优质地块接连上架 二季度天津土地市场有望再回暖？

　　优质地块轮番上阵，天津土地市场正在起势。4月底，继武清、宝坻3宗地块成功出让收金14亿元之后，河东、河西和东丽接连上架6宗涉宅地块。

　　在今年的土地供应计划中，官方明确提出，2023年全市土地供应持续聚焦“双城”发展，以“双城”核心区和主城片区为供应重点。这也为楼市发展指明了方向——回归主城区和核心区。

　　优质地块加持、土地供应有所增量，二季度天津土地市场是否有望进一步回暖？

　　天津上架多宗优质地块

　　从各方面来看，挂牌的6宗地块各有千秋，区位优势明显，规划条件成熟，未来发展潜力大。

　　河西区体北地块再度挂牌，该地块位于河西区环湖中路体育学院西侧，毗邻卫津南路与黑牛城道。地块出让土地面积约10.8万㎡，总建筑面积约22.6万㎡。地块起始总价53.5亿元（含居住部分出让起始价51.4亿元和商业部分出让起始价2.1亿元），折合住宅楼面价约24068元/㎡。

　　该地块曾在2022年一批次集中供地中以61.8亿的价格挂牌出让，后以流拍告终。再度上架后，缩减了地块的商业体量，起始总价下调8.31亿元。 

　　（地块大致位置）

　　从今年的土地出让计划来看，体北地块是核心区体量最大的地块，53.5亿元的总价也达到了其他地块难以企及的高度，有可能会是2023年“地王”项目。

　　体量大、总价高、位置好——这对拿地房企的实力提出了更高的要求。该地块与体北鲁能公馆一路之隔，项目主推81-166㎡的高层和小高层，均价约52000元/㎡，是目前河西区价格最高的楼盘。新项目入市后将推出怎样的产品、能否有所创新，同样值得关注。

　　再度上架的“回炉”地块还有河东区大直沽板块的东孙台地块，该地块也曾于2021年二批次上架。地块出让土地面积约3.1万㎡，起始总价约7.85亿元，楼面价约17065元/㎡。

　　在2021年二批次集中供地中，东孙台地块起始总价约10.2亿元，以停牌告终。本次再度挂牌，起始总价下调了约2.35亿元。 

　　（地块大致位置）

　　小范围来看，与地块相邻的中交春映海河以刚需和刚改为主，主推建面约78-120㎡的户型，均价约36000元/㎡。

　　放眼整个河东区，在售新盘较多，且产品以改善居多。目前在售项目有路劲太阳城、格调步庭、雍鑫雍祥园、上实仰山、农垦含章雅著和雅颂台等，均价在26000-38000元/㎡之间不等。

　　河东区的楼市很大部分是以地缘性客群为主，所以区域内整体更关注项目的性价比，后续新地块的产品定位，更值得关注。

　　海河柳林的发展无疑是天津楼市最受关注的热点之一。海河柳林“设计之都”交汇河东、河西、东丽、津南四个行政区。2020年，海河柳林的定位更新为“设计之都”核心区，高起点规划、高标准设计、高质量建设是海河柳林“设计之都”的特色。

　　今年年初，海河柳林“设计之都”房地产市场的大幕正式拉开。位于海河南岸的海河柳林70号地被天津城投集团以底价2.96亿元、楼面价4880元/㎡摘得。目前该地块已公布案名——城投蓝城·臻品蘭园，项目户型也已释出。

　　本次挂牌的天钢一期居住ABC地块，东临海河北岸设计总部片区，与生活氛围浓厚的河东区富民路街道相邻，可以说是从市中心方向进入海河柳林“设计之都”的第一站。三宗地块总出让土地面积约14.2万㎡，起始总金额约32.9亿元，起始楼面价在10000-12000元/㎡之间。

　　（地块大致位置）

　　叠加本次上架的天钢一期居住ABC地块，海河柳林已有4宗宅地上新。随着海河柳林的建设进程不断加速，板块内的土地逐渐上市，海河柳林或将成为天津下一个热点板块。

　　在城市更新的持续推动之下，作为天津规划启动最早、目前市区最大的片区类城市更新项目，金钟河大街南侧片区城市更新项目备受关注。

　　该城市更新项目横跨河北、东丽两个行政区，此次挂牌的地块位于东丽区上江北路与赵沽里大街交口西北侧，东至赵沽里大街，南至上江北路。地块出让土地面积约4.1万㎡，地上建筑面积约8.2万㎡，起始总价约2.2亿元，起始楼面价约2667元/㎡，不含土地成本。 

