抢占世界级金融城

　　城市的发展格局一直在不断变化，但商圈经济始终是其核心所在，因为它成就了一个城市的财富传奇，掌握着城市的经济命脉。

　　在广州，最能充分阐释“商圈经济”这一概念的莫过于天河路-珠江新城商圈。在顶级商圈经济加持下，无论是市政配套、交通、旧改、人气，甚至是房价，天河路和珠江新城一带都从未输过。

　　

　　珠江新城示意图

　　然而，广州成熟商圈布局呈现单核化结构，加上可供开发利用的土地早已捉襟见肘，对比北上深来说，广州的世界级消费场景实在太少。因此，亟需新的商圈来满足更多商业机遇和需求。

　　好消息是，3月8日，《广州市建设国际消费中心城市发展规划（2022—2025年）》指出，要建设5个世界级地标商圈：天河路-珠江新城、长隆-万博商圈、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲商圈。规划将引进国际知名购物中心、高端特色主题商场等新型高端业态和顶级奢侈品牌，打造成全球综合性国际消费中心城市。

　　而这当中，又以金融城—黄埔湾商圈最被看好，业内认为至少有四大原因。

　　

　　事实上，每个商圈都渴望成为天河路-珠江新城商圈。那么为什么说金融城—黄埔湾商圈是最有力的继任者呢？

　　我们先看规划端，广州一路向东发展，首先广州国际金融城定位为粤港澳大湾区金融合作示范区，将打造成广州的华尔街；其次，老黄埔将成为广州主城城市功能转移的核心主体，是东进战略的重要组成部分，并将打造第二CBD临港经济区，成为广州又一个城市增长极。

　　

　　广州国际金融城区位示意图

　　此外，珠江新城、琶洲和金融城三者形成黄金三角，为金融城—黄埔湾商圈进军广州经济转型的中央舞台注入了强劲动力。

　　可以说，金融城—黄埔湾商圈代表着广州向东发展20年的繁华精髓，其规划建设必将与广州国际化水平相契合。

　　再看投资端，根据“十四五”规划，广州国际金融城将着力推进116个重大项目建设，涉及总投资超1800亿元。到2025年，生产总值将达700亿元。这样的投资力度，已经4倍于万博商圈。

　　更多实际性的利好项目正浮出水面。

　　正在招商的金融城广场就是最好的例子。将打造“站-城-人”一体的TOD高效互联体系，形成了以商业、轨道交通作为连接的城市级商圈，其丰富性、国际性、前瞻性均是顶尖规划水准。

　　

　　金融城站交通枢纽效果图

　　金融城广场开业之后，其所在的广佛环线金融城站，预计2024年年中开始运营。未来，约20分钟可达广州南站和白云机场，10分钟左右到达珠江新城。

　　可以大胆想象，在城市TOD模式下，未来的金融城—黄埔湾商圈将拥有超越天河路-珠江新城商圈的交通规划，催生更多的业态需求，高效链接“生活”与“消费”，板块形象也会大幅提升，从而推高楼市市场价值。

　　以上种种不过要说明，金融城—黄埔湾商圈已启动世界级商圈的顶层设计，正在向天河路-珠江新城城市核心商圈迈进。

　　

　　不同于其他传统商圈，金融城—黄埔湾商圈既是新商圈，也是产业功能区，集聚了总部经济、楼宇经济等现代服务业。它未来的故事线，笔墨最重的是享受广州国际金融城的价值红利。

　　众所周知，金融是现代经济的血液。纵观全球，每座大都市都有其汇聚财富和荣耀的金融中心，纽约有曼哈顿，香港有中环，上海有陆家嘴，而广州的未来则以国际金融城为代表。

　　浓缩了广州0.1%的土地，却占据着这座城市最高密度的资源。广州国际金融城的发展程度从写字楼市场也可见一斑。继一行三局、14家金融机构总部、超60家世界500强金融企业抢先进驻，以及全国首个数字金融创新产业园、粤港澳大湾区天河理财资管服务中心落地之后。最近，“双子塔”中国人寿大厦和广发银行总部大楼也相继封顶。

　　

　　然而，这一板块的能级还在持续爆发中。未来两年，将迎来金融城的黄金收获期，许多项目都将在2024-2025年竣工。

　　据仲量联行发布的2023年第一季度广州办公楼市场报告，广州的游戏和数字经济行业在租赁市场表现良好，可能会升级至新兴子市场甲级办公楼，例如琶洲和广州国际金融城。

　　这表明，广州国际金融城依托强大的总部经济和高规格产业布局，政策、产业生态、资源红利等方面都在不断优化完善，并以强大的吸附力，吸引了众多金融巨擘和各行业知名强企争相入驻。

　　

