“一房二卖” 房屋还被无处分权人抵押，房子到底归谁？

　　近日，江苏省张家港市人民法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案件，认为银行对房屋未进行严格审查，不构成抵押权的善意取得，判决房屋归原告朱某所有。

　　案情回顾

　　朱大强将一套拆迁安置房以36万元的价格卖给王大明白。王大明白支付了部分房款后装修入住，因当时拆迁安置房不符合办理房屋登记条件，故王大明白购买后一直未能办理过户登记。后朱大强又将安置房以68万元的价格卖给王聪明，在领取不动产权证后将房屋登记到了王聪明名下，王聪明以涉案房屋作为抵押在某银行办理了60万元个人经营性贷款。

　　　　王大明白将朱大强、王聪明、某银行诉至法院，要求确认朱大强与王聪明之间的房屋买卖合同无效，某银行注销抵押登记后，王聪明与朱大强协助王大明白办理过户登记。

　　法院审理

　　法院审理后认为，王聪明明知涉案房屋有他人居住，仍与朱大强签订房屋买卖合同，且不能证明购房款已实际支付，故认定朱大强与王聪明之间签订的房屋买卖合同系恶意串通损害他人合法权益，应属无效。某银行在办理不动产抵押事宜时，未对涉案房屋进行实地查看，对涉案房屋的权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得，应当注销相应的抵押登记。法院遂判决确认朱大强与王聪明之间的房屋买卖合同无效，某银行注销抵押登记后，王聪明将涉案房屋恢复登记至朱大强名下，由朱大强协助王明白办理过户登记。宣判后，王聪明提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。

　　法 官 说 法

　　《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，当事人能否善意取得抵押权，参照适用所有权善意取得的法律规定，即应当符合以下条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。关于“善意”的认定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，某银行作为专业金融机构，应当按照《中华人民共和国商业银行法》第三十六条的规定，对抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查，但是，某银行在办理案涉个人经营性贷款过程中，对当事人提供的抵押房屋未进行现场查看，以核实房屋的实际居住状况，对今后抵押权实现的可行性也未作合理的分析判断，而仅凭当事人提供的不动产权证就贸然办理抵押贷款，致使未能发现抵押房屋存在权利瑕疵，属于应当知道抵押人无处分权的情形，某银行存在重大过失，故在人民法院依法认定抵押人无权处分抵押房屋的情况下，某银行不能善意取得抵押权，对其已办理登记的抵押权不予法律保护，在真实权利人主张权利后，某银行应当注销其抵押登记，再由其他当事人协助将涉案房屋登记至真实权利人名下。