248米烂尾楼盘活背后：“西部第一村”的5000亿梦想与地产生意经

　　（图源：东岭集团官网）

　　曾高价拿地

　　作者 | 高杨

　　世人皆知“华西”富，不知“东岭”也多金。

　　东岭村，坐落于陕西省宝鸡市陈仓镇，有中国“西部第一村”之称，由村办企业发展而来的东岭集团，多年稳坐陕西第一民企的宝座，甚至还喊出实现5000亿元总收入的目标。

　　近日，东岭集团旗下房地产企业股权生变，宝鸡岭上起航房地产开发有限公司（简称“岭上起航”）股权变更，股东陕西东岭物资有限责任公司持股比例下降，由37%变更为20.11%；陕西成功房地产开发有限公司持股比例由33.1%变更为50%。

　　中诚信国际的2022年度跟踪评级报告显示，2021年，东岭集团房地产项目建设继续推进，仍面临一定投资压力。除当前存量项目外，公司房地产板块未来不再自主开发新项目，或将以土地入股的形式进行联合开发。

　　主营业务为钢铁物流及有色板块的东岭集团，地产业务发展迅速，其甚至还走出陕西，接盘“无锡第一烂尾楼”。不过，东岭集团近年来经历大幅“失速”，盈利大幅下滑，陕西第一民企的头衔也让位当地另一大民企——迈科集团。

　　西部第一村怎么了？

　　01

　　房地产布局生变？

　　近日，宝鸡岭上起航房地产开发有限公司（简称“岭上起航”）股权变更，股东陕西东岭物资有限责任公司持股比例下降，由37%变更为20.11%；陕西成功房地产开发有限公司持股比例由33.1%变更为50%。

　　岭上起航成立于2020年9月，法定代表人为罗新锁。岭上起航最初由陕西东岭房地产开发有限公司（简称“东岭房地产”）持有100%股权，之后引入其他股东。

　　2022年，岭上起航曾多次受到行政处罚。宝鸡市城市管理执法局发布的宝市城管罚决字﹝2022﹞024019号、宝市城管罚决字﹝2022﹞024018号、宝市城管罚决字﹝2022﹞024026号、宝市城管罚决字﹝2022﹞024036号四份文书显示，因建筑工地扬尘污染、建筑工地噪声污染，岭上起航共计被处罚10万元。

　　另有宝高税罚〔2022〕130号行政处罚决定书显示，岭上起航因违反税收管理，未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料，被罚款2000元。

　　信用中国显示，岭上起航持有中华人民共和国房地产开发企业资质证书，许可编号为陕建房[2022]2017号，有效期自2022年9月30日至2025年9月29日，许可机关为陕西省住房和城乡建设厅。

　　据中国土地市场网，岭上起航曾在2020年受让宝鸡市两处地块。

　　一处位于宝鸡高新五路以东、高新大道以北，土地面积7.08414公顷，成交价4.24亿元。另一处位于高新五路以西、高新大道以北，土地面积1.1428公顷，成交价6820万元。

　　据中国机械工业集团有限公司官网，2023年，国机集团中联西北工程设计研究院有限公司中标宝鸡岭上起航高新五路中央公馆项目方案及施工图设计。宝鸡岭上起航高新五路中央公馆项目方案及施工图设计项目位于宝鸡市渭滨区，总建筑面积约37.63万平方米，设计内容包括住宅楼、公建配套、幼儿园、商业及办公建筑。

　　不过，3月31日，《雪浪商业》在楼盘网、房天下等看房平台暂未搜索到岭上起航所开发的售卖楼盘。

　　岭上起航现有股东之一陕西东岭物资有限责任公司背后正是陕西大型民企东岭集团。2022陕西民营50强企业榜单上，东岭集团以1327.66亿元的营收位于第二位。

　　工商资料显示，2021年报中，岭上起航与东岭房地产的联系电话为同一个。

　　中诚信国际的2022年度跟踪评级报告显示，2021年，东岭集团房地产项目建设继续推进，仍面临一定投资压力。除当前存量项目外，公司房地产板块未来不再自主开发新项目，或将以土地入股的形式进行联合开发。

　　02

　　地产板块活跃

　　与“天下第一村”华西类似，东岭村的发展也是一部领头人带领村民集体创业的奋斗史。

　　东岭村的带头人是李黑记，在发展过程中，逐渐摸索出一条“村企合一、以企带村、共同发展”的路子。1996年，东岭集团应运而生。

　　2000年以后，东岭集团抓住了国企改革的机遇，踏上了“工业化扩张、资本化裂变”的跨越式发展之路，通过重组、兼并、参股等形式，逐步发展成为国内国际贸易、钢铁及锌冶炼、矿产开发及煤炭采掘、房地产、金融投资、互联网等多业并举的综合性集团公司。

　　据东岭集团微信公众号，2017年，东岭集团总收入突破1300亿元，成为陕西首家收入破千亿的民营企业。

　　当年，东岭集团微信公众号披露，李黑记内部讲话时表示，集团2017年在资本创新方面要继续推动财务公司的成立，坚持借壳上市。这项工作即使再难，我们也要咬紧牙关坚持下来，一定要成功。

