2021年房地产经纪人考试考点预测

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　　考点回顾：

　　1、增值税减税、免税的规定（交易制度158）

　　下列项目免征增值税：

　　（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；

　　（2）残疾人员个人提供的劳务；

　　（3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；

　　（4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；

　　（5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；

　　（6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；

　　（7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。

　　销售不动产时，增值税的减免规定为：

　　（1）个人自建自用住房销售时免征增值税。

　　（2）企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收增值税。

　　（3）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征增值税。

　　（4）自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税。

　　（5）自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　（6）自2016年2月22日起，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售收入全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　2.契税哪些情况不用交（交易制度150）

　　有下列行为之一的，减征或者免征契税。

　　（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。

　　（2）城镇职工经县级以上人民政策批准，在国家规定标准面积以内按规定第一次购买公有住房的，免征。

　　（3）因不可抗力（自然灾害、战争等不可预计、不能避免、并不能克服的情况）灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。

　　（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。

　　（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。

　　（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，可以免征。

　　3、兄弟姐妹不能做为第一继承人考到了（专业基础269）

　　根据《继承法》，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗继承或遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理，因此，在法定继承、遗嘱继承、遗赠、遗赠抚养协议之间，继承的顺序是：遗赠抚养协议—遗嘱继承、遗赠—法定继承。遗赠抚养协议是公民与养人之间签订的关于抚养人抚养该公民，公民死亡后将财产遗赠给养人的议，遗赠是被性承人生前用遗方式将其遗产赠与法定继承人以外的人继承是按照被继承人生前所立的合法有数的遗继承被继承人的遗产。法定继承是继承人依照法建的直接规定进行的继承。

　　法定继承人的范围和顺序为：第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿娘，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第一顺序继承人不继承，或没有第一顺序继承人承的，由第二顺序继承人继承。

　　4、出租人哪些情况可以单方终止合同？

　　5、不动产证登记面积，实测面积

　　6、归属爱的需求还是自我实现的需求

　　7、更正登记，变更登记有关的

　　8、夫妻共同财产

　　9、继承，赠与

　　10、得房率=使用面积/建筑面积

　　11、青年消费者的特征

　　12、风险转移还是风险风险组合

　　13、建筑材料里边跟质量有关的

　　14、要约邀请（项目楼书）

　　15、交房的时候需要注意哪些

　　16、圈梁

　　17、合同的保存五年的我选的房地产经纪合同

　　18、房屋楼板做承重的材料需要注意什么，刚度强度耐久度什么的

　　19、夫妻两人，名下无房，买80平的房子，单价20000，契税交多少？

　　20、某人买房是为了实现尊重需要还是自我实现需要啊？

　　21、买方和业主签署租赁合同是要式合同，有偿合同。

　　22、一个是买保险，一个买商铺一类的，一个是买了房屋之后交给租赁公司租赁，都是属于哪一类风险。

　　23、外墙选材，石材

　　24、王某取得一处房产，1号租给李某，月租金1500，签合同后未交房给李某，10号组合张某，月租金2000，签合同后，备案了。这是最后大题目，问李某可以主张什么。

　　25、二层建筑平面图可以看到的内容

　　26、开放式问题，列出来几个句子，选哪个是开放式的

　　27、客户类型，加强型，试探型，引导型，成熟型，这里出了两道题

　　28、有估价师免交易制度

　　29、还有公积金是上一年平均工资，他不是问百分比，而是问什么不超过几倍的

　　30、财务内部收益率，投资回收期一类的

　　31、房产证遗失了补证到底是不要钱还是80/10

　　32、印花税0.03，实际应用大题目

　　33、还有男方婚前首付买房，做的贷款，婚后共同收入用来还款，后来离婚，到法院，协商不成的情况下，此房归谁所有，单选题，选项有，首付方、双方，还有两个答案不记得了。

