下国贸的问题所在。

　　①、国内外大的环境导致对外的贸易增长缓慢，有些还在往下走。导致CBD的办公空置率上升。国贸也挺过了国际金融危机的冲击、正在经历着这次口罩的影响。这里的办公租金在北京也算是高租金地带，但是企业的收入在减少，导致要不搬走到租金更便宜的地方，要不就倒闭。这两年虽然房租下降了，但是还是挡不住下降的趋势。

　　②、CBD的收入分化比较严重。从楼下的地铁站、公交站的拥挤看出一般打工人聚集，也能从地下室的各种高档轿车看出这里的高收入人群还是不少的，也是这部分人支撑着这里高房价。在CBD建设的最高峰时期，这里的房子不仅是本地有钱人的热门选择地，也是投资客选择最多的地方（富力城当时开盘的时候，好多南方人在此购买了不少，这几年买的也有不少是他们的房子，这个也可以通过去看房，中介口中得到验证）。并且发展已经见顶，房子开始老了起来，也是最初那波置业人群置换的时候，这里会形成底层和顶层人都难买到合适房子（房价已经很贵，降价很难，打工人买不起。无新地可修，老房子不能满足新贵需求，改善也不能满足，导致大家会飘向其它区域。）

　　③、北京最新规划明确了未来的发展方向，也再次明确了CBD的定位，并且以成熟片区连片式发展。也为未来CBD的更进一步发展指明了方向。但是未来的发展需要时间积累，外出的企业回流需要时间。并且还有丽泽、通州商务区的吸引。这个就看我们国家未来的发展了，成为地球中心，这里也是吸引阿拉伯王子们聚集的地方，那时的房价大家就可以想象了。我们充分相信CBD会重新回到巅峰，但是这个需要时间和大环境。

　　

　　总之：CBD仍然是朝阳的大户，只是这几年发展不如出道时候的巅峰状态。

　　垡头

　　这里的发展就是规划了中关村朝阳园，这里发展需要时间，这里之前是焦化厂所在地，你现在去一趟，都能看到在改造建设的痕迹。罗马城不是一天建成的，需要时间，慢慢建设吧。并且未来新的规划区域的建设一定会比之前的新区建设慢一点。原因：1、城市的扩大，新区的数量增多，之前集中建设一个，现在变成多个。2、新区的面积扩大，但是企业、人口的数量增长缓慢了，导致建设速度必然会慢下来。并且未来还会有好多新区会只留在纸面上。真正落地就很难了。深圳速度、浦东速度，那是全国人民在建设，憋了好多年爆发出来的速度。现在各个城市都在建设新区。

　　其他产业

　　在朝阳团结湖、三里屯也有一些国企、杂志社等单位，丰富了朝阳的产业形态。其中人民日报社的大楼就很有特点，单位基本分房。环铁试验线，估计做实验的各种企业都得为朝阳的税收做点贡献吧。

　　

　　还有就是潘家园附近构成了古玩交易地区，每天人头攒动，都想来淘件值钱的收藏起来。对普通人就算了，估计马未都来了也不一定能淘到。附近还有就是眼镜城，我刚来北京，就跑这里配了副眼镜，对比了多家，镜片价格定下来了，选了一件同样牌子，价格最优的，但是眼镜架的水更深。想着捡便宜，老老实实找正规店选眼镜吧。这些产业对附近的房价也许是负的，因为人员流动大，人也杂，对外出租有利一点。

　　

　　下期介绍一下朝阳的教育及配套

　　（澎叔侃侃侃-2023.2.6）