【典型案例】未成年人为房屋共有人之一，父母出售房屋是否会因损害未成年子女的利益而

　　编者按

　　房地产市场，既关系到社会经济的发展，又关联着千家万户的生活。房地产市场的平稳运行涉及人民群众的切身利益，事关社会经济发展大局。后疫情时代，房地产市场更是关系到人民安居、社会安定。泰州市姜堰区人民法院坚持问题导向，结合近两年的审判实践，发布十起典型案例，通过分析研判、风险提示，为推动本地区房地产市场平稳有序发展，防范化解涉房地产纠纷，维护市场主体合法权益等提供法律指引和司法保障。

　　【案例三】未成年人为房屋共有人之一，父母出售房屋是否会因损害未成年子女的利益而认定购房合同无效

　　【简要案情】

　　蒋某、钱某二因需要改善环境委托居间人某房产公司出售登记在蒋某、钱某二名下（蒋某、钱某一为夫妻关系，钱某二系二人婚生子）的房产。2021年2月24日，蒋某、钱某二与周某签订了房地产转让合同，合同签订时钱某二未满18周岁，钱某一作为钱某二代理人在房地产转让合同中签字。合同约定案涉房屋价格为1399980元;周某交付履约定金50000元;双方于2021年3月30日前办理过户变更登记手续，周某同日支付剩余房款;房屋于2021年8月18日前交付，等。合同签订当日，周某支付了定金50000元，同时为表示诚意又支付510000元作为购房款。因周某自身原因需延迟支付尾款，某房产公司代周某转达了延迟过户及支付尾款的请求，蒋某答复“有需要用钱再说，不需要钱就可以等到周某说的2021年4月24日后再支付”。后某房产公司多次催促蒋某、钱某一、钱某二办理过户手续，但蒋某、钱某一、钱某二始终不予理睬。2021年4月25日，蒋某以钱某二合同签订时为未成年人，合同的签订损害其利益为由，认为合同无效，拒不履行合同。后周某诉至法院，诉请：1.蒋某、钱某一、钱某二立即履行双方签订的房地产转让合同，将房产变更登记至周某名下，同时蒋某、钱某一、钱某二向周某支付违约金100000元；2.蒋某、钱某一、钱某二按双方签订的房地产转让合同约定的时间即2021年8月18日前向周某交付案涉房屋。

　　法院判决：一、蒋某、钱某二于本判决生效之日起十日内协助周某办理案涉房屋的过户转移登记手续；办理过户转移的同时周某支付剩余购房款839980元；二、蒋某、钱某二给付周某违约金30000元；经扣减，周某实际应支付剩余购房款809980元；因蒋某已实际收取周某购房款560000元，经核算，周某应向蒋某再支付购房款124990元，周某应向钱某二支付购房款684990元；三、蒋某、钱某二于本判决生效之日起十五日内向周某腾空交付案涉房屋（交付条件以合同附件为准）；四、驳回周某其他诉讼请求。

　　【法官释法】

　　房产交易涉及大宗财产的转移，案涉房屋的按份共有人钱某二在签订房地产转让合同时，其系限制民事行为能力人，对外交易应依法由其法定监护人亦是法定代理人的父母蒋某、钱某一代理。本案中，钱某一以代理人的身份代钱某二在房地产转让合同中签字，系有权代理。关于周某是否违约，从周某提交的第三人房产公司工作人员的微信聊天记录可以看出，第三人房产公司已经代周某转达了延迟过户及支付尾款的请求，蒋某的回复中实际已经作了明确答复，可见，双方实际达成了附条件的延迟付款及过户的合意。周某作为合同的守约方，对于要求解除合同或继续履行合同有选择权。鉴于周某明确主张继续履行合同，本案房地产转让合同具备继续履行的条件，且继续履行合同更有利于维护诚实守信一方当事人的合法权益并节约司法资源。

　　【风险提示】

　　父母处分未成年人财产时，只有该处分行为损害未成年人权益时，才会被认定对未成年人不产生效力，并且也只有与相对人的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，才会被认定无效。法院在处理父母处分未成年子女财产的案件时，既要充分考虑未成年人权益得到最优保障，还要防止未成年人父母在交易过程中基于其他因素恶意反悔，事后滥用处分未成年人财产无效的法律规定，违背诚实信用原则，损害相对方合法权益的情况。

　　泰州姜堰法院

　　撰写：赵雯

　　原标题：《【典型案例】未成年人为房屋共有人之一，父母出售房屋是否会因损害未成年子女的利益而认定购房合同无效》

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