　　【考题回忆版】

　　1、按照对商品的敏感性划分，可以分为对（）消费者群体。

　　A.价格敏感

　　B.质量敏感

　　C.环境敏感

　　D.服务敏感

　　E.态度敏感

　　【答案】ABD

　　【解析】消费者对商品要素的敏感性的不同也会产生不同的消费心理和消费行为，按照对商品的敏感性划分，消费者群体可以分为：①对价格敏感；②对质量敏感；③对服务敏感。

　　2、孙某通过房地产经纪机构向业主沈某承租一幢酒楼，该酒楼共3层，为钢筋混凝土现浇框架结构，一层为大堂、厨房和办公室，二、三层为餐饮包间，室内为中国古典传统风格高档装修，房地产经纪机构撮合孙某和沈某达成租赁意向，并于2012年10月8日进行合同签字仪式，该租赁合同约定，承租人应当投保火灾保险，保险费用由出租人承担。（分析题）

　　第1题：孙某为租用该酒楼与业主沈某签订的租赁合同属于（）。

　　A.非典型合同

　　B.从合同

　　C.要式合同

　　D.有偿合同

　　【答案】C

　　【解析】租赁合同为要式合同，双方需要在书面合同进行签字达成一致。

　　第2题：若承租人拟通过二层建筑平面图了解该酒楼内部状况，该平面图能够反映的主要内容为（）。

　　A.餐饮包间平面形状与大小

　　B.门窗的类型、数量、位置

　　C.墙柱位置尺寸

　　D.主要部分的层高及高度关系

　　【答案】ABC

　　【解析】单层以上的建筑物一般每层有一个单独的平面图。但对于中间几层平面布置完全相同的，通常只用一个平面图表示。一幢建筑物一般有以下几种建筑平面图：

　　(1)底层平面图；

　　(2)标准层平面图；

　　(3)顶层平面图；

　　(4)屋顶平面图。

　　从建筑平面图中可以看出以下内容：

　　(1)建筑物的平面形状。

　　(2)建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚。

　　(3)走廊、楼梯的位置及尺寸。

　　(4)门、窗的位置、尺寸及编号。

　　(5)台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸。

　　(6)室内地面的高度。

　　第3题：根据该酒楼的装修风格，幕墙装饰面宜采用的材料为（）。

　　A.不锈钢板

　　B.石材

　　C.铝板

　　D.彩涂钢板

　　3、甲担保公司为一某购买住房贷款提供担保，委托丁保险经纪公司向丙保险公司为其提供担保的乙某抵押房地产代理办理投保，保险最终的受益人为贷款银行戊银行。该保险合同的当事人是（）。

　　A.乙某

　　B.甲担保公司

　　C.丙保险公司

　　D.丁保险经纪公司

　　4、下列消费者的心理特征中，通常不属于18-40岁之间的消费群体是心理特征是（）。

　　A.冲动性购买多于计划购买

　　B.追求自我成熟的表现和消费个性心理实现

　　C.购买行为有主见，不受外界影响

　　D.追求时尚与新颖

　　【答案】C

　　【解析】青年消费者群体一般是指年龄在18-40岁之间的消费者群体的心理特征表现为：①追求时尚与新颖；②追求科学与实用；③追求自我成熟的表现和消费个性心理的实现；④冲动性购买多于计划购买。

　　5、赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。（专业基础真题汇编五79）

　　6、张某路过甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发的公寓项目时看到售楼处购房人较多，便 临时决定购买一套总价为 80 万元的公寓，当场交纳 13 万元定金，并以其刚满 16 周岁的高 中生儿子名义签订了商品房预售合同。合同约定任何一方违约，须赔偿守约方 5 万元、买受 人须在 60 日内付清首付款。合同签订次日张某提供了监护人公证书。因房价上涨，1 个月 后甲企业将该套公寓以 90 万元的价格售给他人，并办理了备案手续。张某购买公寓未取得 成功，又与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)签订了合同，约定由乙公司寻觅一套符合其要求的二手房。

　　81.张某在此次购买公寓过程中，出现的心理状态为（）心理。

　　A.抢购

　　B.从众

　　C.待够

　　D.逆反

　　【答案】AB

　　【解析】当商品供不应求时，消费者易产生紧张心理，担心买不到或价格上涨而出现正向购 买，房源紧张或价格可能上涨的信息，会加剧抢购心理。从众心理，争相购买的商品，人们 即使对其了解不多，也可能在从众心理的驱使下购买。