　　城市竞争的马太效应，强者愈强。

　　人口迁移的基本逻辑也表明，人们会追随产业发展、追求更高的收入、更好的生活、消费和居住水平。

　　金融城-黄埔湾商圈优质资源集聚，社交频密便捷，在年轻、高素质人才中有着极强的虹吸能力。

　　根据“七普”调查数据，目前黄埔区的四大发展板块中，42.55%的常住人口集中在黄埔临港经济区（老黄埔）。截至2020年，黄埔区总人口为126.44万，预计到2025年将增加超过28万人口，其中黄埔临港片区将成为主力增长区域。

　　更重要的是，黄埔的人口数量和素质正在呈现双向上升趋势。随着政策加持、金融机构进驻，产业生态链的发展，逐渐形成了以金融行业、500强企业、公务员、白领等高净值人群为主的人口结构。年轻人多、老龄化比例低、人均受教育程度高，注定使区域更具活力和创新力，为未来的发展提供了足够的后劲，是潜力股。

　　不要低估这些数据的价值。以年轻的深圳为例，成功完成了人口红利、人才红利到经济快速发展的转变。也因此，导致深圳土地及住房供不应求。而今天的黄埔，大有复制深圳发展之势，这也意味着在人口红利的托盘下，置业需求将不断增加，黄埔楼市依旧保持强劲势头。

　　

　　黄埔临港经济区效果图

　　

　　金融城—黄埔湾商圈代表了经济活力和人流，也就意味着房价。毕竟安居才能乐业，但板块内能让普通购房者插足的一亩三分地却少之又少。

　　以广州国际金融城次新盘兰亭盛荟为例，从6年前3.7万/㎡的开盘价，到如今二手突破10万/㎡成交价，短短几年内涨幅超过170%，可见该区域的投资潜力和价值。

　　目前板块几乎没有一手住宅在售，主要以商业大平层为主，包括对标深圳湾1号的广州·鹏瑞1号，产品建筑面积约380-500㎡，按吹风价30万+/㎡计算，每套准入门槛都超过1个小目标；在售的合景臻溋名铸、珠光金融城壹号价格也要20万+。

　　毫不夸张地说，广州国际金融城稀缺的住宅土地将逐渐成为掣肘，住宅需求早已供不应求。因此，对于追求居住品质和环境的购房者而言，不妨将目光投向老黄埔，在风口前上车，率先享受到商圈价值裂变带来的红利。

　　

　　老黄埔板块价值攀升，当仁不让地承接金融城—黄埔湾商圈高价板块的外溢置业需求。

　　而万科城市之光无疑是板块价值的“最佳代言人”。根据相关数据显示，万科城市之光已连续两年成交套数占据广州热销榜TOP3，今年一季度签约金额全黄埔第一，但这不过是项目热销的日常。

　　

　　万科城市之光项目示意图

　　近几个月来，更以其强大的12缸引擎，在城市界面、交通、产业和教育配套上，以“倍速模式”获得了市场的广泛关注和认可，涨价也是水到渠成的事情。据了解，目前项目在售收官A 区，即将入市的 A8 栋，推出建面约 92-138 ㎡的三房四房，吹风价是6万，最高可达6.5万。

　　值得深入探讨的是，数据背后所隐藏的价值逻辑。

　　首先，今年交通方面的好消息不断，除了新建通车的车陂南隧道，使金融城到琶洲的通勤时间从原来的接近30分钟提速到只需2分钟。另外，临江大道（鱼珠隧道）即将开工，预计2025年3月通车，这将大大提高从鱼珠到琶洲东区之间的通勤效率，只需5分钟左右。

　　同时，万科城市之光距离最近的地铁5号线文冲站仅90米，高效畅达白鹅潭、环市东、珠江新城、金融城、鱼珠等多个CBD；项目还临近13号线裕丰围站和双岗站，还有在建中的7号线二期，以及靠近19号线、28号线，是真正的五地铁环绕。

　　此外，早前黄埔区高铁新城规划研究招标结果出炉，一座9.15平方公里综合交通枢纽新城横空出世。未来，黄埔有望融入大湾区1小时生活圈，交通能级进一步提升。

　　万科城市之光另一大亮点是它的教育配套。华南师范大学附属开发区实验小学（已开学）+广大附中黄埔实验学校（东校区）。这样的教育资源，拿出来，就是黄埔的一对王炸组合，试问哪个家长不爱？

　　

　　2023年黄埔区部分公办义务教育学校拟定招生服务范围方案的公示

　　项目还“近水楼台先得月”，享受金融城—黄埔湾商圈各项商业配套，大型shoppingmall、特色商业街、网红餐饮店垂手而得，价值倍升。大约10分钟车程就可达美林天地、山姆会员店、宜家等大型商超，各项生活功能完美融合。

　　这样的200万方高光城市生活体，天生就是焦点，热销那是必然。

　　如果说，错过了广州国际金融城的一手住宅，让你过于遗憾；如果说，买不起商业大平层，让你感到与资产配置绝缘。

　　不妨将目光投向老黄埔，会找到最后的机会！置业万科城市之光正当时，这是一次复制楼市增值神话的绝佳机会。

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