隐秘角落：物业的“租售中心”，原来是二手房带看量杀手？

　　01

　　上周，黄姐终于卖掉拿了3年的那套老破小。

　　黄姐家住江南某次新红盘，当年房子还没交付，这套一路之隔的老破小，是买来先给孩子读书的。

　　签约的时候，黄姐和中介聊起，自己住的红盘原来很好卖，这半年不知为何成交量骤降。她知道大行情不好，但郁闷的是，旁边几个红盘依然成交活跃。

　　一说起这话题，小哥立刻大倒苦水：你们那小区，绿化、装标是这一带最好的，但看房太麻烦，我们都不爱推荐！

　　

　　“为什么啊？”“你们物业自己做了租售中心，肯定要为难外面的中介，你懂的。”

　　02

　　回到家后，黄姐越想越生气，就把这事发到业主群。邻居们的话匣子一下打开了。

　　“有天中介通知带客户来看房，后来又不来了。一问才知道，物业要下午2点才放行，等不了那么久。”

　　“有朋友想买，托我去中介看看。结果中介都抱怨，不乐意带看，说太容易被截胡。”

　　“我就是先找的外面中介，最后被小区物业拉走把房子买了”、“上次有人看我的房子，保安硬让他在大门外等了半小时，把客户给气走了。”……

　　邻居们透露，外面中介带看该小区，除了客户要登记联系方式，往往还会有一名工作人员跟随。也就是说，这是变相在给物业租售中心拓客，中介当然不干啊！

　　这不是少数，杭州许多小区都存在类似情况。

　　“我有套xx房企的房子在售，链家贝壳每次带看都会电话通知，但物业带看从不联系我。”

　　记得之前有次跟链家去看奥体某二手房，除了门岗登记手机号，还配了一名管家全程陪同。看完房后，隔三差五接到该物业电话，持续了整整一年。

　　这样的看房体验，不仅苦了中介，大多数客户都会有心理阴影。

　　而且，如果中介不愿带看，为了促成其它盘的成交，就会拼命在客户面前“黑”这个盘，最后变成了中介鄙视链的末端。

　　不要小看物业截客的影响，按中介说法，杭州壹号院之所以在奥体成交最好，也有“带看方便”的原因。

　　03

　　当然遇到执意要看的客户，中介也不会置之不理。

　　他们也会带看，只是不会“坐以待毙”，而是会使出浑身解数，尽可能规避被截胡的风险。

　　就在上周，我的同事去看艮北某次新房，就在中介指导下，上演了一场“伪装者”的戏码。“姐，你直接先走，不用管我，里面再联系。”

　　他们先是选了一个有保安站岗、但不用刷卡的入口，中介让朋友神情表现自然点，装成业主先进。

　　中介自己则早早把标电影盒子准的西服套装，换成了便服，随后依旧画葫芦进入。“xx置换旁的入口，就没那么容易进去。”中介说。

　　如果遇到那种自动大门，想要混进去，还得衔接好时间：在真业主进出的合理瞬间进入。

　　

　　作为访客进入也是一种方法。比如有次看房，中介特地问同事借了一辆宝马3系，从车库进入小区。

　　如果业主在家，那事情也好办，出小区以朋友名义接进去就是；遇到有中介同事租住在目标小区，那就最好不过了。门禁卡一借，畅通无阻。

　　实在避无可避，多数中介则会特地交代，登记号码的时候，最好写错一个数字，以免骚扰电话过多。

　　但“常在河边走，哪能不湿鞋”，经常出入一个小区，保安人员流动性又不高的话，又岂是随便换件衣服、换个发型，就能次次过关的。

　　去年有次看房，中介身着便服，一到门口就被保安认出来了。结果该走的报备程序一点不拉，足足等了40分钟。

　　试问有几个购房者，经得起这样的折腾？

　　04

　　近几年，作为一种“物业增值服务”，或是一门新生意，杭州越来越多小区开起了自己的“租售中心”。

　　这门生意的逻辑乍看起来很完美。

　　首先，物业时刻与业主打交道，可谓“近水楼台”。

　　无论是手握业主名单、潜伏进业主群，或在小区主要出入口展示房源，获客都更容易。相关房东房源的情况，往往比外面中介都要清楚。

　　其次，因为没有加盟费、营销费，甚至场地费都可忽略不计，收费标准有很大浮动空间。

　　据某小区业主透露，他买的那套房，如果从外面中介买，费用接近15万，但找小区物业的话，几万元就能搞定。

　　前几年的热播剧《安家》，就有一个类似片段。房似锦带客户看完房，当天就被陪同的物业中介截胡，原因就是一个服务费2%，另一个只要0.5%。

　　

　　只可惜，这种“又做运动员、又做裁判员”的模式，如果没有监管，必然会经不住诱惑，逐渐利用“看门的权力”去赚取垄断的利润。

　　对租售中心来说，不需要四处拓客，躺平截截客就能赚得盆满钵满，简直太爽了。

　　对外面的中介来说，一个可能服务了大半年的客户，却让别人轻松“截胡”，佣金直接泡汤，谁都气不过，以后谁还有积极性？

　　对于当事房东，如果能省下大笔中介费，截胡不截胡他并不关心。

　　但别忘了，在20万套二手房库存压顶的杭州，“能成交”才是房东的根本利益。如果无法成交，省不省中介费又有什么意义呢？

　　大多数的小区物业租售中心，本身并没有什么拓客能力。我爱我家、贝壳、德祐、链家等大面积铺开的中介门店，才是二手房客户的主要来源。

　　如果得罪了大多数中介，导致带看量严重滑坡，最终利益受损的还是整个小区的业主。

　　05

　　从法律和道德角度看，物业的行为也越界了。

　　物业并不是小区的产权所有人，而是业主聘请来的“管家”。理论上，它已收取了服务产生的物业费，额外产生的收益应归全体业主所有。

　　业主卖房子，让中介带客户上门看房，是不容侵犯的权利，物业应提供方便，无权阻拦。

　　当然有物业会说，我实行严格的门岗登记和管家陪同制度，是为了所有业主安全。

　　那OK，首先明确规则，白纸黑字写进服务公约，张贴在大门显眼处。

　　其次要一视同仁，无论外面中介或租售中心的经纪人，都按同样流程进出小区看房。还有进入小区的快递、外卖小哥，也请管家每次全程陪同。

　　

　　最近，随着物业租售中心截客愈演愈烈，还真有小区业主群起反抗。

　　该次新盘位于江南岸，交付不久，二手房交易被开发商旗下的物业中介公司把控，他们借物业之便，频频截胡外来中介带看，搞得其他中介和业主怨声载道。

　　后来业主不干了，直接发函批评，周边中介也趁机向有关部门投诉。最终，物业在压力下让步，不再设置看房阻扰。

　　效果立竿见影，这个本就成交活跃的小区，近月成交进一步大爆发，签约单价也上涨了近5000元。

　　各凭本事吃饭，良性竞争方为长久。

　　小区里有“租售中心”的房东们，记得跟物业约定好“看房规则“，不要不知不觉，你的小区上了中介小哥们的黑名单。

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