　　（地块大致位置）

　　随着近年来的城市发展，金钟板块也承接了部分改善外溢。居民改善需求不断显现，板块内新盘林立，中国铁建·花语尚东、金地万悦城、中交雅郡·城东春晓等项目分布其中。购房者选择面宽的优势明显，板块热度不减。

　　2023年一季度，天津土地市场偏冷。从供求数据来看，2023年一季度天津的土地市场的成交规模均远低于往年同期。4月底，优质地块频出，也透露出天津土地市场的发展趋势——供地模式的转变已成定局，核心区、热点板块的土地更受欢迎。

　　走出集中供地模式，天津不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新，供地模式呈少量多次供应。

　　土地供应量上升，挂牌地块多位于热点板块，加之楼市正在企稳、去化加速，促进了房地产市场的良性循环。可以预见的是，二季度天津土地市场将迎来进一步回暖，除了上述土地之外，更多地块也将顺势释出，进入市场对楼市发展产生积极作用。

　　土地出让计划能否完成？

　　土地市场虽已有回暖迹象，但整体来看，冷热不均，分化依然严重。从已出让及挂牌地块的区域分布来看，核心区域和热点板块占比更大。 

　　（2023年1-4月出让地块具体信息）

　　从需求端来看，房企拿地积极性依然偏弱，拿地主力依旧是国央企和头部房企，民企活跃度低，且地块均为底价成交。

　　但在楼市回暖的促进下，民企并未失去声音。自2022年天津三、四批次集中供地开始，民企逐步进场，包括今年的拿地房企中，也能看见民企的身影。

　　土地市场渐有起色，已经出现了向好的趋势。这体现在地块的入市速度上，从去年到今年，新晋地块的入市速度均有所提升。

　　据克而瑞统计的数据，去年成交的地块中，多数已经开盘的地块自拿地到入市约3-5个月。虽然2022年成交入市地块较少，但入市有明显地提速，最快开盘提速13天。

　　今年3月底，万利通置业有限公司以底价10.7亿元摘得水西板块的一宗地块，拍地当日即公布案名——金地·耀水西，可谓“神速”。

　　各个地块相继入市之后，对楼市也将产生积极作用，购房者对于新盘的期待值更高，从已开盘的项目表现来看，首开去化速度相对较快。新盘入市，为楼市注入活力的同时，也拓宽了购房者的选择面。

　　据天津规划与自然资源局发布的土地供应计划，2023年天津总体计划供应土地4628万㎡，普通商品住宅用地计划供应570万㎡，保障性租赁住房用地计划供应10万㎡。 

　　（图片来源于天津规划与自然资源局官网）

　　二季度即将过半，算上成交和挂牌的地块共计11宗，天津预计成交土地面积约57.6万㎡，仅占总出让计划的约10%。天津能否顺利完成2023年供地计划，值得期待。

　　土地市场分化日益加剧

　　在优质地块“僧多粥少”的情况下，中心城区优质地块的竞争也会愈加激烈。

　　核心区域地块越来越少，具备旧改和城市更新能力的房企将会具备更大的竞争优势。这从今年土地挂牌情况可见端倪，海河柳林、金钟河大街南侧片区等有关城市更新的地块，其中表明“不含土地整体成本”，这也对拿地房企提出了更高的需求。

　　楼市产品分化、区域分化或许会更加明显。未来，项目的核心竞争力更体现在产品兑现力和自身性价比的高低上。这也进一步说明，以产品为重心的差异化更具竞争优势。

　　天津楼市库存高，入市新盘少，房地产逐渐进入存量时代。新盘渐次入市，为楼市注入新鲜活力的同时，也使楼市的分化加剧。其中最明显的就是需求带动的产品分化，以改善为主的大户型更受欢迎，大面宽、落地窗、铝板外立面、玻璃幕墙、低密社区……产品迭代层出不穷。

　　区域分化愈加显著，楼市交易端逐步趋稳，房企补仓情绪增加。非理性扩张时代已经成为过去，热门板块确定性更高、韧性更强的优质地块更受欢迎。周转更快、去化率更高，地块自身的竞争力也更强。

　　从市场表现来看，今年入市的龙湖·青云阙、建投·誉山院、中海峰境梅江和金地·水西印等热门地块打造的迭代产品，首开时都取得了不错的成绩。

　　当前天津土地市场正在升温，虽然呈现出区域分化以及拿地房企分化的格局，但却为提振市场信心起到实质性推动作用，这也将进一步促进房地产市场整体企稳回升，推动行业平稳健康发展。