　　82.从法律上讲，在签订商品房预售合同之日张某的儿子属于（）。

　　A.自然人

　　B.限制民事行为能力人

　　C.无民事行为能力人

　　D.完全民事行为能力人

　　【答案】AB

　　【解析】自然人不仅包括本国公民，还包括外国人和无国籍人。限制民事行为能力人指 8 周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病。8 周岁以上的未成年人可以进行与 其年龄、智力相适应的民事活动，不能完全辨认自己行为的精神病人可以进行与其精神健康 状况相适应的民事活动，其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。

　　83.张某代其儿子与甲企业签订的商品房预售合同属于（）。

　　A.有效合同

　　B.无效合同

　　C.效力待定合同

　　D.可撤销合同

　　【答案】A

　　【解析】限制民事行为能力人和无民事行为能力人都不能亲自签订房屋买卖合同，应 有其法定代理人代为签订。

　　84.甲企业因违约依法应最多给付张某（）万元。

　　A.18

　　B.23

　　C.26

　　D.31

　　【答案】C

　　【解析】当事人既约定定金又约定违约金的，当一方违约时，对方可以在定金条款和违约金 条款两者中选择其一使用。也就是说，定金和违约金不能同时并用，至于是选择定金条款还 是违约金条款，这一权利属于守约方。

　　85.张某与乙公司签订的合同属于（）。

　　A.单务合同

　　B.诺成合同

　　C.咨询合同

　　D.有偿合同

　　【答案】BD

　　【解析】买卖合同由以下特征:有偿合同、双务合同、诺成合同、要式合同。

　　下列属于房地产投资特点的有（）。

　　A.投资选择的多样性

　　B.投资价值的附加性

　　C.投资收益的风险性

　　D.投资变现的复杂性

　　E.投资区域的差异性

　　【答案】ABDE

　　房地产投资选择多样性的表现有（）。

　　A.房地产类型多样

　　B.房地产投资形式多样

　　C.房地产投资收益的个别性

　　D.房地产经营方式多样

　　E.房地产投资变现复杂

　　【答案】ABD

　　为了提升与交易双方的沟通效率，房地产经纪人应当（）。

　　A.将购房客户房款支付方法以短信的方式告知业主，并请 业主回复是否收到

　　B.电话沟通时，口头将购房客户的报价区间转告给业主

　　C.在客户协商交易价格时，启动手机录音功能

　　D.手舞足蹈与客户谈话，以加深客户印象

　　个人住房贷款是向各类住房的自然人发放的贷款，可用于（）等方面。

　　A.购房

　　B.土地征用

　　C.自建住房

　　D.房屋拆迁

　　E.大修住房

　　【答案】ACE

　　用益物权种类包括（）。

　　A.宅基地使用权

　　B.地役权

　　C.土地承包经营权

　　D.土地使用权

　　E.建设用地使用权

　　【答案】ABDE

　　合同生效应具备一定的条件，包括（）。

　　A.内容具体确定

　　B.不违反法律和社会公共利益

　　C.当事人具有相应的民事行为能力

　　D.意思表示真实

　　【答案】BCD

　　住宅环境性能的评定内容有（）。

　　A.建筑造型

　　B.用地与规划

　　C.公共服务设施

　　D.设施设备

　　E.无障碍设施

　　下列影响房地产价格的因素中，通常能引起房地产价格上升的因素有（）。

　　A.人口数量增加

　　B.家庭过敏小型化

　　C.本国货币升值

　　D.建筑材料价格上涨

　　E.购房抵押贷款利率上升

　　【答案】ABCD

　　王先生取得所购商品房所有权的日期为（）的日期。

　　A.商品房预售合同签订

　　B.商品房预售合同生效

　　C.王先生所购商品住房竣工

　　D.取得房屋权属证明

　　下列各项中，属于直接信用工具的是（）。

　　A.商业票据

　　B.银行票据

　　C.存款单

　　D.银行券

　　本题考查的是信用和利率知识点。