楼市，不要误判！

　　

　　经过最近3年多的折腾，房地产市场发展方向有点扑朔迷离了，房地产市场最终也将迎来其旧模式的终局。对于房地产未来的走势，我也多次发表了自己的研判观点。

　　大家想一想，房地产市场剔除投机炒作和投资性需求之外，剩下是什么？

　　我们一直强调房地产迟早会回归其居住属性，它的实质其实就是告诉我们刚需才是市场的基石，是支撑房价稳定上涨的根本性原因。那么刚需的来源是什么？

　　答案是人口的增长，尤其是城市化人口的增长。

　　目前来看，政策的走势是十分明显的，就是要把房地产拉回居住属性上来，解决居住问题，首先是刚需，其次才是改善型的需求。在这样的大环境下，国内房地产究竟会何去何从？房地产的未来会是什么？

　　虽然近三年房地产遭遇前所未有的危机，但是我认为房地产这个行业并不会完蛋了，可以说房地产行业在未来仍然是一个庞大的行业；只是发展模式与以往不同而已。

　　那么，究竟如何研判房地产未来的走势？

　　市场经济应该说还是来源于西方经济学，而这个顶层逻辑是供求关系。总会有一些人说国内的房价走势是不适合用供求关系来分析的。我认为这是大错特错。仔细分析过往房价的走势，一样是在受到供求关系的决定。只是说在不同阶段，存在不同影响供求关系的因素。有些政策是影响供应层面的，有些是影响需求层面的。

　　对于房地产市场走势的分析，圈内其实一直有一个较为普遍应用的框架：短期市场看金融政策、中期市场看土地政策、长期市场看人口趋势。

　　所谓的短期市场看金融。主要是指货币和信贷政策对房价的短期走势影响比较大。这也是很好理解的，信贷政策会决定首付比例及贷款利率，也就是会影响潜在购房者的购买力，房价的走势会影响比较大。

　　中期市场看土地。土地作为建设房子的“面粉”，土地的供应量和供应政策理所当然会影响房子的供应情况。土地的供应量与容积率水平直接决定了房子的供应量；而土地价格对房价也起到一定的影响作用，尤其是在三线及以下城市影响会更大。只是由于从土地变成房子，存在一段较长时间的建设周期，因为土地对房地产中期市场影响会更明显一些。

　　长期市场看人口趋势。如同我上文说的，房价的最终支撑都是真实的需求，这个可以是刚需，也可以是改善型需求。因此归根结底，影响房地产市场的长期走势仍是人口发展趋势。在国内对房地产影响的人口特征主要有两方面——人口城镇化和人口的净流入或净流出。

　　影响房地产市场发展哪些因素发生了改变？

　　目前影响房地产市场的政策有中短期的，也有长期的，也就是市场经常提及的房地产市场的长效机制。

　　中短期的政策较早的有“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”（购买多少年后才能再次出售“），以及成交指导价等政策，目前有些城市已经逐渐取消了这些中短期政策（比如深圳取消指导价），我认为短期政策取消是迟早的事。

　　对于房地产长效机制的政策，像“租售同权”、取消“学区房”、”增加保障房供应”等政策都算是长效机制的组成部分，当然还有市场经常提及的“房地产税”。这些政策或许在未来相当长的时间内都会伴随着国内房地产市场的发展，也将长期影响着房地产市场的发展。

　　另外，就是大家经常提到的M2的问题，认为M2在增长，房价不可能跌。其实这个理解是我有很大问题的，谁说M2增长就一定意味着房价要上涨？资金不会既然流入楼市，它只会流入有利可图的地方。

　　房地产的未来，乐观还是悲观？

　　对于房地产市场来说，大家关心的终极问题还是房价的走势。

　　城镇化放缓及人口红利的逐渐消失，房价继续上涨的基础将逐渐消失。城市的发展格局将导致房价会因城市而分化——一二线产业基础好、经济发达及人口流入的城市，房价有望保持稳定向上，但也不要有过高期待，能跑赢通胀就不错了；而过去上涨过快的三线及以下城市的房价很有可能出现下跌调整。

　　房地产的终局不是说房地产这个行业会消失，而是指的过往的“高周转、高杠杆”模式的结束，取而代之将是运营大时代的到来。对于房地产未来的走势，不存在乐观或是悲观的问题，只是发展的形式不同而已。

　　对于房地产市场的未来趋势，一定不要误判了形势。