　　2019年4月份，李黑记接待国家外汇局宝鸡市中心支局局长刘立民一行到访东岭集团时表示，“下一步，东岭还要成立财务公司、上市公司、投资公司、票据公司和运营公司，促进企业高质量发展，力争五年内实现总收入5000亿的目标”。

　　2021年度债券报告显示，2021年，钢铁物流板块的营业收入为342.01亿元，有色板块收入为904.55亿元；能源板块收入为62.94亿元，其他板块收入为18.15亿元。

　　但占据收入大头的业务钢铁物流及有色板块，毛利率水平较低，分别为1.06%、0.93%，毛利率同比上年分别变化-11.67%、-27.91%。

　　钢铁物流及有色板块之外，东岭集团地产板块近年一度活跃。

　　除了在岭上起航布局外，官网显示，东岭房地产成立于2006年9月，总资产17909万元。项目开发包括宝鸡中央金融文化商务区、东岭锡上等。

　　2020年12月，东岭房地产还以2.23亿元的价格受让一处地块。该地块位于宝鸡市金台区宏文南路以西、东风路以南、吉祥路以东、如意路以北范围内，面积为4.341867公顷。

　　2021年，东岭集团主要推进的房地产项目为新东岭城市综合体及银辉中心项目。其中新东岭城市综合体核心区规划建筑面积27.67平方米，总投资16.88亿元，已投资11.47亿元。2021年，新东岭城市综合体实现租金收入0.49元，酒店收入0.62亿元；截至2021年末该项目累计销售回款为13.00亿元。2021年末，非核心区累计实现销售回款14.70亿元，政府回购款12.40亿元，剩余未回款部分政府已以土地形式返还，涉及土地面积约100多亩。

　　东岭房地产的开发项目之一为东岭锡上。东岭锡上前身是银辉中心，曾有无锡第一烂尾楼之称。东岭集团在 2018 年以破产重整的方式取得该项目。据中国江苏网报道，东岭集团以18亿元的资金将其收入囊中。此前该项目已休眠8年，总高248米。

　　银辉中心项目总建筑面积 17.76 万平方米，2021年计划总投资调为 35.73 亿元，截至 2021 年末已投资 27.91 亿元。截至2021年末，该项目累计签约销售额为11.55亿元，累计销售回款为11.10亿元。该项目最终于2022年底交付。

　　3月31日，《雪浪商业》在楼盘网咨询东岭锡上楼盘详情，工作人员表示，东岭锡上位于市中心地铁口，是无锡高层地标性建筑。在售项目属于连元街小学东林中学学区房，总高63层，248米，建筑面积18万平方米，性质为商改住。因为是学区房，所以多为一居室，“就算是一百多平米，也只有一个房间。”

　　该工作人员称，东岭锡上销售参考价格为32000元/㎡，但这两天有特价，“12楼一套80平方的房子，成交价198万，在200万以内，均价25000/㎡。”旁边二手的老破小学区房价位有些可以卖到3-4万。他还表示，东岭锡上项目销售已经属于尾声，目前总共还有十几套。

　　据房天下平台显示，东岭房地产所开发的在售楼盘有东岭·国金中心、东岭·海棠宸景、东岭地产商铺，都位于金台区宝鸡市，性质包括普通住宅、酒店写字楼及商业。住宅单价在6000元-7000元/㎡，酒店写字楼及商业用途单价为12000元-13000元/㎡。待售楼盘有东岭·海棠兰庭二期，用途为普通住宅，主力户型为超过100㎡的3居，单价为7000元/㎡。

　　中诚信国际出具的2022年度跟踪评级报告显示，2021年，东岭集团房地产板块销售回款为14.38亿元，结转收入6.76亿元。

　　东岭集团2022年债券中期报告显示，截至2022年6月末，公司受限资产规模为115.56亿元，其中投资性房地产账面价值56.84亿元，受限金额44.30亿元。

　　03

　　现金流回升？

　　虽然如此，东岭集团的房地产板块收入贡献比例较小。

　　2019年、2020年、2021年，东岭集团营业总收入分别为1260.28亿元、1202.04亿元、1327.66亿元，其中其他板块收入分别为26.46亿元、9.46亿元、18.15亿元，主要由煤炭贸易、焦炭贸易和房地产开发构成。

　　且东岭房地产此前与多家公司的业务往来并不顺利。

　　陕西建工2022半年报显示，将对东岭房地产计提106.37万元坏账准备，计提比例为6.64%，预计无法收回。

　　天健环保2022半年报显示，对东岭房地产计提预期信用损失的应收账款12.73万元，预计无法收回。

　　而不久前终止IPO的易科声光所提交招股书显示，2021年，公司营业外收入为17.69万元，主要来自为收取对客户陕西东岭房地产开发有限公司的违约金。

　　截至2021年12月31日，东岭集团资产总计489.05亿元，上年同期为451.47亿元；负债合计320.42亿元，上年同期为272.16亿元。

　　截至 2022 年 6 月末，东岭集团受限资产规模为 115.56 亿元。

　　东岭集团在公告中指出，公司受限资产规模较大，如果未来公司这部分受限资产被强制执行，可能会对公司的财务状况和正常经营活动带来不利影响。

　　好消息是，2020年以来，东岭集团的现金流慢慢回升。

　　2019年，东岭集团经营活动产生的现金流量净额为16.46亿元，同比下降59.05%。2020年为21.00亿元；2021年度为34.41亿元。

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