南二环爆发激烈价格战，这个新盘此时入市，这个前提条件要看清！

　　2023年2月8日，仓山区白湖亭片区的左海望悦取得预售证入市，备案名即望岳公馆。

　　“望岳公馆”占地129亩，住宅限价3万/㎡：从拿地到入市，已经过去一年零两个月，从国企开盘进度来看，算是相对快的。

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　　2021年12月1日，经一轮竞价，12号竞买人福州市城投建筑有限公司以底价28.42亿竞得福州宗地2021-55号，楼面地价17107元/㎡。即为本次取得备案的“望岳公馆”所在地块，分为A和B两个地块开发，本次取证入市为B地块，该地块区位更靠近则徐大道，区位要更好一些。

　　从南二环在售诸盘来看，该项目区位还算可以，至少本次取证的B区房源靠近则徐大道，无论是公交或者自驾出行都较为便捷，但是部分房源靠近主干道，有一定噪音干扰。

　　

　　从城市界面来看，该项目周边依然是城乡结合部模样，但是随着未来旧改项目陆续完成，有望迎来变化。在配套方面，虽然有南二环综合体迎来井喷，比如SM广场、中骏世界城和白湖亭万达广场，但是这些对于刚需都不是重点，目前主要是教育和医疗短板较为明显，学校以村小为主，所以这个片区注定是一个刚需的定位。

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　　该项目由市属国企左海集团开发，占地面积130.28亩，容积率2，绿化率30%，限高50米。由于地块内有一条河流经过，故以河为界，分为A、B两个区，即河东侧为B区，西侧为A区。

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　　A和B两个小区对比，B区规模更大，楼栋更多，区位也更好，其中B区北侧即为北园规划的SM广场用地，那么从楼栋价值来看，显然是处于社区中心的楼栋要更优于社区外围的楼栋，实际备案会拉开价格差。

　　A区和B区均采用行列式布局，因为社区规模够大，这种布局能让各个楼栋拉开距离，从而保证日照和通风效果。

　　项目AB两区，共规划27栋9-15层的小高层户型，在面积段上主推89㎡、97㎡、108平㎡的刚改户型，以及120㎡及143㎡的改善户型。其中89平面积段为3居户型外，其余面积段均为4居户型。

　　在精装修方面，除143㎡为毛坯交付外，其余面积段为精装交付，显然开发商是预计到143㎡户型如果也是精装修，会增加改善客群购买门槛，所以减为毛坯，可以拓宽客群购买力。但是国企刚改精装修，估计是想增加溢价水平，而且在2021年南二环的融信海纳兴潮刚需房源也是精装修入市，并打开市场。估计开发商也是如法炮制，但是2023年的市场不比2021年，这些精装修提高购买门槛，到时万一去化差，反而是一个负担。

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　　价格方面，本次取证价格如下：

　　

　　

　　

　　目前南二环正在激烈价格战，中骏璟宸已经将价格打到2万出头，当然那个区位不如左海望悦，另一方面三叉街东升的新房也已经降到2.7万，这个区位要优于左海望悦。所以粗略比较起来，我们认为白湖亭的左海望悦对于刚需合理价格是：2.4万左右，如果未来能做到毛坯房，那么还有一些降价空间，更适合刚需客户上车，甚至可以保留一些升值的潜力。

　　从取证来看，本次取证房源底下均有底商，相信是外围楼栋，其中不少楼栋不仅是两层店面，甚至允许做餐饮，因此这批楼栋价值不高，属于开发商走量房源。

　　所以项目备案价很高，但是我们相信实际售价要打折扣，可以说备案价没啥意义：

　　目前南二环在售项目很多，特别是白湖亭片区就有四个，未来竞争相当激烈，可以说从刚改、首改和再改，全方面的竞争，加上2021年南二环融信、融侨以及国贸凤凰原、融创福州府以较高单价，收割相当多刚需和改善，我们预测后续购买力有可能面临不足。

　　另外购房者需要注意这个前提条件：望岳公馆一区（望岳公馆B地块）已设立国有建设用地使用权抵押，在实际销售并订立商品房买卖合同前应完成解押手续。

　　

　　在这种背景下，对于这个楼盘，只有定位为刚改才有出路，特别是89㎡、97㎡、的户型在片区需求还是存在，如果配合较大降价幅度，是可以杀出血路。反之如果促销不到，在竞争激烈的南二环，加上库存压力这么大，成为滞销盘可能性很大。

　　对于刚需来说，既然有南二环部分业主高位套盘前车之鉴，可以等价格降到位在入场。2023年，南二环只有早降价才能早回款，而买房人才不会被套在山岗上。